新大正扩张"后遗症"初显 一边高管减持一边股权激励？

新大正(行情002968,诊股)物业集团股份有限公司（002968.SZ，下称"新大正"）的股东减持计划让投资者始料未及。

去年12月首批限售股刚要解禁，第四大股东就宣布减持最多20万股。今年6月11日公司公告称，部分高管已合计减持公司股份43.08万股。

因业绩稳定增长，新大正上市以来相当受资本追捧，股价几乎翻了一番。而公司仍有新动作，今年以来，不仅引入了行业资深人士担任总裁、副总裁，还发动了几起并购，加速布局航空领域物业市场。

日前，新大正对核心骨干进行了股权激励，并提出了业绩考核目标：2021-2025年，公司营收年化复合增速为35.7%，净利润年化复合增速为30.6%。

尽管业绩与股价双双增长，但另外一些迹象，却让投资人有些不解。

业绩上涨与股东减持

公开资料显示，新大正1988年成立于重庆，于2019年12月上市。作为独立三方物企，新大正涉足公建领域20余年，公建支撑起营收大头。

目前，公司服务的五大业态分别为学校、航空、公共、办公和商住。前四项为公建项目，营收占比77.7%。2020年公司在管项目369个，签约面积约8000万方。

业绩方面，2018年至2020年，新大正营收分别为8.86亿元、10.55亿元、13.18亿元，归母净利润分别为0.88亿元、1.04亿元、1.31亿元。

2021年第一季度，营业收入4.26亿元，同比增长55%；归母净利润3585.29万元，同比增长45%。

光鲜背后，股东和高管减持正在暗流涌动。

今年5月12日，新大正公告称，特定股东罗渝陵出于个人资金需求，计划半年内减持公司股份不超过120万股，占总股本0.74%；且在任意连续90个自然日内减持不超过总股本的1%。减持过后，罗渝陵将从第五大股东降为第四大股东。

值得一提的是，2020年12月3日，新大正首批限售股解禁的前一天，罗渝陵就表示将减持不超过20万股，并在今年一季度完成了套现。

此后，其余股东也陆续加入减持大军中。

今年2月9日公司公告，4名高级管理人员及特定股东陆荣强计划以集中竞价方式减持不超过70.8万股。4名高管分别为王萍、柯贤阳、何小梅、况川，前三人为公司副总裁，况川为助理总裁。

6月11日公司公告，上述人员减持时间过半，合计减持公司股份43.08万股，占公司总股本比例0.26%。

新大正自2019年12月上市以来，股价已翻了一番，从26.76元/股最高涨至48.2元/股，市值也从27亿元增长到最高时的82亿元。

截至6月18日，新大正报收45元/股，市值73.28亿元，滚动市盈率为51.5倍。

存量竞争与加速扩张

2021年以来，国内不少房企拆分物业上市热潮持续。机构认为，规模增长和集中度提升是目前物业行业发展趋势，预计2021年行业间收并购竞争将加剧。

在此背景下，不少公司跨入非住宅领域。如世茂服务2020年斥资6.15亿收购了一家高校后勤服务企业——浙江浙大新宇物业集团有限公司。

亿翰智库统计数据显示，随着房地产行业逐渐由增量市场转向存量市场，规模增量源于住宅物业的空间将收窄。2020年，上市物企在非住宅物业领域的扩张速度远高于住宅物业，其面积增速亦高达59.6%，而住宅领域的面积增速则低于非住31.3个百分点，仅为28.3%。

虽然有长期稳定面积输送的物企，有的还依然难以保证业绩增长，新大正作为一家没有关联房企的独立三方物企，面临的压力可想而知。

今年以来，新大正致力于全国化布局，公司名称由"重庆新大正物业集团股份有限公司"变更为"新大正物业集团股份有限公司"。

新大正还"挖来"了龙头物企的核心骨干。继去年中航物业董事总经理刘文波后，原中航物业副总经理高文田今年2月也加入新大正。

企查查显示，高文田现年56岁，拥有博士学历，为政工师、物业管理师，曾担任中航物业（现已更名"招商积余(行情001914,诊股)"）副总经理。

具体到业务拓展方面，新大正一面强化航空业务的优势，一面开启并购。

今年一季度，公司中标长沙黄花国际机场、南通兴东国际机场、徐州观音国际机场项目；4月20日，公司以增资方式收购重庆日报报业集团旗下物业公司60%的股权；同时在深圳设立全资子公司推动企业信息化建设项目。2020年10月，新大正9700万元用于收购四川民兴物业管理有限公司（下称"民兴物业"）100%股权。后者业务主要集中在成都及周边地区，以服务金融机构、政府企事业机关办公楼、园区等办公业态为主。

扩张"后遗症"与股权激励

新大正一系列开疆拓土之举已取得了一定成效，不过也给新大正带来了一定的"后遗症"。

2020年，重庆地区营收业务占比66%，同比已下滑10个百分点。

今年一季度，新大正经营活动产生的现金流量净额为-1.51亿元，较2019年同期的-1.01亿元进一步降低。对此，公司解释称："这是在管项目增加所致及新增合并民兴物业所致。"

从资本回报率来看，2019年之前，公司净资产收益率（加权）均在33%以上，而到2020年仅有16.51%；每股收益也从2019年的1.89元下降至1.22元。

与之相对的是赊销情况愈发加重。2019年、2020年及2021年一季度，新大正应收账款分别为1.4亿元、2.03亿元、3.13亿元。

截至2020年年末，公司应收账款中1年以上的占比5%，往年均未超过3%；其坏账率也有所上升，2020年初至年末，增长1.3个百分点。

公司营业成本水涨船高的同时，毛利率有所降低。2018年至2020年，公司营业成本分别为7亿元、8.32亿元、10.36亿元。期间毛利率徘徊在21.42%，今年一季度又下滑至19.64%。

新大正在上市前，曾因员工工资过低引起热议。根据新大正2019年10月披露的招股书，公司员工平均薪酬不足3000元，低于重庆市的平均工资。

在中国裁判文书网上，截至6月17日，与新大正有关的裁判文书共有406篇，其中大部分是与业主的物业服务纠纷或与员工劳动合同纠纷。企查查数据显示，新大正自身风险有900条，其中物业服务纠纷占据首位，劳动合同纠纷紧随其后。

截至2020年年末，公司应付员工薪酬达到1.57亿元，2019为1.06亿元。而随着劳动合同纠纷增加，未来公司营业成本压力或有增无减。

在谈及2021年的产品策略调整时，新大正告诉投资者："继续扩大基础物业服务的规模，大力拓展延伸服务和增值服务项目。"

目前后者正是新大正的短板，也是未来盈利水平增长的突破点。2020年，物业增值服务毛利率高达47.56%，但营收占比仅0.31%。

为了显示公司未来发展前景的信心，新大正制定了五年业绩翻三倍的目标。5月19日，新大正董事会对17位中高层员工进行了股权激励。授予限制性股票125万股，占公司总股本1.17%。前述履新的副总裁高文田，拟获授11万股限制性股票激励，总裁刘文波拟获授30万股。

本次业绩考核标准为，2021-2025年，公司营业收入较前一年的增速分别为45%、50%、42.9%、26.7%、21.1%，年化复合增速为35.7%；净利润较前一年的增速分别为35%、40.7%、31.6%、24%、22.6%，年化复合增速为30.6%。

对此，地产行业分析师陈聪表示："新大正区域拓展和业态拓展均显示公司较强的竞争力，股权激励机制也助力其在行业中扮演更重要的角色，能够持续整合行业中小公司，吸引优秀人才加盟。不过目前仍有一定风险，主要源于公司规模偏小，可能在收并购中并不具备优势。"

那么，在公司对高层进行股股权激励之时，部分股东为何选择此时减持？双方是否对未来发展前景产生分歧？《投资者网》近期致电并电邮公司信息披露部门，等待四个工作日仍未获答复。