独家|碧桂园服务收购仲量联行中国区物管? 李长江:假的!

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

要约收购的蓝光嘉宝8月10日或退市消息刚刚公告释放，同天，坊间又传出碧桂园服务斥资35亿元并购仲量联行中国区物管业务的消息。

6月18日，针对碧桂园服务35亿收购仲量联行中国区物管业务，碧桂园服务执行董事、总裁李长江回应焦点财经称：“假的。”对于碧桂园与仲量联行收购是否洽谈过，李长江的回复意味深长：“企业管理只要结果。”

对于此次收购事件，仲量联行则这样回复焦点财经：“对于市场传言不予评论。”

此前4月，有媒体报道称，仲量联行(JLL)正在考虑出售它在中国的物业管理业务(不含房地产经纪、咨询、评估及投资管理业务)，该项业务年收入约千万美元左右，而出售标价在5亿美元左右（约32.2亿元），溢价高达40倍以上。相对于之前的信息，此次传言作价又高了2.8个亿。

“仲量联行抛售物业的内容是真的，它已经接触了好多潜在买家。”某位知情人士对焦点财经表示，受全球疫情持续蔓延，在此背景下甩卖一部分业务是可以理解的，但是5亿美元、合计超过30多亿元人民币作价确实有点高。

高价出售“烟花”落幕前的“欢呼”？

按照惯常的市场逻辑来看，将物业板块卖掉的原因一般分为两种：一是该板块做得很值钱，值得去卖；第二，板块做得不好，造成亏损，需要止损。大多业内人士的观点是，现在国内物业公司在港上市热潮还没有退却，仲量联行或许希望借此卖个好价钱。

某位证券市场资深人士则对焦点财经表示，仲量联行目前出售物业管理业务实际上是在“烟花”即将落幕之前，尽情“欢呼”从而套现。

“相对于房企物业板块的规模，国际五大行的物业资管板块都是小生意，房地产国际五大行其实是一个服务机构，服务房地产全产业链。比如，它针对开发商有咨询服务、经济服务、估值服务、投资服务、物业服务，物业服务是一个简单的物业服务轻资产输出，资管输出和开发商拆分自己的物业板块是两个概念。从规模上来讲，开发商物业往往最开始做开发业务，随后衍生出来物业服务，房企的物业规模较大，与国际五大行物管相比是‘巨人’和‘普通人’的差距，五大行物业规模太小，还达不到上市的级别。”一位常年从事市场研究人士向焦点财经道出了房企物业与国际五大行物业管理的不同。

近两年来物管行业成为资本追逐的热点，部分地产公司的物业子公司，其市值超过地产母公司市值。而中国的物业管理仍是新兴行业，资本市场经验相对稚嫩。

据公开信息显示，2018年至2020年45家上市物企营业收入总值由700.4亿元增长至1350.6亿元，均值由15.6亿元增长至30.0亿元，复合增长率38.9%，上市物企营业收入持续保持高增长。2020年有4家物企营收超过百亿（碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活），13家物业企业营收超过30亿。世茂服务、雅生活服务等营业收入增速超过90%。

与此同时，上市物企破发率正在逐渐走高，2020年下半年物企新盘破发高于上半年。据每日经济新闻统计，截至2020年12月10日，当年物业上市破发率接近46.7%。

“物业板块上市牟利已经接近天花板，因为市场是通过大量资金涌入和炒作而缔造的，现在很多公司都需要回归基本面，盛宴总有散场的时候。”另一位行业资深人士称。

此外，就仲量联行物业管理板块业绩来看，据公开信息显示，仲量联行2020年全球收入166亿美金，亚太地区占18.5%，仅30亿美金左右，而物业管理业务(PM+FM)仅有3亿美元。

与此同时，业绩下滑也是仲量联行所面临的问题。财报显示，仲量联行2020年全球业务出现大幅滑坡，销售收入为165.9亿美元，较之2019年的179.8亿美元下降了7.75%，净利润4.03亿美元，较2019年的5.35亿美元降幅达到了24.8%。

有业内人士认为，此次仲量联行出售中国区部分业务，应该是应对全球疫情持续蔓延、延缓公司经营颓势的不得已之举。但以千万美元级别的合约业务，出售标价高达5亿美元还是未知数。

碧桂园服务还要“买买买”？

事实上，此次碧桂园服务收购仲量联行的传言或与其近期“买买买”的形象密不可分，碧桂园服务近期也频频参与投资上市公司。

就近期刚刚提交招股书的长城物业来看，招股书显示，碧桂园服务持有15.28%的长城物业股权，为其上市前第四大股东，坐拥最大独立物企。

单就长城物业来看，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米。

一个是市值最高物企，一个是最大独立物企，这样的强强联合让人遐想连篇。此外，焦点财经梳理发现，碧桂园服务不仅收购物业公司，还包括保险经纪公司、电梯公司、市政环卫公司以及传媒公司。

此前，碧桂园服务已经入股中梁物业，收购蓝光嘉宝服务，加上最近市场传言要收购的江苏银河物业，碧桂园服务的版图做大规模的目标一直未变。

5月20日，碧桂园服务总裁李长江在某次采访中称，5年内计划达到1000亿收入，其中包含物业服务收入500亿，增值服务收入300亿，城市服务收入达到200亿，商业服务作为补充。

仲量联行此次中国区物管业务正好切中碧桂园服务对于商业服务补充的期许。因为仲量联行主要业务集中在高端商管写字楼领域。若是碧桂园服务接盘，从业务板块上看的确补上了商写的短板。只是，碧桂园服务的回应已经将结果道明。

就碧桂园目前的规模来看，年报显示，截至2020年末，碧桂园服务营收突破150亿大关，实现收入约156亿元，同比增长61.7%，净利润约27.82亿元，同比增长61.9%。其中，碧桂园服务现金及现金等价物达人民币152.15亿元，长期借款和短期借款分别为2.48亿元和3.62亿元，资产负债率为48.21%。

“规模不是一个绝对的选择。我们追求的是一种均衡，既要有规模，又要在规模的基础上实现好的经营，而且经营结构要好，否则方向就错了“。对于规模发展及收并购，近日，李长江在接受媒体采访时称：“在做一些动作的时候要慎重，把控好业务成长的方向。”