楼市调查 | 去地产化的京基智农与百亿山海御园

过去，深圳的打新一族曾流传这样一句话：闭着眼买西部新房。这源于深圳西部地区发展早、产业强、配套完善，备受购房者青睐。

7月的深圳，京基智农山海御园在西部却没有掀起大风大浪话题。

而当外界疑惑为什么京基智农山海御园又叫康达尔山海上园时，会发现背后的故事更加精彩。

山海御园的腾挪

京基智农在深圳的新盘并不多，山海御园一期二期的销售表现，曾让不少深圳打新购房者对其三期四期的项目抱有期待。

2021年7月5日，京基智农山海御园获批预售，该项目位于深圳宝安区西乡，几公里内并无新盘与之竞争。而据观点地产新媒体在施工现场发现，楼体已建成20层左右即将封顶，建设进度接近尾声。山海御园售楼中心表示，预计将于2023年3月底交楼。

观点地产新媒体在施工现场注意到，有一则工程概况告知显示，工程名称为"康达尔山海上园（三期）1栋主体工程"，施工单位为广东吴川建筑安装工程股份有限公司。

在此之前，建筑方曾多次更改。

2016年4月康达尔与中建一局分别就康达尔山海上园二、三、四期工程签署了合同价款为85亿元的《康达尔山海上园二、三、四期工程施工合同》，后与中建一局解除合同，同时与广西建工集团第四建筑工程有限责任公司签订项目总承包合同。

至于目前的施工单位吴川建安，负责建设过深圳京基御景东方、京基御景华城、京基大梅沙喜来登大酒店等多个京基集团的地产项目，而京基集团创始人陈华就是吴川人。

康达尔、京基的"股权之争"俨然成为反收购的样板案例，对于为什么京基蛰伏多年苦心孤诣争夺康达尔股权，当时有不少专业人士认为，京基瞄准康达尔主要是因为其拥有大量低成本土地资源。

其实，更早的时候京基在地产领域就已有一定名气。

京基打造的总高度达441.8米的京基100，2011年建成时是深圳市第一高楼、中国内地第三高楼、世界第八高楼。当时可谓轰动一时，成为其响当当的名片。

如果说京基100彰显了多年前京基集团在房地产领域的野心，那么现在京基智农或许就代表了其多元化业务模式和发展战略的另一角。

资料显示，大名鼎鼎的京基100建成同年，即2011年，康达尔获得了丰富的土地资源。

该公司2011年11月30日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局，就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》，康达尔将获得总额7.4亿元的补偿款。

同时，康达尔与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额8600.45万元的补偿款，两项协议共计8.26亿元的补偿款。

康达尔仅象征性交纳土地出让金，其中西乡街道的土地，即为山海御园项目所在的地块。

2013年，康达尔官方网站显示："山海上城整体项目占地面积为11万多平方米，建筑面积约80万平方米，可售面积达50多万平方米，预期山海上城销售额达300亿元，为集团未来发展其他产业提供充足的资金流。"

这里所指的山海上城，即后来的山海上园。

事实上，山海上园项目的情况也印证了康达尔的预判。2016年4月份，康达尔披露了一份《深圳市土地使用权出让合同》，根据合同内容披露，三期、四期地块成本分别约为1.08、1.55亿元，合同限定的计容建筑面积分别为不超过8.8万平方米、16.64万平方米。

若按照项目三、四期土地最大计容建筑面积25.44万平方米，以及山海御园目前销售均价6.94万元/平方米计算，山海上园项目三、四期的整体货值最高将达到177亿元。

由于宝安区的区位吸引、华师附中、幼儿园的学区优势、万科物业的保障、房源多，低积分有机会等因素，山海御园项目也吸引了购房者的注意。

有山海上园2期购房者表示："小区后面就是铁仔山，爬爬山是个不错的选择，如果选择的房子位置好站在阳台上看看海也蛮惬意的。小区的总体设计、花园、容积率都不错，这样的房子在宝中的话现在的价格可以展开想像的空间吧。"

不过，也有购房者表示，山海御园项目产权问题将是最大的忧虑。

根据民法规定，房屋产权年限起始日是从开发商取得土地使用权之日开始起算。山海御园项目产权只有50年，土地使用期限从2013年4月3日至2063年4月2日止，即目前还剩下42年产权，等到项目交房则剩下40年。

但似乎购房者并未因产权时间问题对该项目降低热情，据观点地产新媒体向山海御园售楼处人员了解到，该项目已截止登记，登记人数达到1000人以上。7月14日共有919个意向登记号审核通过参与摇号，而山海御园住宅获批预售套数为1457套，均价69480元/平方米。

据山海御园项目的宣传图示显示，山海御园项目共6栋楼，分别有三房两厅两卫、四房两厅两卫和五房两厅三卫三种，面积有95平、98-101平、101平、105平、112平、132平、139平、141平和175平合计9种。套数最多的是95平、98-101平、101平的户型，这三种加起来已经占总套数的一半左右，这也体现了山海御园项目目标群体是刚需用户的定位。

按照平均100平的面积和销售均价6.94万元/平方米来计算，山海御园如果销售顺利，为京基智农提供百亿现金流似乎只剩时间问题。

京基智农的依赖

总的来说，京基智农与京基集团总体产业方向似乎显得格格不入，核心业务并非京基集团的地产、商业、物业、酒店、文化、金融、餐饮、高尔夫八大产业，而是现代农业。

2020年，京基智农围绕存量土地进行开发和运营，地产项目快速去化，再次强化了以现代农业为战略核心业务的布局，这与之前的康达尔也一脉相承。

京基智农实际控制人、京基集团董事长陈华，甚至在2020年5月20日京基智农湛江市徐闻县生猪产业链项目引种投产暨二期动工仪式上，罕见露面并致辞。

除湛江项目之外，2020年5月22日，广西贺州市人民政府与京基智农签署《京基智农贺州市年出栏500万头生猪全产业链项目合作框架协议》，建设总计31条生产线的年出栏500万头生猪养殖项目、产能为180万吨/年的饲料厂项目、屠宰加工项目、仓储和冷链物流项目。

早在2019年7月，京基智农便进一步明确以现代农业作为核心业务的战略方向，自此之后，公司便开始以"深圳速度"布局广东、广西、海南等粤港澳大湾区核心辐射区域，连签了十大生猪产业链项目，涉及总投资约360亿元，足见京基对养猪项目的重视程度。

实际上，自京基掌控后，更名"京基智农"的康达尔，主要有四大业务模块，即现代农业、房地产、金融投资、公用事业。

近期，京基智农副总裁谢永东再度指出："对于房地产业务，公司将仅限于对既有的存量土地以自行或与第三方专业机构合作等形式开发和运营，不再新增其他房地产项目。"

京基智农近年也的确未在京基深耕的深圳地区再拍下新的地块。

今年上半年，京基首次到广东肇庆拍下1.8亿商住地，将在肇庆高要投资建设农业总部基地，主要建设京基智农农业总部大楼（含农业研发中心）、人才用房及配套设施，总投资6亿。

其中，京基智农农业总部约10亩，人才用房及配套设施约41亩，与本次出让地块面积基本吻合。该项目总投资13亿，建成达产后可实现年出栏商品猪50万头。规划做养猪相关的配套项目。可以看出，京基智农新的地产项目也绕不开更好建设现代农业的目标。

尽管京基智农表现出去地产化的态度，但地产项目收入仍然是不能抛下的依赖。据京基智农2020年年度报告显示，地产项目收入占全部收入近80%。

母公司京基集团，也享受着地产项目带来的巨额收益。

京基集团的创始人陈华天性谨慎，从公司初创便奉行"无贷款运营"模式，既拒绝上市，也对融资和合作发展持保留态度，仅依赖自有资金进行滚动开发。当然，当时的京基更看重"闷声发大财"的旧改项目。

对于手头保有深圳多个旧改项目的京基集团来说，布心村水围村城市更新项目、水贝村城市更新项目、罗芳村城市更新项目、蔡屋围统筹片区城市更新项目、木棉湾片区城市更新单元、上下屋及田心旧村片区城市更新单元、珠光村城市更新单元、沙一村凯嘉酒店后地块城市更新单元、上梅林祠堂村片区城市更新项目等足够"消化"多年。

据估算，京基旧改建筑面积超过800万平方米，货值高达4000亿元。这些旧改项目的存在，使得京基集团受制于旧改项目去化相对缓慢的特性，一时间也很难实现快速周转。

可以说，京基目前即便在地产领域"刹车"，其旧改项目的巨大惯性仍旧存在。而山海御园给京基智农及时的百亿"回血"，也将缓解其他项目的压力，给予集团更大助力。