保利物业：保规模，不保“利”

?文/乐居财经邓鑫妮

年报较量告一段落，2022年中报已经在来的路上。

近日，中金公司给保利物业（06049.HK）2022年上半年的业绩做出预测：上半年收入将同比增长20%，净利润同比增长23%，符合市场预期。

不过，中金公司仍下调了保利物业近两年的盈测，即下调2022年和2023年盈利3%和4%至10.6亿元和13.4亿元，目标价下调6%至68.1港元。

中金公司还表示，考虑到上半年疫情扰动、房地产市场环境波动等外部不确定因素影响，收缴率或有下降，应收账款快速增长，现金流承压。

近些年，保利物业已经逐渐放弃收并购的盘子，多次下调收并购的预备金额，挪作他用。收并购减少，关联方输送和市场竞标扛起大旗。

尤其是市场竞标，需要分摊更多的外拓压力。中金公司提到，保利物业可能存在的风险就包括竞标外拓进展不及预期。

保利物业的市场外拓中，公共及其他物业增势良好。不过就目前的情况来看，公共及其他物业的物业管理服务落入了收入与规模不匹配的怪圈，即五成的规模只贡献了两成的收入。

这也是外界长久以来关注的话题，保利物业整体收入稳健增长，但其毛利率相对较低的物业管理服务收入占比超六成，变相拉低了整体盈利水平。

公共等物业面积和收入剪刀差30%

保利物业的身影，活跃在各大招投标名单中。

7月21日，保利物业联合体中标河北蔚县城乡环卫一体化PPP项目，中标金额5808万元/年，服务时间24年2个月，总服务金额约14亿元。

这是近期市场上的一个大单，为了提高中标几率，保利物业联合其他企业一起竞标，其为联合体牵头方，河北高速集团生态建设有限公司为联合体成员方。

不难发现，保利物业现身的项目多与城市服务挂钩，而这与其战略布局有关。

2022年是保利物业深耕公共服务领域第二个五年的开端，“环卫一体化”是其公共服务中的核心产品之一。

事实上，早在2016年保利物业就开始了第一个城镇服务项目，截至2021年末，保利物业已经进驻93个城镇景区项目。

诚然，进入城市环卫的门槛不低，但巨大的市场空间仍吸引着不少企业入局，竞争日趋白热化。

不仅有玉禾田、龙马环卫等“原住企业”守着地盘，碧桂园服务、万物云和中海物业等头部物企也早早入局。

据克而瑞物管2020年统计数据，其中头部环企的毛利率均值为26.8%，在管面积TOP5物企均值为28.1%，环卫服务的毛利率与物业管理服务大致相当。

保利物业的毛利率不占优势，在规模前五的上市物企中，彼时保利物业毛利率最低，是唯一一家未达均值的企业。

盈利能力偏低并非一朝一夕，近几年，保利物业的毛利率以及净利率水平一直在上市物企中的低位徘徊。

截至2021年12月31日，保利物业年内溢利约为8.7亿元，较2020年同期增长约25.1%；其中净利率约为8.1%，较2020年的约8.7%下降约0.6个百分点。

期内，保利物业毛利约为20.15亿元，同比增长约34.4%，毛利率约为18.68%，与2020年基本齐平。

其中，毛利率最低的一项业务是物业管理服务14.3%，而该业务是保利物业的第一大营收业务，2021年收入66.7亿元，占总收入的61.9%。

主营业务的盈利能力和收入占比错位，盈利负重前行。

保利物业大力发展公共物业，在其业务板块中公共及其他物业的在管面积占51.6%份额，但只提供物业管理服务21.9%的收入，二者剪刀差接近30%。

3月16日的业绩发布会上，管理层坦言，未来毛利率依旧有下行压力，“因为我们的公共服务占比是会提升的，而它的毛利率水平是低于总体毛利率。”

社区增值投多收少

保利物业有意调整目前的状况，欲将更多精力投注到营收效果好但收入占比较低的增值服务上。

2021年7月16日，保利物业用于战略投资和收并购的资金“对半砍”，这是继4月份的首次减少后，第二次“动刀”并购金。

两次调整之后，用于战投和收并购的金额从29.74亿港元减少至9.6亿港元。而两次从并购金中扣除的资金，最后都划到“开拓增值服务”上。

一边加码增值服务的资金，一边积极外拓业务，截至2021年底，保利物业用于开拓增值服务的募集资金已花去31.6亿港元，远超过收并购以及数字化升级所用资金，目前该项募集资金储备仅剩下1.02亿港元。

然而高额投入的增值服务业务板块，其收入增速依旧小于物业管理服务和非业主增值服。截至2021年12月31日，保利物业社区增值服务的收入约为23亿元，同比增长31.6%；而物业管理服务和非业主增值服务收入涨幅分别为34.8%、35%。

此外，2021年社区增值服务的营收占比较上一年同期还下降0.4个百分点，为21.3%。

在增值服务的毛利率上，保利物业还是有所精进。2021年其社区增值服务收入毛利率取得31.4%，较去年同期增加1.23个百分点。

但是依旧低于上市物企均值，去年上半年公布数据的32家物企社区增值服务平均毛利率达到了47.63%。

即便如此，保利物业依旧表示出对社区增值的信心，“我们认为社区增值服务有长久发展潜力，因为居民消费场景在快速变革，需求在社区不断下沉；政府鼓励社区承接居民服务，政策端会有更多有效的措施。”