地产债市信心日渐修复,稳健型房企或脱颖而出

3月22日，资本市场整体表现平淡，地产股却掀起涨停潮。当日收盘，房地产服务涨3.9%、房地产开发涨2.91%。其中，光大嘉宝、中南建设、阳光股份、宋都股份、万通发展、嘉凯城、华夏幸福、苏州高新、荣安地产、信达地产、天保基建、冠城大通等地产股皆涨停。

2022年以来的房地产市场暖风频吹，资本市场对此反应强烈。

不久前，国家金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等六部委罕见集体发声，市场预期需求端和供给端政策陆续出台，稳定了市场预期，也曾一度推动了地产股大幅大涨。

焦点财经获悉，上述六部委集体发声的第二天，港股融创中国股价暴涨55.98%，雅生活服务暴涨43.55%，龙光集团暴涨40%，新城发展暴涨33%。世茂集团、旭辉控股集团、碧桂园均大涨超20%，合生创展集团涨超14%。触底的地产股迎来大反弹。

焦点研究院院长陈阳认为，各部委之所以迅速给出响应，更多的是希望给予行业信心。可以预见，在“房住不炒”定位不变的前提下，接下来各个城市会依据实际情况在限购和土地拍卖端给出更为灵活的政策，加速行业风险出清和信心重塑。

稳健型房企利好信息频频，利于行业信心重塑

2021年高杠杆房企纷纷遇险，导致地产行业资本市场信心受损。房地产何时才能重塑行业信用，走出“阵痛期”，时刻牵动着人们敏感的神经。

国金证券认为，未来几个月，是保行业信用的关键时间窗口，因城施策、需求侧托底等政策有望继续进一步落实。六部委上述对房地产的表态，意味着监管层已经意识到了地产行业所存在的风险，并有意在“防范”和“化解”风险方面出台应对方案。这凸显出了监管层对地产行业稳定发展的高度重视。考虑到稳健性和超额收益，看好去年和今年销售表现稳定的房企，看好碧桂园、华润置地、龙湖集团等高信用公司的发展前景。

诚如国金证券所言，拥有国资背景的华润置地一直以财务杠杆稳健著称，且已连续获得了多家券商的“买入”评级。今年年初，持续维持“三道红线”全“绿档”的华润置地更是获得了多家金融机构授予的并购贷款。

龙湖集团也是如此。自年初融资暖风吹向民营房企伊始，龙湖即成功发行了2022年公司债券（第一期），发行规模28亿元，票面利率仅3.49%至3.95%。2月，龙湖再获得了50亿元中期票据的注册通知书，融资渠道畅通。

碧桂园更是早在2021年12月即成功发行了一笔总额10亿元的公司债。此后于2022年1月，碧桂园再以碧桂园地产集团作为共同债务人，成功在深交所发行了两笔各5.21亿元和7.21亿元的ABS。

今年3月，碧桂园先后获得了招商银行、农行广东分行授予的150亿元、400亿元融资授信，更早前，碧桂园申请在银行间市场交易商协会发行50亿中期票据已获准注册，彼时分析认为，民营房企通过银行间市场交易商协会注册中期票据的情况并不多见。这也体现了监管层对优质房企的支持意向。

事实上，据业内人士透露，“金融机构对碧桂园一直十分友好。今年内，碧桂园或可能获得更多并购融资额度，这也是其进一步稳健发展的重要推动力”。

中信证券认为，对于房企而言，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资渠道打开，企业的流动性就会得到改善，碧桂园、龙湖等不断获得新增融资之举，既可以让正在自救中的房企看到希望，也意味着市场中稳健型企业的机会仍在，有利于行业风险的加速出清和信心重塑。

逆势回购增强资本信用，不断消除市场疑虑

为进一步优化公司债务结构，增强投资人信心，碧桂园管理层还在不断回购公司债券。3月22日，碧桂园公告称，公司全体董事、监事及高级管理人员将以市场化方式在二级市场购买碧桂园地产公司债券，购买总规模不超过人民币1亿元，含此前已公告的人民币2000万元。

主动出击进行市值管理的不止碧桂园。3月21日，另一家“稳健型”房企旭辉控股也在公告中称，公司董事将以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过3000万元，购买范围同样为市场报价较估值偏离较大的公司债券。

除管理层在二级市场购买债券外，碧桂园、旭辉等房企还在以提前赎回境外债券、提前完成债券兑付资金划付等多种方式维稳市场，传递信心。据公告，2021年12月底至今，碧桂园已累计购回了本金总额4570万美元的优先票据，且公司2022年境内到期的公司债项皆已足额兑付。旭辉也于3月9日将“18旭辉01”的剩余本息提前偿还。

有投资者表示，管理层买债比买股释放的信号意义更大，因为管理层比一般投资者更清楚公司的财务状况，一旦企业债务出现问题，损失也比一般人更多，此举体现了核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的坚定信心。

“与以往不同，近期房企主动进行的债项管理，大多并非基于流动性危机，更多的是以实际行动维护债券价格平稳，消除市场疑虑、增加投资者信心、加速行业风险出清的愿望”，投资者称。

向管理要效益，修炼内功坚持长期主义

以碧桂园、龙湖等为代表的民营房企，之所以能在弱环境中稳健前行，与其相对较早进行战略转向、向管理要效益的做法有关。

去年7月，龙湖内部新设立了地产航道，同时将集团总部更名为集团赋能平台，下设投资发展部等五大部门进行“自我革新”，以期推动开发业务与经营业务齐头并进，向管理要效益。时下同样在稳健发展之中的万科集团也提出过类似的“开发经营服务并重”逻辑。

旭辉控股则在在内部建立了OKR虚拟委员会，同时将衡量经营指标的重心放在了“有回款的销售、有现金的利润、有品质的产品和服务、有稳定的增长”四大维度，以不断夯实公司的可持续发展能力。

碧桂园也是如此。甚至，其“向管理要效益”举措的推出还要更早一些。据了解，碧桂园早在2018年7月时即已选择不再公布年度销售目标，而只披露权益销售金额。为了安全和质量，碧桂园那时起便已在净利润和销售增速方面有所控制。

当时，碧桂园集团董事局主席杨国强还曾公开表态，“我们强调的一定是速度、效益让位于安全和质量，不然公司走不远。

与旭辉类似，为确保有质量的增长，碧桂园近年对各区域的考核重点也逐渐调整为了“回款和现金流”，更追求有现金流的利润和有利润的现金流。2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为了年度主题，以期通过自我检视全面提升自身的全周期综合竞争力，向高质量发展阶段迈进。

面对2021年房地产行业的调整期，碧桂园审时度势，积极围绕“以销定产、以收定支、腾笼换鸟”方针，高效落实市场研判、设计策划、招标实施等每个阶段的细节，进而降低了无效支出，确保公司现金流在严峻外部形势下依然保持稳定充足。

亿翰智库认为，行业深度调整下，房企优胜劣汰正加快进行。行业发展逻辑的改变，也将促使稳健型房企破土而出，成为最大受益者。2022年以来，国家降准降息，支持住房消费，保障刚性需求，不断重申房地产作为支柱产业的地位。行业在，政策在，房企的发展机会也会一直存在。央、国企之外，碧桂园、美的置业、龙湖等优质民企将迎来更好发展。