7月长租公寓发展报告·观点月度指数

观点指数 为规范租赁市场健康稳定发展，最近一段时间以来涉及租赁住房供给端、资金监管、税收政策等方面的各项利好政策不断。

同时，高端租赁市场活跃，雅诗阁、城家、招商伊顿、自如等企业均有布局高端租赁市场，其中雅诗阁月内在广州、上海共计新开业四家门店。

要关注到的是，青客公寓发布了2021财年中报（2020年10月1日-2021年3月31日）数据。财报期间，青客公寓营业收入6.15亿元，同比下降1.9%，资产负债率攀升至423.38%。

高端租赁市场活跃，存量资产改造前景广阔

在当前消费结构快速升级的背景下，体验式消费需求日渐强烈，服务式长租市场需求旺盛。

月内，服务式公寓雅诗阁新开业四家门店，分别是位于广州的环贸中心雅诗阁服务公寓、广州环贸中心越秀星廷公寓、盛捷海珠中心服务公寓，以及位于上海的盛捷虹口外滩界服务公寓。

来源：观点指数整理

此外，针对中高端租赁市场，月内招商伊顿、城家、自如等企业均有项目开业。其中，在北京东城区由自如寓与Funhub联合运营的首家高端“Funhub自如寓”开业。

当前高端租赁市场活跃度提升，越来越多的企业布局高端租赁市场，其中不乏保利公寓、方隅公寓、自如、碧家等企业。

早于今年4月份，自如便宣布将旗下豪宅业务与“曼舍”战略合并，曼舍将成为自如发布高品质租赁住宅业务的高端品牌。当前，自如已经成为了分散式、集中式、高端服务式公寓全品类的运营商。

自如新的收房模式“增益租”今年春节推出以来，截至7月底在全国房源持有量达18827间。“增益租”模式下，自如角色由以往的提供装修、出租的服务，转变为资产保值、增值的资产管理模式的“合伙人”

随着行业内分散式龙头企业蛋壳公寓的受挫，业内更多的资源重现市场，对于其他企业而言，这是不错的机会。自如推出的“增益租”模式，也是针对房源供给侧推出的创新模式。

长租行业内创新模式的出现需要经过一段时间的市场验证，就如刚出现的租金贷模式，有人拍掌叫好，亦有人强烈反对。经过一段后，市场自有判断及发展。同样，自如新模式的发展，交给市场验证便能道清方向。

随着城镇化进程加速以及流动人口规模扩大，城市青年住房问题突出。为解决城市住房问题，月内，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》等相关利好政策相继出台，从租赁住房供给端、资金监管、税收优惠等方面缓解住房紧张问题。

来源：政府网站，观点指数整理

城市方面，厦门提出非住宅类存量住房符合条件可申请改建为保障性租赁住房；郑州提出非住宅类存量房屋符合条件下可改建为租赁住房。

为盘活存量资产，提升闲置资产的利用价值，此前早有北京、上海、深圳、南京等多个城市发布“非改居”“非改租”的相关政策。

其中，月内开业的谊·魔方公寓上海吴泾华师大店，是魔方公寓与华谊合作，是为旧厂房改造而成的长租公寓项目。谊·魔方公寓项目是魔方第一个通过审批的项目，对于后续魔方非改租项目的筹备具备一定的指导作用。

在鼓励发展租赁住房市场，多渠道增加租赁住房供给的背景下，存量资产改造租赁住房项目具有广阔的市场前景。未来，预计越来越多的办公、厂房、仓储等闲置存量资产改建租赁住房入市。对于集中式运营商而言，加强国企合作，有效盘活存量资产是扩大市场占比的重要渠道。

先行者众生相，青客公寓排雷遭遇消费者信心下降

青客公寓作为最早一批进入长租行业的企业之一，在2019年顶着“长租第一股”的标签上市。月内，青客公寓公布了2021财年中报的财务数据。

来源：企业财报，观点指数整理

中报数据显示，2020年10月1日-2021年3月31日，青客公寓营业收入6.15亿元，同比下降1.9%；净亏损3.08亿元，同比缩减26.11%。

6个月期间，青客公寓平均入住率为86.6%，较2020年同期87.7%有所下降，尚未恢复至疫情前水平。

当然，疫情给青客带来了影响，但并不是造成业绩连年低迷的根本原因。

青客公寓采用“高收低租”、“长收短付”等二房东运营模式，可以预见的是规模与营收攀升的同时，运营成本也在逐年上涨，稍有不当，便会引起较大的资金压力。

来源：企业财报，观点指数整理

此外，青客公寓2021年中报数据显示，至2021年3月31日，青客公寓负债总额29.21亿元，资产负债率423.38%，逐年攀升。

在现有模式问题之下，尝试转型及时止损或成为青客新的发展方向。中报数据中可以看出，增值服务收入同比有所上浮，加之从青客近期动作来看，转型意图显现，如清理租金贷业务，将房源转让给建信住房，仅从中承担服务上的角色。

不过即使成功转型，但是消费者对于青客的品牌信心是否留存还需打个问号。

且在近期青客公寓与上海唯品会小额贷款有限公司的服务合同纠纷事宜中，青客公寓欠款的8万多元已无力偿还，法院经过财产调查，裁定书中判定青客公寓已无财产可供执行。

此外，最早一批进入长租行业的企业除魔方公寓、乐乎公寓、安歆公寓仍旧保持增长外，其他多数企业或是规模扩张停滞，或是项目转让，或是被并购。

例如长租老玩家优家目前对于拓张规模积极性不高，早期企业湾流项目转让，贝客被自如并购，蘑菇租房陷入资金危机。

早于今年2月份，蘑菇租房便宣布由寓小二接手蘑菇租房相关业务。月内，寓小二宣布对清偿方案完成三次升级，目前方案签署比例已超过80%，绝大部分用户已逐步恢复系统的使用及线上交易。