楼市触底回升？一线城市二手房价环比涨幅扩大，沪京领涨全国，什么信号？

3月16日，全国70城房价数据出炉。

从国家统计局发布的数据来看，2月份，70大中城市中，一线城市二手房价环比涨幅扩大，上海、北京、广州二手房价领涨全国，而二三线城市二手房价仍环比下跌。另外，全国70城新房价格环比涨幅有所回落，其中西安新房价格涨幅全国最大。

业内人士认为，一线城市新房市场和二手房市场已经开始触底并回升，但从2月新增居民中长期贷款转负来看，需求端信心尚未完全恢复，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要，支持性政策进一步传导并生效，将支撑市场修复。预计各项纾困政策的效果在4月份前后开始彰显，届时，房价也将会触底回升。

一线城市率先企稳

数据显示，2月份，70个大中城市中，一线城市新房和二手房价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。

一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。

从全国70城新房价格环比涨幅来看，北京、广州并列第三，上海并列第四，深圳并列第五；从全国70城二手房价格环比涨幅来看，上海领涨全国，北京位居第二，广州并列第三。

“2月一线城市价格修复超过二三线城市。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，2月北京、上海二手房价格指数环比涨幅均扩大，广州止跌转涨，深圳跌幅缩小；二三线城市二手房价格仍环比下跌。70城新房价格平均环比跌幅较1月略有扩大，主要受由二三线城市修复力度相对不足的影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，一线城市新房市场和二手房市场已经开始触底并回升。

对于一线城市率先企稳的原因，李宇嘉认为，一线城市刚需基础扎实，对政策比较敏感，当信贷额度增加、利率下降以后，需求会加速入市。加上开发商定价比较稳健，以去化和回笼现金流为第一目的，供需相对匹配；另外，换房需求开始积极入市，对新房的去化起到一定作用。

许小乐也指出，一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快；而二三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。虽然今年以来降首付、降低落户门槛、发放购房补贴等政策主要集中在二三线城市，但当前的政策尚未有效激发住房需求释放，市场对政策的响应力度不够。

4月房价或触底回升？

去年底以来，多部门落实中央经济工作会议精神，在坚持“房住不炒”的基础上，稳妥有序地纠偏房地产调控政策，全国多地房贷政策逐渐宽松，从贷款发放提速、贷款利率下调，到公积金贷款额度提高、公积金贷款首付比例降低，再到非限购城市商贷首付比例降低，各地稳楼市政策频出。

对于当前的市场情况，中原地产首席分析师张大伟指出，今年1-2月整体市场房价从一二线城市开始逐渐出现企稳，但市场依然低谷，依然需要更多政策维持稳定。

许小乐也认为，从2月新增居民中长期贷款转负来看，需求端信心尚未完全恢复。3月以来部分城市疫情反复，也给市场带来不确定性，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。

3月1日，郑州从支持合理住房需求等五方面出台了19条“稳楼市”新政，引起市场广泛关注。郑州成为全国首个出台系统性支持房地产政策的城市，也是全国首个在商贷领域支持改善性住房需求的城市，信号意义极强。

“郑州楼市新政支持力度大、覆盖面广，市场响应积极，3月周度成交和带看量已经恢复至去年5-6月的水平，与去年12月周均（去年下半年成交高位）相比，3月前两周周均带看量提升38%，成交增幅增长70%。”许小乐说，郑州作为中原城市群核心城市，其政策和市场效果对其他城市具有借鉴意义。

许小乐预计，支持性政策进一步传导并生效，将支撑市场修复。两会重申“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，央行、银保监会发文“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”。预计年内会有更多的城市因城施策，出台稳楼市的政策，部分市场需求不足的城市可能会放松限购条件，如适度放宽社保或户籍限制，符合条件的新市民能够得到信贷支持，这是二三线城市市场修复的关键。

对于后市房价走势，李宇嘉表示，由于疫情冲击，多点散发，扩散明显，对各地人流量限制增加，估计3月份房价走势继续保持2月份的态势，但政策纾困行业的基调不变，包括信贷增加，而且预计房贷利率会继续下降，以鼓励新市民置业。预计各项纾困政策的效果在4月份前后开始彰显，届时，房价也将会触底回升。