长线资金“退潮”，金地集团接下来的牌要怎么打？

对金地集团(行情600383,诊股)来说，若稍有不慎，怕真会应了郁亮所言。

2021年，一场前所未有的债务危机席卷了中国整个房地产行业，无论曾经有多辉煌，都或多或少被波及。与国企和央企相比，民营房企缺乏官方信用，融资成本更高，所受的冲击更大。

刚进入虎年以来，楼市延续了“降温”状态。据克而瑞研究中心报告显示，2022年1月百强房企中多数规模房企的销售表现不佳，单月业绩同比较2021年月均水平变动都有明显下降。1月份，近九成百强房企的单月销售业绩同比降低，其中二成房企降幅在30%至40%之间，近四成房企降幅高于40%。

就在这时，郁亮的“黑铁时代”言论即“今年是背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态”，更刺痛了上市房企和投资者们的情绪。可想而知，万科作为行业头部企业都发出如此感慨，至于那些腰部房企的日子，无疑就更难熬了。

就拿典例——金地集团（600383.SH）而言，也无法摆脱业绩下滑的命运。去年，金地集团陷入增收不增利、负债高企、面临被“抛售”的窘境，外界不禁感叹，连白马股都如此境遇了，这个行业的未来究竟会怎样？

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牺牲利润换增长

2月15日，金地集团发布2021年度业绩快报，期内，公司实现营业收入992.32亿元，同比增加18.16%。盈利方面，金地集团实现利润总额158.24亿元，同比下降21.01%；归属上市公司股东的净利润为94.63亿元，同比下降8.99%。

（来源：公告）

可见，金地集团2021年营业收入同比有所增长，毛利率较上半年也有所恢复，但归属上市公司股东的净利润同比下降8.99%，陷入明显的增利不增收阶段。

事实上，金地集团前几年的利润增速就呈现反复，只是尴尬在2020年微增3.2%，陷入近乎停滞的状态。数据显示，2017年-2020年期间，金地集团分别实现销售额1408.1亿、1623.3亿、2106亿和2426.8亿元，同比上涨15.28%、29.74%、15.23%，净利润增速分别为8.61%、18.35%、24.41%及3.2%。

当然，金地集团的净利润表现与其规模发展有着极大的联系。在2017年，金地集团喊出了“3年冲击2000亿”的销售口号，此后便开启了快速扩张之路。

2018年至2020年，金地集团拿地总额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元，但是权益比重却一直处于低位，同期其新增土地权益投资占比分别为40.4%、46.5%和51.6%。而克而瑞所公布的行业新增土地权益投资比例平均值则为65%。

与此同时，金地集团的少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。

截至2021年三季度，金地集团新增土地储备1492万平方米，而其权益土储仅有599万平方米，权益占比40.15%，低于行业65%的平均水平。少数股东权益增至429.8亿元，占比42.86%。

换句话说，金地集团为了实现规模扩张而大举拿地，但因为合作拿地导致权益占比较低，属于牺牲权益占比来快速冲量，盈利能力也因此被严重稀释。

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长线信心不再

除了扩张规模带来的盈利下滑的问题，规模提升对资金需求的增长，也给金地集团造成了一定的债务压力。

去年三季度报显示，金地集团总负债为3618.84亿元，三道红线指标全部过关，稳居绿档房企。但其却存在着“明股实债”的嫌疑：2018年至2020年，金地集团的少数股东权益占比分别为30%、34%和38.9%，呈现逐年上升的趋势。2021年上半年，金地集团归母净利润为18.25 亿元，其中少数股东损益为10.75亿元，占比高达37%，也就是说，公司接近四成的净利润被少数股东“分走”。

值得注意的是，虽然金地集团现有的账户资金可以覆盖短债，但其流动负债占总负债比的73%，公司非流动负债为959.85亿元，其中长期有息负债占比较重为826.47亿元。随着有息负债不断增长，财务费用也迅速膨胀，进一步吞噬利润空间。

另外《每日财报》发现，金地集团目前国内存续的今年到期债券集中兑付压力较大。在三只境外债中，有两只将于今年6、7月份到期，规模合计4.5亿美元债。

就在去年年底，金地集团分别发行了两笔金额均为15亿元的中期票据融资，合计30亿元，按获批红头文件，其可以在银行间债市累计总发行47亿元。目前在上交所公司债平台上，金地集团尚有3笔仍在等待之中，其中两笔为ABS产品，一笔为小公募债，总金额约90亿元。

还有一个信号，在2021年9月，大家人寿在入股金地集团9年后首次且大幅度减持。当月减持金地集团股份1.16亿股；10月继续减持961万股，11月和12月加速减持，分别减持1.8亿股和1.45亿股。2021年内，大家人寿已累计减持金地集团股份约5.37亿股，如按照成交最低价计算，减持金额约为48亿元。

悉数过往，金地集团是安邦、生命人寿等大型险资的宠儿。2014年，生命人寿与安邦保险相继举牌，持股比例均超分别约为19.8%和15%。而现在失宠的金地要面对则是，长线资金险资对其信心不再的明确信号。

眼下的金地集团，负债攀升，又遇行业寒冬，似乎也只能发债回血，但这毕竟不是长久之计。接下来，对金地们而言，需要的是重新审视，在经营逻辑和运行周期上，重新调整研究思路。若稍有不慎，怕真会应了郁亮所言。