奥园自救又迈出一步 | 深读

作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

继“中山证券-奥创二期资产支持专项计划”展期方案获批通过后，11月24日下午，中国奥园（03883.HK）再有一笔总规模5.5亿元的资产支持票据获得债权人谅解，可以展期兑付。

焦点财经独家获悉，该笔资产支持票据全称为“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”，于2021年1月19日定向发行，分为优先级和次级，总融资规模为5.5亿元，兑付期为2021年11月26日。

而其两天前宣布展期的“中山证券-奥创二期资产支持专项计划”发行规模合共8.16亿元，初始票面利率为5.6%，债券到期日为2022年5月20日，行权日为11月22日。恰在行权日当天，该笔ABS私募债获批展期兑付。

目前，奥园方面并未披露上述债券展期偿付的详细方案。但据不久前市场流传出的一份《奥园展期方案》显示，彼时，奥园正对中山证券-奥创二期资产支持专项计划、深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据、平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划等三笔私募产品进行展期，三笔债券的到期日分别为2022年5月20日、2021年11月26日及12月3日，未偿还本金余额合共15.16亿元。该三笔私募产品将展期一年，展期期间预期年化收益保持不变。奥园将分三次进行兑付，时间节点为原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

为保障兑付，奥园将提供抵押担保，将高安市瑞兴投资有限公司名下的一块土地使用权纳入本次展期计划提供抵押担保。该项目位于江西省高安市大城镇320国道以南，占地面积34.63万平方米，总建筑面积59.57万平方米，用途为商住用地，目前为净地。

此外，奥园还提出展期期间不再执行产品文件约定的信用触发机制（包括提前清偿、丧失履约能力事件、权利完善、交叉违约等）、基础资产赎回、循环购买、提前终止、资产服务机构解任等条款。

目前消息显示，奥园已有两笔私募产品成功获得展期。对于“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”展期方案的通过情况，焦点财经曾在24日下午问询奥园方面，但截至发稿未收到回复。

多举措纾困

两笔债券成功获得展期，对于当下的奥园而言不论如何都是利好消息。而这并非中国奥园为缓解流动性压力所做出的唯一努力。出售物业资产、为旗下项目公司引入战投方等都在该公司的纾困举措之内。

比如，11月15日，奥园曾为旗下广州荔湾东塱置业有限公司（简称“广州荔湾东塱置业”）引入资方世纪金源。工商资料变更完成后，世纪金源持有广州荔湾东塱置业49%股份，而此前该公司由中国奥园全资持有。

11月14日，中国奥园还曾将香港罗便臣道的部分物业作价9亿港元出售，且为预估亏损1.77亿港元出售，所募资金件用于偿还贷款融资及支持日常营运。

11月8日，奥园执行董事、公司主席兼控股股东郭梓文家族信托JOY PACIFIC以6亿港元认购中国奥园1.62亿股股份，由此为中国奥园带来约5.99亿港元资金净额，所募资金也将用于缴付债券和银行贷款利息及支持公司日常营运。

时针继续驳回至11月4日，这一天，中国奥园则将旗下物业板块奥园健康的部分股权摆上出售的货架。彼时的公告显示，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益，进行初步讨论，但尚未就出售事宜签订任何协议。

作为中国奥园于2019年3月分拆上市的物企，奥园健康旗下业务包含物管服务、商业运营、智能化工程服务、大健康服务四大块。截至今年中期，其来自物管服务业务的营收在公司当期总营收中的占比为79.8%。这意味着，若将物管业务出售，奥园健康的业绩成色也将大打折扣。

该笔交易还遭遇了奥园健康第二大股东无极资本的反对，表示“拆卖资产对奥园健康发展不利”，并指“更希望中国奥园出售奥园健康的股权”。种种因素影响下，奥园健康至今未给计划出售的股权找到合适的买家。

然而，这些举措依然未能使中国奥园成功走出困境。11月22日，也就是在奥创二期资产支持证券获得展期的同一天，奥园一笔6590万元的信托计划被曝出现实质性违约。

根据申万菱信（上海）资产管理有限公司（简称“申万菱信”）发布的“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”重大事项公告，该笔信托计划已于11月12日终止，并进入项目清算程序。

公告指，申万菱信曾在11月11日分别向保证人奥园集团和共同还款人珠海保税区启恒物流有限公司发送了《履行保证责任通知书》和《履行共同还款责任通知书》。一天后，又向奥园发送了《付款通知书》，要求其按照约定履行相应的付款义务。

但是，截止11月12日，申万菱信作为该信托计划的管理人，仅收到应收账款约1218.43万元，剩余未偿付金额达6590.01万元，到期偿付率为15.6%。由此，奥园方面已构成实质性违约。11月15日，申万菱信再度向奥园发送了《催收函》，但奥园依然没有对剩余债务履行相应的还款责任。不过，随着该违约消息的发酵，奥园方面迅速对此进行了回复，表示此系经济纠纷，而非公开市场违约。

评级下调引发连锁反应

焦点财经注意到，即便有债券展期获批的利好消息传出，中国奥园依然在11月22日被惠誉等多家评级机构下调了信用评级。

这一天，惠誉将中国奥园的长期外币发行人信用评级由“B+”下调至“B-”，列入负面评级观察名单，同时将其高级无担保评级和未偿付的美元高级无担保票据评级，由“B+”下调至“B-”，回收评级为“RR4”。

惠誉认为，该评级反映了中国奥园未来12个月获得再融资的能力减少，尤其是明年1月到期的6.88亿美元公开优先票据，奥园可以通过剥离资产解决即将到期的债务，但这需要时间并面临执行风险。

截至明年底，奥园将有88亿元公开资本市场债务到期或可被回售，而奥园基本上无法透过资本市场解决债务，预计其仍将通过出售资产等来偿还即将到期的债券，惠誉称。

同在这一天，穆迪也将奥园的家族评级由“B2”降至了“Caa2”，同时将其发行债券的高级无抵押评级由“B3”降至“Caa3”，展望“负面”。值得一提的是，这已是穆迪自11月5日将奥园的家族评级下调后，第二次下调奥园的该项评级，前后时间间隔不足30天。

与惠誉类似，再融资压力及大量即期债务，也是穆迪选择下调奥园信用评级的重要考量因素。穆迪指出，奥园在再融资面临困难的情况下，仍有大量债务将于2022年12月底前到期。尽管奥园已经出售了部分海外项目，并计划进行更多的资产处置，以解决债务问题，但估计奥园迄今为止收到的现金收益并不足以支付即将到期的债务，且鉴于市场情绪低迷，奥园未来资产处置的时间和体量也存在不确定性。

从半年报披露的数据来看，中国奥园虽踩中融资红线，但并非差到极致。截至今年年中，奥园的净负债率从年初的82.7%下降至80.7%，现金短债比率为1.3倍，仅有剔除剔除预收账款后的资产负债率一值踩中红线，为78.5%。

按照奥园管理层在今年年初业绩会中的表态，公司计划在2023年实现“三道红线”全部达标。而到了今年中期，这一目标被提前到了2022年末前。

不止于此，该公司的有息负债规模也在年中有所下降，由2021年初的1149亿元降至了1113亿元。按照全年有息负债下降10%-15%的计划，奥园年内有息负债还需至少降低78.9亿元。

另据披露，2021年下半年，奥园即将到期的所有债务约在150亿元左右。不过，公司当期的账面现金却达683亿元，即便是近期奥园召开的投资人会议上披露的截至9月底账面580亿元现金，对于偿债而言，也算充裕。

奥园此前曾表态，公司在资金分布方面一般分为项目公司资金和集团资金，其中60%在集团层面。由此计算，奥园目前集团可动用的资金约有348亿元，依然可以覆盖偿债压力。不过，从奥园动用债务展期等举措来看，该公司的偿债能力显然还受到了其他不利因素影响。

焦点财经综合多方业内评论发现，这些不利因素主要包含三个方面。一方面，在市场层面，随着预售资金监管趋严，奥园等房企也不免面临账上现金支配力度下降的问题。另一方面，奥园长期存在少数股东权益与利润分配不匹配、表外债务不明的情况，这为公司的偿债能力蒙上了一层不确定性。第三，奥园近期接连被多家全球信用评级机构下调评级，这加速了公司流动性危机的出现。

比如，标普曾在今年10月将奥园的信用评级由“B+”下调至“B”，认为其流动性可能在未来12个月进一步收紧。随后，穆迪也将奥园的信用评级下调至“B1”。11月，奥园再被惠誉、穆迪、标普等先后下调评级。消息指，由于奥园主体信用评级屡遭下调，致使该公司将于年内到期的3笔私募美元债触发相关违约条款，因此部分债权人要求奥园提前偿还债务。

不过，目前仍值得市场期待的是，“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”展期方案的通过情况，若该笔债券成功获得展期，奥园的流动性压力或再能得到部分缓解。