中报观察 | 荣万家：管理外延的想象空间

今年1月，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司正式在香港挂牌上市，成为2021年港交所物业第一股。

七个月后的8月下旬，伴随着房企、物企年中业绩披露逐渐进入尾声，荣万家也发布了上市后首份半年度业绩。

公告显示，截至2021年6月30日，荣万家收入总额约为人民币12.91亿元，同比增长68.8%；拥有人应占利润约为人民币2.47亿元，同比增长135.9%。

盈利方面，上半年荣万家毛利约为人民币4.5亿元，同比增长105.9%；毛利率为34.9%，较去年同期的28.6%增加6.3个百分点；净利润率由去年同期的13.7%增加5.5个百分点至19.2%。

8月27日上午，荣万家面向投资者举行半年度业绩会。当天，公司收盘于7.57元，相比上一个交易日的收盘价7.41元，上涨2.13%，总市值7.12亿元。

第三方占比1.4%

成立于2000年的荣万家，是一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，公司营收来自三个业务板块，即物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

上半年，荣万家物业管理服务收入总额约为5.17亿元，较去年同期的4.44亿元增长约16.4%。非业主增值服务收入约为6.07亿元，较去年同期的2.5亿元增长约142.4%；社区增值服务收入约1.66亿元，较去年同期增长约137.3%。

单独来看，非业主增值服务及社区增值服务板块的收入较上年同期均有较大幅度提升。

其中，对于非业主增值服务板块的增长，荣万家分析认为，主要增长原因是运营智能化和流程标准化导致的运营效率的提高，从而实现了降本增效，超额完成年度业绩指标。

社区增值服务板块收入的增长则得益于新零售中的社区团购、房产经纪及社区会所等业务带来的较大收益提升。

而在增长相对平缓的物业管理服务板块，98.6%的收入来自由荣盛集团开发的物业，来自独立第三方物业开发商开发的物业仅占比1.4%。

与母公司的深度关联，或许在某种程度上限制了收入的增长空间。

外拓的想象

早在去年12月进行的荣万家香港上市线上记者会现场，荣万家副总经理孟庆斌就曾透露：“2021年开始会用三种方式进行外拓市场，单项目外拓、与第三方开发企业形成合资公司、收并购。预计在将来利用这三种方式每年会给企业带来40%左右的面积增速，而且集资当中有60%的费用会发展到收并购的业务当中。”

对于标的的选择，据参加此次中期业绩会的投资者转述，荣万家副总经理赖鸿飞回应称：“荣万家会首先评估在管物业的组合，涵盖一线城市或新一线城市，或在管物业组合多元化，如商业物业、产业园、学校及医院的潜在投资或收购目标。”

赖鸿飞表示，荣万家计划日后逐渐增多商业物业和公共物业及市政道路的物业服务管理服务项目，以扩大在非居业态上的管理市场份额。

此前，荣万家与国富（香港）控股有限公司签署战略合作框架协议，双方借助互相的资源、品牌及项目储备优势，希冀通过市场优势互补，达成战略合作，扩大河北省企业在境外资本市场的影响力。

资料显示，国富（香港）控股有限公司是经河北省政府批准，于2006年3月在香港注册成立的国有全资公司，为河北省政府授予职能定位服务省内企业境外上市融资的平台公司。

据投资者透露，荣万家认为在双方此次合作中，国富（香港）会为公司推介优质物业公司收购标的，同时也通过国富（香港）在河北省境内外的资源及经验为公司介绍更多市政物业服务项目。

荣万家表示，此次合作将有助于公司在现有区域内深挖市场潜力，拓展业务领域和规模，扩大业务范围并进一步提升市场份额，实现公司地位的有效升级。

数据显示，截至到2021年6月30日，荣万家与独立第三方物业开发商签署了84份框架协议及战略合作协议，该等框架协议及战略合作协议项下拟交付的物业管理总建筑面积达到9530万平方米。

而截至2020年12月31日，荣万家与独立第三方物业开发商签署框架协议及战略合作协议数量仅为46份。

截至期末，荣万家合约建筑面积约为9210万平方米，合约项目数量445个，分别同比增长约14.3%及17.1%，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的65个城市。

截至期末，荣万家在管建筑面积约6280万平方米，在管项目数量为324个，分别同比增长约19.8%及19.1%，覆盖中国17个省、直辖市及自治区的38个城市。

从过去的“四保”服务到如今的市政环卫，物业服务领域正在不断孵化出新业态、新业务，物企入局其中实现管理外延，也获得更多增长的可能。