22城夺地战?| 想赚钱、有运气,上海欢迎你

作者|耿宸斐

出品|焦点财经

千呼万唤始出来。在618电商节收官之际，另一场狂欢上海集中供地拉开帷幕。

6月18日，上海首轮集中供地集中开拍，根据土地交易市场的消息显示，上海首批集中出让地块合计56幅，其中包含商品住宅地块31幅，另有17幅动迁安置房地块以及8幅租赁住房地块。

此次土拍分6天进行，56宗地块成功出让，揽金856.97亿。

超过40家房企参与此次土拍盛宴，拿地的房企中，不仅有耳熟能详的头部房企，更有中小房企的身影。

其中的涉宅地块分布于杨浦、闵行、嘉定、松江、奉贤、青浦、浦东、临港、静安、崇明、宝山、徐汇、普陀13个地区，郊区轨道交通站点周边、五大新城住宅用地供应力度也在加大。

房企能赚钱，但要拼运气

上海人的创新精神，在这次拍地中体现得淋漓尽致。

此次上海土拍对土地出让规则进行了调整，设置起始价、中止价和最高报价。超过中止价也不是由最高报价者竞得地块，而是由更接近整体报价平均值水平者竞得。运气在上海的土拍中显得尤为重要。

“举牌竞价+一次书面报价”，房企报价更为理性，毕竟，用疯狂竞价来拉高地价并不是明智之举。本批次最高报价一般限定为起始价的110%，本次土拍的溢价率基本控制在10%以内也证明了此次竞价规则应用对控制房价的作用。同样的，也给了开放商们更友好的利润空间。

集中供地首日，共有38宗住宅地块成交，仅有两宗市区地块溢价成交，分别位于市区的杨浦和静安区，溢价率分别为9.21%和8.39%。

崇明区的陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块由建发以6.263亿元竞得，溢价率约12.9%，是本次上海集中土拍中唯一溢价率超过10%的地块。

不仅如此，此次上海集中供地还严禁 “马甲”，同一地块中不允许关联企业参与竞拍，对于竞拍结束后的股权或投资权益转移也做了规定。与此同时，在供地前，房价地价联动机制的引入明确了项目预售参考价格，第二批供应地块的公布也让房企看到之后的拿地机会。多重措施既保证了竞拍的公平，还起到了控制地价、稳定市场的作用。

更公平的游戏规则？

此次土拍的入围房企都实力不俗，虽说门槛不低，但规模大的头部房企也不能所向披靡。竞拍“涨停板”、平均价、禁“马甲”、提前缴纳“最高价”，都让房企一家独大的可能性一降再降。

过往活跃在上海的中海、万科、华润、融创并未在本次土拍中露面。有消息称，因去年4月的围标事件，万科、华润和中海被遭到处罚，不能在上海拿地，无法参与此次土拍。而融创则因为上半年以高溢价得普陀石泉社区而被约谈，亦未参与此次报名。

成功拿地的，除了中骏、碧桂园、建发、招商、中铁建等千亿房企、央企、国企之外，金融街、大名城、宝业、雅居乐等也都有所得。

卢文曦表示，其他城市多是大房企或者国企、央企一家独大，但从上海的状况来看，小房企、大房企都有拿地，就说明市场机会是比较公平均等的，也是符合上海竞争环境，或者说要求。

但不可否认，资金和打分入场的存在，还是让土拍中的中小房企看着绝大多数“肥肉”从嘴边溜走。

怪现象：新城热，主城冷

与其他城市竞相争抢主城区地块的景象不同，此次土拍中，上海主城区的几宗地块显得有些落寞。

首日土拍，杨浦区定海社区地块仅有3名有效竞买人，静安区大宁地块仅有保利和华发两家参与竞拍，徐汇区地块2名有效竞买人，普陀万里社区地块更是仅有1家公司参与，均未达到上海打分竞标的门槛，以挂牌方式出让。

有业内人士分析，这种状况与上海自身的拿地成本较高有一定的联系， “三道红线”下，房企不得不考虑自身的债务安全和降负债问题。

据了解，此次上海土拍规定，投标主体不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款，同一笔自有资金来源也不可以申请同批次公告中的不同地块。可以说，对房企的资金量考验不小。

总价高，而房企又普遍面临资金紧张，拿下一块百亿总价的地块，很可能就意味着没有资金再去竞争其他地块，上海中原地产资深分析师卢文曦对此次主城区地块遇冷的现象分析。

形成鲜明对比的是，新城的地块收到追捧。上海土拍中，新城的地块供应占了很大一部分，政策的推动也激发了房企对这些地块的热情。据一名投拓负责人提供的资料显示，奉贤3宗地块吸引了多于5家企业参与，青浦赵巷地块有碧桂园、金地、保利、建发、中建八局、招商、中铁建等12家房企报名，最终，中铁建以24.82亿元拿下这一地块，溢价率8.85%。而嘉定的3宗地，报名房企数也都超过了9家。