绿档房企谋“上岸”| 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

借物业股“抵押”发债24亿港元后，雅居乐(03383.HK)再通过处置非核心物业获取了部分资金。

1月10日，雅居乐披露，公司已于2021年7月1日至12月31日期间，就14项非核心物业的出售事宜订立了若干买卖合同，售价合共28亿元。其中包含酒店（含酒店用地）5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗。

筹措资金或是雅居乐现阶段进行资产出售的主要目的。公告显示，上述交易中的约11.49亿元定金及销售款已于2021年内收取，另外约16.51亿元现金将于2022年内收取，筹资净额将用于支持集团的日常营运。

时移事易。在房地产行业的黄金时代，房企物业出售之举通常意味着公司经营上要靠资产出售来回血，但在时下的弱环境下，这一举动却被解读出了不同的意味。

一方面，当前，房企能够为待售资产找到合适的买家并不容易；另一方面，能购成功资产出售意味着企业可在一定程度上缓解资金压力，这是一种“利好”消息。

受此影响，上述出售公告发出的当天，雅居乐股价大幅上涨，收盘报4.39港元/股，涨幅达10.3%。

值得一提的是，去年8月时，雅居乐曾在内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》，将原房管集团、城市更新集团、商业集团等合并到地产集团。一系列调整后，雅居乐旗下多元业务缩水明显。

因此，也有评论认为，雅居乐此次出售的14项物业资产多与商业管理有关，这可被视作其2021年内部组织架构调整的持续性动作。

短债“考试”

资产出售是现金的直接流入，可对财务报表起到明显优化作用。不过，雅居乐已在去年中期成功实现了“三道红线”由黄转绿，降杠杆压力不大。反而是其将在2022年面临的短期偿债压力，更为值得关注。

据焦点财经了解，截至2021年年中，雅居乐的在手现金为571.6亿元，其中非受限现金为465.12亿元，一年内到期的短期借款则达394.87亿元。若考虑开发投资等需求，这一现金水平并不算充裕。

在去年10月偿还了30亿元熊猫债后，到2022年底前雅居乐还有约128亿元需一次性偿还。其中，一笔5亿美元（约31.87亿元）的票据将于2022年上半年到期，另外两笔合共约70亿元的票据将于今年8月集中到期，包括发行于2017年8月的总规模2亿美元的“雅居乐集团 5.125% N20220814”，以及发行于2021年9月的规模4亿美元的“雅居乐集团4.85% N20220831”。

境内债方面，雅居乐也有两笔合共30亿元、票息均为6.2%的债券将在2022年底前到期。

雅居乐还有一笔待偿的永续债。财报显示，雅居乐截至2021年中期的永续债余额约为130.14亿元，永久资本证券持有人获得的收益总额为5.08亿元。

多举措纾困

尽管尚在安全区间，但随着“绿档”房企债务违约事件的不断涌现，外界对雅居乐流动性压力的疑虑也始终未能完全消解。

2021年10月，雅居乐旗下美元债“AGILE5.504/21/25”曾传出未兑付利息的消息，尽管雅居乐在第一时间即召开投资人沟通会就此做出澄清，并对未付息、高管裁员等消息进行了否认，还释放出了可以如其偿债的消息。

但随后几个月，关于雅居乐资产出售、楼盘降价销售的消息又被传出。其中，位于广州老城区荔湾白鹅潭核心区的江景房雅居乐天际715，被传出最高让利250万/套销售。这个寄托了雅居乐在广州主城区发展图景的项目，对于雅居乐而言的重要性不言而喻，且该项目的促销事宜，在不少中介之处得到了证实。

以雅居乐天际715为典型的促销活动，对公司的销售带来一些正向作用。受此影响，雅居乐从9月起单月销售逐渐恢复，尤其在11月单月实现了同比8.79%的涨幅。

但是，雅居乐2021年的销售成绩依然未能达成预期。据披露，2021年，雅居乐的预售金额合共1390.1亿元，同比增长约0.6%；对应的建筑面积为971.9万平方米，同比下降5.18%。这一成绩约完成了既定1500亿元销售目标的92.67%。

真真假假之间，信用评级机构也有不少行动。2021年11月，穆迪将雅居乐的评级展望由“稳定”调整为“负面”，标普也将其长期发行人评级由“BB”调至“BB-”，展望 “负面”，并建议雅居乐利用丰富的资产基础来筹集资金。

言语之下，雅居乐先是宣布借物业股雅生活股价“抵押”发行可转债募资24亿港元，后又宣布以1.4亿美元投资威马汽车。作为近两年较受房企青睐的投资领域，此前进入新能源汽车领域布局的房企多以提升自身造血能力为目的，而雅居乐的入局更像是财务投资，目的在于后期套现。

在即将到来的偿债压力面前，雅居乐纾困尚算积极。但能否顺利“上岸”，仍有待时间检验。