深响?财报⑨ | 雅居乐的“三角平衡术”

作者 | 绿蜡

出品 | 焦点财经

8月18日，雅居乐集团控股有限公司（股票代码03383.HK）发布2021年上半年业绩报告。2021年上半年，雅居乐营业收入约为385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。截至2021年6月30日止，雅居乐六个月期间的中期股息为50港仙。

利润增厚分摊现金红利，多项财务指标迎来利好消息，这离不开雅居乐上半年在多元战略、土拓表现、营销创新等方面的稳步发展，及雅居乐对于盈利性、发展性、流动性三角平衡的考量。

雅居乐良好的表现得到了市场的积极反馈，评级机构穆迪于2021年3月29日调升雅居乐评级展望为“稳定”,并确认其主体信用评级为“Ba2”；标普于2021年3月30日调升雅居乐展望至“稳定”,并确认其主体信用评级为“BB”级；6月3日，联合国际也首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，展望评级为“稳定”，这是雅居乐首获境外投资级信用评级。

另外，券商对于雅居乐在股票市场的表现也给出了较好的预期：6月9日，建银国际首次覆盖雅居乐，评级为“优于大市”，目标价为17.5港元；7月6日，安信国际首次覆盖雅居乐，评级为“买入”，目标价为14.40港元；8月19日，富瑞维持雅居乐“买入”评级 目标价为13.03港元。

盈利性：向管理要红利

目前，房企的品牌化、差异化已成为攻城略地、群雄逐鹿的重要利器，而盈利及规模就像天平上的两端，同时“加力”有利于保持有效平衡。

继去年超额百亿完成1200亿销售额之后，雅居乐尽显盈利性与规模性。

发布会上，对于是否会调整年度目标，雅居乐管理层给予的回复是：“我们很有信心今年达到1500亿的目标，暂时还没有上调营销目标的计划，目前尽力做好自己，扎扎实实地去完成这个指标。”

就上半年的业绩表现来看，雅居乐2021年上半年已完成过半。数据显示，截至2021年6月30日，雅居乐共实现预售金额753.3亿元，同比上升36.7%，销售目标完成率达50.2%；实现预售面积484.8万平方米，同比增长19.7%；预售均价15539元/平方米，同比增长14.2%。

就销售贡献度来看，雅居乐上半年预售贡献来自逾80个城市的215个在售项目，其中新开售项目20个。按区域分布来看，华南和华东占预售面积的逾52%，按城市群来看，作为战略深耕城市群的珠三角和长三角占预售面积的逾48%。

报告期内，雅居乐上半年新增22个新项目，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元。

截至2021年6月30日，雅居乐在85个城市，拥有预计总建筑面积达5295万平方米的土地储备，对应楼面平均地价为每平方米人民币3700元。

向管理要红利，雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式持续显效，旗下物业管理及其他多元业务齐头并进，让其打造了“第二增长曲线”。

截至2021年6月底，雅居乐物业管理及其他收入分别较去年同期上升57.1%及44.5%；多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点，实现了真正的收入多元化。

发展性：进可攻退可守

企业的发展不仅体现在有可持续的盈利，也体现在后续发展的稳定性，盈利性又为发展性提供了有力的保障。

目前国家推出的集中供地政策，给予房企投资研判能力考验的同时，也对于房企如何把产品做好、管理好提出了新的挑战。

在土地储备方面，2021年上半年，雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方式，新增22个优质项目，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元，对应楼面地价为每平方米7109元，进一步策略性巩固了集团全国业务布局，确保未来利润空间，未来增长动力强劲。

截至2021年6月30日，雅居乐已布局城市85个，拥有土地储备总建筑面积为5295万平方米。此外，雅居乐通过产城融合及城市更新在土地市场中另辟蹊径，锁定土地资源面积3787万平方米。

稳健的拿地战略有利于支撑雅居乐未来高质量发展。受益于“2+3+N”城市群战略布局战略，雅居乐在粤港澳大湾区和长三角两大战略深耕城市群土储分别为1386万平方米和696万平方米，占整体土地储备的26.2%和13.1%。同时，2021年上半年，雅居乐成功在多个一线及重点城市取得新项目，包括首都北京门头沟区项目及上海松江区项目、广东中山的马鞍岛项目。

流动性：“三道红线”绿档

与此前房企强投资、冲规模、快周转不同的是，如今“去库存、降杠杆，优化结构配置”成为新的行业规则，而雅居乐也在通过多种渠道践行“减脂”任务，优化债务结构，提升各项指标，保证指标“铁三角”的有机结合。

可以看到的是，截至6月30日，雅居乐将净负债率下调到45.3%，这一数字在同行业内鲜有房企能够达到。

雅居乐的管理层表示，“在融资方面，我们还是尽可能按照三条红线和投资级的要求调整融资策略，更多地调整融资结构，通过多样化的融资渠道使我们的融资更加合理。”

2021年上半年，雅居乐于境外发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.35亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议。在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。同时，雅居乐还于2021年6月悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。此外，7月16日，雅居乐成功发行3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，票面利率为5.5%。这是雅居乐发行的首笔可持续发展债券。

2021年上半年，雅居乐通过多元融资渠道进一步降低融资成本，让平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。

半年报显示，截至2021年6月30日，雅居乐录得期末现金为571.60亿元，较2020年12月31日上升12.4%，流动性充足。此外，雅居乐获得的1730亿元银行总授信额度中，约有870亿授信额度尚未使用。

截至2021年6月30日，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年底再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍，“三道红线”全面达标绿档。