万物阳光:无法复制的扩张路线

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“万物阳光，shining，shining！”万科物业一位员工在朋友圈分享道。

这是阳光城与万物云股权合作背景下诞生的新品牌。8月5日，两家企业达成换股协议，万物云将持有阳光智博100%股权，阳光城将持有万物云4.8%股权，同时，双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

简而言之，阳光城用“阳光智博”这个正在分拆上市的物业板块，换取了万物云4.8%股权；而万物云用4.8%股权拿下了整个阳光智博。

“万物阳光”则是合资公司将要使用的新品牌，用来承接阳光城未来新增交付的项目。合资平台共有4个，分别是住宅 物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司和社区商业合资公司。

具体股权架构上，万物云持股75%，阳光城持股25%。相关股权激励行权后，万物云将持股60%，阳光城持股20%，剩余20%股权将由激励对象也即万物阳光团队持有。

在未来交付项目物业品牌的使用方面，阳光城也享有一定的自主选择权，可以继续使用“阳光智博”品牌，也可以选择“万物阳光”品牌。

有消息称，这笔交易是万物云CEO朱保全亲自去与阳光城方面谈的，去年11月提出合作意向，今年5月朱保全再次登门推进合作真正落地，直至8月官宣。

这次交易为资产换股，不涉及现金交易。阳光城和万物云在物企跑马圈地的大环境中，提供了一个新路径。万物云以自身魅力，吸引了阳光城物业的all in。

相比于此前明码标价式的收购，“万物阳光”的诞生是一条比较新颖的物企拓展路径，虽然“换股”的方式在全行业中并不新颖，但对于物业这个比较年轻的资本市场，这种案例很罕见。

虽然案例中的两个主角还未登陆资本市场，但一个已经递表正在排队上市，另一个关于上市的计划是整个行业的关注点，以至于万科方面和郁亮不止一次强调，万物云一定会上市，但目前还没有上市计划。

但是这条路径，并不适用于所有物企，可以看成是独属于龙头物企的独特优势，需要具备让其他物企产生对未来期待的魅力。当然，具备这种魅力的企业不只是万物云，据传包括碧桂园服务、龙湖智慧服务等在内的多家行业头部，也曾向阳光城提出合作意向。

超脱“物业概念”

至于最后为何选择万物云，阳光城方面在8月6日的投资者会上透露了更多细节，万物云拉通资源，形成了供应链整合，选择万物云是在拥抱未来。

从“万科物业”更名为“万物云”，虽未上市，但实则已经成长为行业巨头，2020年以5.66亿平在管规模和182.04亿营收，超越所有上市物企，成为“无冕之王”。

但是万科对它的期望不止于此，郁亮在7月初的股东大会上对它有过定位，“万物云未来是一个平台，未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新的业务开辟得怎么样。”

超脱“物业概念”，是万物云想要实现的。

这一点很重要，关于万科对它的上市安排。“如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。” 郁亮强调道。

就像当初更名后，万物云将自己从物业服务延伸至空间服务一样。现在，它正在朝平台进化，或者因为规模足够大，它已经成为一个平台，万物粱行、朴邻和万物云城等，只是其中的一份子。如今，阳光智博也加入了其中。

这也进一步激发了外界对万物云未来上市的估值想象，也是阳光城在“阳光智博”冲击IPO之际，放弃独立上市后业界的共鸣。

阳光城的账本

关于不单独上市，而是换取万物云4.8%股权背后的原因。阳光城徐慜婧在投资者会上阐述的很清楚，相信行业龙头万物云可以带来资本溢价和资产质量的增值，这是阳光城的底层逻辑所在。

“阳光智博在阳光城账面上处于长期股权投资状态，换股之后，根据一定的公允性依据，将会产生收益、利润。所以，这次交易将会对阳光城财务报表有两大影响：一个是利润表；另一个则是净资产增厚，资产负债表会得到全面的优化。” 徐慜婧进一步解释道。

本次交易之前，阳光智博是作为阳光城子公司被纳入其合并报表。交易之后，阳光城将万物云股权按照其他权益工具投资入账，根据其公允价值与阳光智博长期股权投资账面值的差额确认收益，后续根据万物云估值/市值变动影响净资产。

对于万物云的估值，目前没有定论，但不少业内人士认为，如果上市保守估值在2000亿。

阳光智博2020年的净利润是1.73亿元，按照今年以来上市物管公司21.7倍的PE均值来估算，阳光智博如果独立上市，可以达到37.5亿的估值；而以此对比万物云4.8%股权的价值，确实是一个不错的选择。

IPG中国首席经济学家柏文喜也告诉焦点财经：“万物云因为从万科分拆出来，本身管理的物业面积较大，兼具住宅与与商业物管业务，加上来自万科的规范透明的企业治理水平，因此获得较高的估值是顺理成章的。而阳光城物业放弃独立上市，搭上万物云这艘大船并借万物云的高估值可以获得大大超出独立上市的估值，是一笔非常划算的生意。”

通过本次交易，阳光城还获得了继续投资万物云的资格。此次交易完成后，其可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。而且，双方还将在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市、投资生态等多领域进行合作落地。

这场交易，阳光城押注在了万物云的上市和未来。万物云也凭借自身的魅力，实现了一次有别于同行的规模扩张。