才卖爆超百亿，刚又来一只！下周开卖

又来一只REITS产品！

继国金中国铁建(行情601186,诊股)高速REIT“吸金”昨日超百亿吸引市场眼光之后，又有一只REITs产品即将登场。

基金君获悉，2022年第三只公募REITs产品——鹏华深圳能源(行情000027,诊股)REIT正式获批，并在今日披露了相关基金合同、招募说明书、询价公告等。该产品是市场首只清洁能源类公募REITs。

从公告来看，鹏华深圳能源REIT将于2022年6月27日的9:30-15:00进行询价，询价区间为5.331元/份-6.139元/份，募集基金份额总额为6亿份。

在万亿规模的公募REITs赛道上，各大机构频频发力，未来也许会有更多产品同台竞技。

鹏华深圳能源REIT正式获批

将于6月27日开始询价

鹏华新能源REIT是今年获批的第三只公募REITs产品。

据证监会网站显示，鹏华深圳能源REIT正是获得注册批复。据悉，该基金合同期限为34年，准予基金募集份额总额为6亿份，托管人为招商银行(行情600036,诊股)。

与此同时，鹏华深圳能源REIT披露基金合同、招募说明书和询价公告等，根据相关资料，鹏华深圳能源REIT将于2022年6月27日的9:30-15:00进行询价，询价区间为5.331元/份-6.139元/份，并将通过网下询价确定基金认购价格。

值得一提的是，公告该展示了发售的重要时间安排。

从公告来看，鹏华深圳能源REIT发售由基金管理人和财务顾问负责组织实施，采用战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者定价发售相结合的方式进行。

同时，中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为6亿份。基金管理人确定的初始战略配售基金份额数量为4.2亿份，占发售份额总数的比例为70%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为3.06亿份，占发售份额总数的比例为51%；其他战略投资者拟认购数量为1.14亿份，占发售份额总数的比例为19%。

此外，网下初始发售的基金份额数量为1.26亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.54亿份。

值得一提的是，鹏华深圳能源REIT的底层基础资产为基础设施项目为深圳能源东部电厂（一期）项目。该项目位于广东省深圳市大鹏新区大鹏下沙秤头角，属于电力、热力、燃气及水生产行业。

首批解禁潮影响较小

时值首批9只公募REITs一周年之际，这批产品也迎来解禁潮，而从这两天二级市场表现来看，均影响较小，整体表现稳健。

数据显示，首批9只基础设施公募REITs上市期满12个月，部分战略投资者持有的基础设施基金份额符合解限条件，于6月21日解除限售。根据近期发布的限售解禁公告，首批9只公募REITs解禁份额共计约21.71亿份，占9只公募REITs总规模（64亿份）的33.92%，且超过现有流通盘规模（20.74亿份）。本次解禁将会提升流通份额至9只产品全部份额的66.33%，大幅释放公募REITs市场的流动性。

回顾这9只基金解禁后的两日市场表现，6月21日首日为5跌4涨，幅度都较小，涨跌幅都保持在1.5%以内；而6月22日是3跌5涨，仅有富国首创水务REIT跌幅略微上升达到1.82%，但也属于正常波动范围内。

换手率方面，解禁之后REITs市场整体成交量和换手率也较为平稳。

解禁首日也就是6月21日9只REITs的平均换手率为0.91%，6月22日平均换手率为0.78%，而其近3个月的日均换手率为1.14%，可见REITs解禁首日整体减持压力较低，减持份额的持有方普遍仍处在观望中。

值得注意的是，公募REITs目前还存在一定的溢价，而溢价存在波动的风险。对此，博时基金认为，目前我国公募REITs尚处于试点阶段，市场供不应求导致目前公募REITs溢价率较高。

与此同时，博时还认为，无需过度担忧，REITs产品的特性是派息相对稳定、确定性较强，适合长期持有、价值投资。“REITs的投资价值建立在对不动产的实际经营之上，资产运营产生的净现金是给投资者分红派息的主要来源，通过运营管理升级和资产增值为投资者提供稳定且长期的收益。”

那么，解禁对市场到底有何影响？华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，解禁并不影响底层资产的内在价值。

“解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。前期获利较为丰厚的短线投资人可能会选择获利了结，对REITs产品二级市场价格有所冲击；但如向下波动幅度大，对长线投资人也将是较好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要综合投资人和资金对长短期价值的博弈结果来判断。”莫一帆表示。

此外，莫一帆也提醒投资者，要理性投资，避免追涨杀跌。“如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。”

后续仍有不少产品

实质性推进REITs项目或近百

在鹏华深圳能源清洁能源获批之后，后续还有多只产品在路上。

如一些上市公司的公告也显示出后续REITs产品正在走来。其中中国外运(行情601598,诊股)近期就发布了公告称，为优化经营模式、盘活存量资产，提升运营效率，中国外运股份有限公司于 2022 年 6 月 15 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关于开展基础设施公募 REITs 申请发行工作的议案》，同意公司开展基础设施公募REITs申报发行工作。

此前华电国际(行情600027,诊股)也发布了公告称，为响应国家政策号召，建立资本循环体系，打通“投融管退”资金闭环，于2022年5月31日召开第九届董事第二十六次会议，审议通过了《关于开展基础设施REITs申报工作的议案》，同意本公司开展基础设施公募REITs申报工作。显然，目前众多REITs正在路上。

而从沪深两市交易所来看，目前已经上报并等待获批的REITs产品达到4只，沪深交易所分别有3只、1只。

其中上交所的产品为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安(行情601211,诊股)临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金。这3只产品都已经获得上交所反馈意见。而深交所产品为红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。

据业内人士表示，未来公募REITs数量将进一步增加。目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，其中贯彻新发展理念、有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生的基础设施项目，将获得优先支持。从政策鼓励、项目行业认识程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的基础设施项目，可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主力军。

不过，也有一家基金公司REITs人士表示，目前国内公募REITs还处于试点阶段，首批项目上市至今未满一年，包括监管层和业界都在梳理总结相关经验，尚未进入快速扩容阶段。从潜在资产体量和政策鼓励方向两方面看，交通设施、租赁住房、新能源和产业园有较大的扩容潜力。

目前已经获批或正式上报的资产类型包括高速公路、垃圾发电、水务处理、仓储、产业园区、清洁能源等，可见公募REITs的扩容不仅是数量的扩大，也包括资产种类的进一步丰富。在房住不炒、东数西算和碳中和等发展方向指引下，清洁能源、保障性租赁住房、数据中心、铁路、新基建等均可能是重要扩容方向。