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中信证券：预计地产企业报表盈利能力下滑是普遍性问题，资本市场对大量地产企业盈利预测的下调也将发生

来源：金融界 2022-07-18 09:24:04

企业密集发布中期业绩预告，许多企业的结算收入和净利润大幅下滑。我们预计今年中期大多数地产企业净利润率和绝对规模将继续下探，唯有信用和效率兼顾的企业才有可能保持业绩的基本稳定。

▍企业密集发布中期业绩预告。

根据上交所和深交所规定，主板上市的股票，公司预计半年度经营业绩出现：1）净利润为负值或；2）实现盈利，且净利润与上年同期相比上升或者下降50%以上的情形，需要在半年度结束后的15日内进行预告。我们统计今年发布中期业绩预告的50家企业（含开发商、园区运营商、物业管理企业、经纪公司），其中40家实现净利润的大幅下降，10家实现净利润的大幅上涨。按盈利与否区分，有30家处于亏损状态，20家处于盈利状态。

▍样本企业结算收入和净利润大幅下滑。

在销售和结算端，我们统计公司中报业绩预减的主要原因，是由于市场原因和新冠疫情所导致的房地产去化困难、交付延迟，也有部分企业表示是由于交付节奏的原因。对于部分有经营性房地产业务的企业，租金补贴也是其中报预减的主要原因。在利润端，出现次数最多的原因是结算毛利率下降（或权益比下降），此外，财务支出增加、销售费用增加、计提减值也是导致企业净利率下滑的重要原因。

▍“低质拿地期”对报表的影响持续暴露。

2019年之后，信用融资高度发达，企业规模日趋庞大，融资性现金流持续流入企业，以至于出现了房地产调控日趋收紧，但土地市场成交热情持续上升的情况。这种情况实际就是地价不断上升，而房价稳定中区域性下降，企业盈利能力严重受损，只不过这个问题在报表上的暴露，是在2021年底之后，且伴随信用问题暴露而出现。这一低质拿地期维持时间之长是空前的，所以有相当一批地产企业会由于这期间的拿地行为后来出现实际的阶段亏损，甚至有些企业可能存在资不抵债的情形。

▍盈利能力下降虽然是普遍性问题，但行业结构分化却十分明显。

盈利能力下降当然是普遍性问题，保利、华润等公司也不可能在低质拿地期间获得一大批优质土储，所有公司的平均土地储备质量在2018-2021年都曾降低。不过，由于融资成本和开发能力的双重巨大差异，尤其是融资成本方面巨大的差别，不同企业所受的冲击完全不同。在信用风险暴露之后，企业能否有融资性现金流入来新购土地，以拉高存量土储质量，则又进一步拉大了企业之间的差异。

▍风险提示：

企业销售可能在多重因素之下继续下行，复苏难以兑现的风险；信用风险进一步蔓延，一些企业面临公开市场还款困难的风险。

▍投资建议：

我们预计，地产企业的报表盈利能力下滑是普遍性问题，而资本市场对大量地产企业盈利预测的下调也将发生。在这个过程中，一些高信用和高开发能力的企业的优势就会显露出来。