8月产业地产运营发展报告·观点月度指数

观点指数 回顾8月份，大部分产业地产上市企业公布2021年上半年业绩，盈利指标涨跌情况均有出现。16家样本企业中，营收实现增长的有10家，归母净利润实现增长的有9家，毛利实现增长的有6家。

中期业绩增长来看，产业运营业务已成为支撑部分企业业绩的主轴。需要更加着重关注的是产业载体销售、产业投资，以及资产证券化产品发行所贡献的利润。

联东在7-8月宣布先后投资了两家头部风险投资机构，正式进入产业投资领域。中关村发展子公司中关村科技租赁则再度成功设立资产证券化产品，发行规模5.16亿元。

物业销售贡献业绩，部分企业主打投资与运营

除部分企业因特殊原因延期公布业绩外，大部分产业地产上市企业均于8月公布2021年上半年业绩，观点指数选取了其中16家上市产业地产企业的部分经营指标进行对比。

营业收入表现上，2021年上半年实现营收正向增长的有10家。其中，张江高科营收同比增长313.62%，招商蛇口和中电光谷分别同比增长83.62%和73.38%，增长均超七成，一扫疫情阴霾。

数据来源：公司公告，观点指数整理

张江高科的营业总收入、利润总额和归属于上市公司股东的净利润均有相当程度增长，一方面是因为期内产业空间载体销售业务贡献归母净利润4.35亿元，而上年同期无此类销售业务发生；另一方面，由于投资收益较上年同期增加54.22%，录得长期股权投资收益增长，以及部分长期股权处置收益，其“科技投行”战略的价值持续得到体现。

中电光谷上半年收入中，园区运营服务收入占总额的56.8%，园区运营服务总收入自2019年起就占总收入超50%，凸显中电光谷近年实现了战略转型，将运营摆在主要地位，亦可见到其产业投资已开始贡献收益。

但也要注意到，中电光谷园区开发业务中正秉承制造类园区优先的策略，而制造类园区的毛利相较办公类园区为低，这对中电光谷的毛利率有所影响。

在归母净利润同比变化上，16家企业中有9家实现了正增长。其中招商蛇口增长达到了365.32%，苏州高新和空港股份分别增长了216.93%和228.24%，均超过200%。

数据来源：公司公告，观点指数整理

招商蛇口同样实现了营业收入和归母净利润的同步大增，主要由于两点，一方面房地产业务结转规模同比大幅增长，另一方面上半年推动了以旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT的成功上市，贡献了税后收益14.58亿元。

从毛利率看，16家企业中，2021年上半年毛利率较去年同期上升的企业有6家。张江高科因销售产业空间载体而毛利飙升，电子城和华夏幸福则毛利大幅下滑。电子城出现亏损使毛利率大降，主要原因为其科技创新平台项目处于建设阶段，暂未到交付运营期。

数据来源：公司公告，观点指数整理

由于目前国内经济环境相对稳定，而产业扶持政策的力度加大，预计下半年产业地产企业的经营状况会较去年同期转好。

中电光谷再签运营协议，中关村发行资产证券化产品

8月，联东集团继续有数个新项目开工，包括联东U谷·香坊科技创新谷项目（黑龙江哈尔滨香坊区）、联东U谷·湾区数字科技智造中心（广东东莞麻涌镇）、联东U谷·桂城总部经济港（广东佛山南海桂城，项目占地约100亩，规划建筑面积约24万平方米）。

另外，在8月17日，联东集团与浦发银行北京分行签署战略合作协议。在产业运营的大背景下，园区企业的金融服务需求愈发引起各类型产业地产商的注意。联东也在近年加强该部分的服务提供能力，包括上述的合作签约，正是为了满足入驻企业的需求。

除此之外，联东在7-8月先后投资了两家头部风险投资机构——明势资本和同创伟业旗下的基金，并计划在园区产业布局、入园企业服务等方面展开全面合作。

两家机构的重点投资领域围绕电子信息、高端装备、生物医药等前沿产业，这也符合联东正着力打造的产业集群。此次合作标志着联东正式进入产业投资领域，消息称联东会准备投资更多私募股权基金。

近期签下多份运营合作协议的中电光谷在8月再有新进展，分别于17日和20日签下了呼兰区产城运营服务项目和衡阳（国家）高新区战略合作协议。

中电光谷园区运营服务板块，包括设计与建造、物业管理、园区物业租赁、能源服务、园区餐饮及酒店服务、园区金融服务等。

为各地政府平台公司和大型企业的重点项目提供该类型运营服务已成为中电光谷营收的最主要组成部分。运营服务如何盈利一直以来都是产业地产商必须面对的难题，而，目前中电光谷的这部分业务已实现规模稳定增长。

另外，8月更有产业相关资产证券化产品发行，中关村发展子公司中关村科技租赁成功设立“中信建投-中关村科技租赁2021年第1期资产支持专项计划”，发行规模5.16亿元，综合票面发行利率为4.0%。

此前，中关村科技租赁已合计成功发行5单资产证券化产品，累计融资规模达33.84亿元。

目前，地方政府对销售型园区产品颇为谨慎，而更偏向于要求开发商自持运营。在较长周期的建设和运营阶段，更需要开发商提高自身融资能力，拓宽融资渠道，各类型资产证券化产品都需要纳入考虑范围。