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房贷下调一个月少还多少？房价会涨吗？刚需能不能出手？

来源：北京商报 2022-01-20 12:45:24

时隔21个月，房贷再次下调，楼市的政策底彻底到来，但市场底却依然未见。2022年1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，自去年12月回调5个基点后再次下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月回调5个基点，为连续20个月不变后首次下降。

首套房每百万贷款30年利息省1.11万

此次调整后，北京首套个人住房商贷的利率是4.6%加55个基点，下限就是5.15%；二套房贷是4.6%加105个基点，就是5.65%。

以首套房贷100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还约31元，总的贷款利息可以省约1.11万元。以此类推。

“2022年开年全面降息，对全社会所有行业带来普惠性的融资成本下降，同时释放了年内货币环境稳健偏宽松的信号，有助于提振市场预期。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，1年期LPR下降有助于降低企业贷款利率，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求，增强信贷总量增长稳定性。

作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费。

值得一提的是，LPR机制推出之后，5年期以上利率之前共有过3次变化。

2019年11月，5年期以上利率降了5个基点，降至4.80%。

2020年2月，5年期以上LPR再度降了5个基点，降至4.75%。

2020年4月的LPR，1年期利率降到了3.85%，5年期以上的降至4.65%。

1月17日央行超预期同时下调了MLF和逆回购利率10个基点；1月18日央行副行长刘国强提到“充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，要迎客上门，主动出击以及靠前发力等”，并表示“降准空间变小了但仍有一定的空间”；1月20日1年期及5年期以上LPR相应下降。

包括许小乐在内的分析师一致认为，2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。

放款周期平均缩短7天

放款方面，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据：2022年1月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点；本月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。

具体到城市银行房贷业务，截至今年1月，全国103个重点城市的平均房贷利率已连续4个月回调且下降空间较上月扩大，放款周期进一步缩短。许小乐预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。他给出的理由有两点：一是市场需求有韧性，信贷环境改善下市场加快筑底。

根据贝壳研究院观察，2021年10月以来贝壳50城二手房成交量连续3个月环比增长，12月二手房价格指数环比跌幅出现本轮下行以来的首次收窄，代表市场预期的二手房景气度指数也停止下降；2022年1月以来北京、广州、合肥、宁波等重点城市二手房日均成交量均较去年12月日均水平保持增长。2021年市场的下行主要是信贷环境收紧导致的，并非市场需求出了问题。

二是1月103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到去年年中的合理水平。其中59城房贷主流利率环比下调，较上月增加19个，广州、深圳、杭州、南京、苏州等重点城市房贷利率均下调。放款周期方面，64个城市放款周期较上个月缩短。4个一线城市银行放款均加快，广州较上月缩短40天以上，北京平均缩短12天至70天以内。合肥、武汉、杭州、南京、厦门、成都等二线城市平均放款周期均缩短20天以上。

政策底不代表市场底

尽管预计后期更多城市房贷利率下调，信贷环境更加友好，利于合理的住房需求释放，促进房地产业良性循环和健康发展。

但很多房企内部人士在被问及降息是否会带来房价的大幅上涨时，一致认为“没有条件”。

一来，之前一段时间的暴雷，市场的信心还没有恢复，疫情的反复与大环境的不确定性，也让很多人选择保住流动性。

二来，尽管政策底已经到来，但针对炒房的限制并没有放松，在楼市已经失去投资属性的情况下，大规模资金进入的可能没有。