接盘祥生云镜项目,雅居乐选择了“分期付款”

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

为缓解流动性压力，祥生控股集团再出售旗下资产。

7月12日晚间，祥生控股公告称，其全资附属的杭州耀扬企业管理有限公司（简称“杭州耀扬”）拟向杭州余杭雅居乐房地产开发有限公司（简称“余杭雅居乐”）出售绍兴祥生弘兴房地产开发有限公司（简称“绍兴祥生”）100%股权，现金代价约3.39亿元。出售完成后，绍兴祥生将不再为祥生控股的附属公司，财务业绩也不再和祥生控股的账目综合入账。

绍兴祥生2020年及2021年皆处于亏损状态，两个财年税后分别亏损84.27万元及2431.66万元。截止今年5月底，绍兴祥生的估值约为3.39亿元，资产净值约为4.75亿元，以此计算，祥生的上述售价相当于打了7折。由于售价与净资产额相差较大，此番出售绍兴祥生预计将使祥生录得约1.32亿元的亏损。

祥生控股表示，由于不利的市场状况，绍兴祥生无法在不产生重大亏损的情况下出售已竣工物业。不过，此番出售带来的现金流入可缓解公司的流动资金压力，为公司的业务发展提供资金，同时有望提高公司的资产周转率及为一般营运资金产生额外的现金流入，优化公司资源配置、增加资本储备、降低资产负债比率，进而推动公司降低风险、实现长期稳定及健康发展。

对于出售所得的现金安排，祥生控股称，“一部分将用作偿还公司合共约2.44亿元的债务，即公司为附属公司担保并于其综合财务账目记录为负债的款项。所余金额用作公司的一般营运资金”。

买卖双方皆面临短债大考

“卖方”祥生控股正面临短债大考。财报显示，祥生2022年共有约172.47亿元短债到期需偿，但其截至2021年底的在手现金仅有29.31亿元。目前，祥生已有多笔优先票据等借款，因未能即时偿付本息处于违约或交叉违约状态。

据焦点财经不完全统计，为回笼资金、缓解债务压力，祥生控股今年以来已至少出售了4宗资产。不过，这些资产多位于三四线城市，变现能力有限，4宗交易总代价共约11.885亿元，相比祥生控股的债务体量而言，仍有较大差距。

“买方”雅居乐的短债压力同样不容小觑。截至2021年底，雅居乐的持有现金为384.2亿元，不受限部分占228.03亿元，一年内到期的负债约295.8亿元，除此以外还存在多种类型的对外担保。

这意味着，2022年雅居乐偿债面临不小的再融资需求。此前不少国际评级机构更是认为，雅居乐流动性风险值得警惕，且其筹集新资金的能力已严重恶化。

雅居乐亦在通过资产处置回笼资金。焦点财经梳理发现，2021下半年时，其累计出售了14项非核心物业，套现28亿元。2022上半年，其再度通过5笔资产出售，合共套现60.59亿元。今年6月，雅居乐获得了不超过8.94亿港元的夹层融资贷款，年利率高达20%。

一面诉讼，一面接盘

公告指出，绍兴祥生目前仍有总建面约15.92万平方米的住宅项目，以及总建面约3.75万平方米的物业项目正在开发建设中，计划于2024年3月30日前竣工交付。经查，该项目为“祥生·雅居乐·云境”项目。

回溯可知，杭州耀扬曾在2020年9月历经73轮竞拍竞得了“祥生·雅居乐·云境”项目所在地块，后推出云镜项目。该项目于2021年5月开盘，产品以普通住宅、大平层、叠拼为主，当前在售均价约3万元/平米。这也是绍兴祥生成立之后唯一参与开发建设的项目。

焦点财经注意到，2021年4月时，余杭雅居乐曾与杭州耀扬、祥生地产签订过一份合作开发协议书，约定共同开发绍兴凤林西路以南5号地块，也即“祥生·雅居乐·云境”项目所在地块。

随后于2021年9月，杭州耀扬向余杭雅居乐出具了对等占用资金确认函，确认余杭雅居乐已按时履行完毕合作开发协议约定的相关义务。对等占用期满后，杭州耀扬本应于2022年2月11日前将资金归还余杭雅居乐，但到期并未归还该笔资金。

因此，余杭雅居乐一纸诉状将杭州耀扬告到了法院，要求其归还自己此前支付的10.29亿元本金，以及5000万元违约金和8144.92万元利息，同时要求祥生地产对杭州耀扬的债务承担连带清偿责任。与此同时，杭州耀扬亦以合同违约为由将余杭雅居乐诉至了法院。目前，该两宗案件都在等待法院的最终判决。

双方纠纷未解之际，尚未从自身短债压力中走出的雅居乐却扮演“白衣骑士” 接下了云镜项目，颇令业内诧异。不过，雅居乐为此次交易设置了复杂的付款条件。祥生想要顺利拿到这笔交易款项并不容易。

据悉，绍兴祥生的交易款项将分四期支付。其中，首期付款约1745万元，占总代价比例的5.14%；第二期付款约7004万元，占总代价比例的20.61%；第三期付款约1.64亿元，占比48.49%；第四期付款8750万元，占比25.76%。此外，祥生还需就结算融资利息1.36亿元向目标公司开具发票，连同全套融资合同档。

值得一提的是，第三期的1.64亿元资金，也即及几期款项中占比最大的一笔，并不会直接给到祥生。由于祥生控股拖欠绍兴祥生一笔债务，且金额与第三期付款金额相当，该笔款项将由雅居乐直接支付给绍兴祥生。换言之，此番交易，祥生控股还要少拿1.64亿元。