调控密集落地驱动楼市降温 房价涨幅或将继续回落

7月份，70个大中城市房地产市场降温明显。整体来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅回落、转降或与上月相同。其中，一线城市房价涨幅回落更为明显。7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均比上月回落0.3个百分点；同比分别上涨6.0%和10.0%，涨幅比上月分别回落0.1个和0.5个百分点。

房价涨幅收敛说明不断加码的调控政策作用正逐步显现。“今年以来，各地房地产调控达380次。从整体房价数据看，2021年以来一系列房地产调控收到了初步效果，特别是二手房价格上涨放缓，热点城市开始在二手房管控方面取得成效。”中原地产首席分析师张大伟表示。

谈及后期房价走势，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，预计三季度一二手房市场还将延续回落走势。热点城市对于预售证管理非常严格，新房价格涨幅回落的趋势不会改变；二手房调控还会继续，二手房参考价制度、挂牌审核制度将全面推行，以建立房地产管理长效机制。

各线城市房价整体涨幅收敛

楼市调控对房价的影响越来越明显。7月份，房价上涨的城市数量继续下降，新房和二手房房价环比上涨的城市分别为51个和41个，数量较上月减少。

在各线城市中，一线城市房价增速的回落幅度最为明显。从环比来看，广州新房涨幅回落0.8个百分点，北京二手房涨幅回落0.6个百分点。从同比来看，与新房相比，二手房房价涨幅回落更为明显，为0.5%。

作为楼市风向标，一线城市中深圳房价已经连续三个月下跌，7月份二手房价格环比下降0.4%，跌幅进一步扩大，引发关注。李宇嘉表示，这表明深圳密集和连续调控的效果开始显现。特别是年初启动的二手房参考价制度，在打击挂牌价虚高、违规加杠杆以及引导市场预期方面的效果非常明显。

此外，二线城市和三线城市房价涨幅也均有下降或与上月相同。其中，二线城市新房和二手房销售价格较为平稳，涨幅下跌控制在0.2个百分点以内。三线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房价格环比由上月上涨转为下降0.1%。从同比来看，二者分别上涨3.3%和2.3%，涨幅比上月分别回落0.4个和0.3个百分点。

“二手房更能代表市场运行的趋势，7月份停涨趋势明显，房价下跌城市更多。”李宇嘉表示，近几个月，一些银行二手房贷款周期拉长、利率有所提高。多个城市出台措施，包括二手房参考价格、审核价格，严厉打击虚高挂牌价等，多重因素导致二手房房价涨幅走低。

商品房销售成交增速走低

全国商品房销售面积和销售额增速虽仍有两位数的增长，但今年以来增速连续下滑。1月至7月份，商品房销售面积同比增长21.5%，比2019年1月至7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。商品房销售额增长30.7%，比2019年1月至7月份增长28.0%，两年平均增长13.1%。

“从单月情况来看，7月销售面积和销售额同比增速分别为-8.5%和-7.1%，年内首次出现负增。”谈及原因，交通银行(行情601328,诊股)金融研究中心资深研究员夏丹表示，政策收紧促使购房与推盘意愿双双降低，加之基数影响，导致今年7月单月成交增速转负。

相比之下，房地产开发投资依然较为坚挺。1月至7月份，全国房地产开发投资同比增长12.7%，两年平均增长8.0%，两年平均增速微降0.2个百分点。夏丹解释称，这主要是由于施工情况尚好，1月至7月房屋累计施工面积同比增长9.0%，增速有所下降但仍处于高位；竣工面积同比增长25.7%，增速与上月持平。

此外，土地市场方面，降温也较为明显。1月至7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。这主要是中央要求加快完善“稳地价”工作机制下，多地调整土地集中竞拍规则，土地出让相应延期或中止导致的。

二手房调控成政策焦点

今年以来，二手房市场成为部分热点城市楼市调控的“主战场”。据不完全统计，已经有超过20个城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房成交参考价等调控措施。其中，深圳、西安、成都、东莞等地发布了二手房成交参考价机制，效果显著。7月，深圳市二手住宅销售价格环比下降，同时成交量也连续4个月下跌。

针对假离婚、房产中介违规等乱象，北京、广州、上海等城市也相继出台措施。比如，北京市住建委近日明确，将会同相关部门加强监控，对短期内多次结婚、离婚且新购住房的人群，将启动重点监控程序，对骗购行为将追究法律责任，涉及刑事犯罪的将移交公安机关处理。上海市政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》，要求加大房地产中介机构专项整治力度，严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为。

对楼市违规乱象严惩不贷，彰显监管部门落实“房住不炒”定位以及严厉打击各类投机炒房行为的坚定决心。“不断加码的调控政策有望平稳市场，房价涨势会继续放缓。”张大伟表示，一线城市是上半年房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策不断叠加，使得一线城市房价涨幅放缓。

夏丹表示，针对二手房、学区房的调控可能继续强化，由于其调控手段不如新房市场直接，预计更多地区可能参考二手房成交参考价机制，或强化整治规范房地产市场秩序，并与教育改革协同推进。