“十一长假”新房降价跑量，二手房成交不足百套，北京“金九银十”盛年不再

北京楼市的“国庆小长假”争夺赛已经落幕，作为“银十”的开端，今年的小长假热闹又冷清。

热闹在于超过30个项目同台竞技，且多数都有不同力度的优惠促销；而冷清在于，国庆黄金周期间，北京二手房仅成交91套。来自合硕机构统计，去年同期的数据为71套，是2020年疫情所致，成交基数较低。相较之下，实际上今年的成交量也处于历史低位。

这延续了自7月以来的颓势，国家统计局数据显示，7月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落，至8月，全国楼市出现“拐点”的苗头，北京新建商品住宅销售价格涨幅持续收窄，广州和深圳甚至出现下跌局面。

作为一年中最重要的一个销售窗口期，小长假成色不足，让接下来的市场走势更为悲观。合硕机构分析师郭毅表示，如果信贷持续收紧，且调控力度不减，那么四季度市场表现可能继续走弱。

新房销售不达预期，二手房价格下挫

合硕机构数据统计，2021年10月1-7日，北京新建商品住宅共成交1512套，而去年同期只有127套。成交量大幅跃升，其背后的原因在于网签的滞后性。从一线市场表现来看，整体成交量并未出现过热局面。

虽然成交量不尽如人意，但是国庆期间迎来了超过30个项目同时推盘，且多数项目推出了不同程度的优惠措施。

国庆期间，位于大兴庞各庄的和悦春风，推出认购签约可享额外1个点的折扣优惠；位于平谷的合棠瑞著，国庆期间合院优惠90万，当天认购可享额外折扣；朝阳区保利锦上在国庆期间，推出7天内缴纳房款草签有专属优惠的活动。

就在国庆前一周，位于顺义的和光瑞府取得预售证，均价6.2万元/平方米，低于周边6.5万左右的二手房均价，出现倒挂现象。这个项目在入市前，市场普遍认为预售均价可达6.5-7万元/平方米左右。较为突出的价格优势，也体现出开发企业抢跑黄金周的心态。

郭毅对时代周报记者表示，国庆期间有较多项目推盘，且网签数据同比大增，这是源于五月首批集中供地项目开始入市，形成了对网签的集中拉动，然而这一网签数据存在一定滞后性，并不代表国庆期间的真实成交水平。

从一线市场的反应来看，虽然市场看起来比较热闹，但是从个别区域和单个项目来看，其销量并未有太大突破，郭毅表示，这样的成交量也未达到开发企业的心理预期。而从购房人角度来看，由于项目集中入市，购房者会综合评价区域内多个项目，从而谨慎选择。

二手房市场同样冷清，麦田房产数据监测显示，今年国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成，和去年同期相比下降将近两成，说明目前市场上买家的观望情绪在加重。

除成交量的走低外，成交价格也不断下挫，国庆期间调整价格的房源中，下调挂牌价的占87%，说明房东的价格预期在变弱，越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交，部分急售房源已经有了一定的谈价空间。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，降温从今年7月开始出现苗头，到8月和9月已经基本确定降温局面。出现这一局面的原因在于房贷的全面收紧，他表示，目前放贷周期普遍在3个月以上，个别城市甚至出现6个月以上放贷周期，这直接导致全国二手房交易接近停滞。

而二手房的降温会迅速传导至新房市场，目前市场上“连环单”比较普遍，通常都是卖旧换新模式，一旦二手房市场成交走低，会直接传导至新房市场，最终导致一二手交易全面收缩。

房企业绩持续走低，限跌令愈演愈烈

原本应该是一年中最为热闹的交易季节，却面临成交走弱，这让房企压力倍增。国庆节期间，花样年的一则美元债违约消息再度击穿市场信心。

10月4日晚间，花样年发布公告显示，一笔美元票据余额未能按期兑付，原因为公司受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素影响，流动性出现阶段性紧张。

不断有房企曝出债务违约，除针对企业的监管逐步收紧这一原因之外，上述销售情况不及预期的现象令这一状况雪上加霜。

克尔瑞数据显示，9月，百强房企销售额出现全面下滑。当月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩首次出现环比下降，与此同时，该销售额也同比去年下降36.2%。

全面下跌之外，房企分化愈发严重。克尔瑞数据显示，截至9月末，TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长23.5%至173亿元，而TOP200房企门槛则同比降低1.8%至44.1亿元，这意味着销售规模格局进一步分化，行业竞争加剧。

业绩走低，房企只能降价跑量。而愈演愈烈的限跌令，无疑是目前市场环境的另一种注脚。据时代周报记者不完全统计，截至目前，全国已经有累积超过10个城市发布限跌令，包括东阳、张家口、菏泽、沈阳、桂林、株洲、唐山等。

张大伟表示，多个城市针对新房的“限跌令”，表面上看是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词，他预计未来防止楼市下调过快可能成为一种政策趋势。

一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，这表明房价大涨会放大金融风险，然而另一方面，房价断崖式下跌也同样是不稳定因素，也会波及金融系统安全。

为防止楼市过快下滑，监管部门已出手干预。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

此举一出，有市场声音认为，这将对目前信贷偏紧的局面做出调整。郭毅对时代周报记者表示，四季度市场走向如何，还要看接下来的信贷政策走向何方，一旦信贷出现宽松迹象，那么二手房市场有望复苏，从而带动新房市场的快速回暖。