中南磐石退市后 陈锦石在港交所寻求第二平台

5月12日深夜，Zoina T-Park Group Holdings Limited（中南高科产业集团有限公司）在港交所提交了上市申请书。

据观点地产新媒体了解，中南高科是以服务制造业为核心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

在物业平台中南服务递交招股书后，中南集团旗下产业园区业务也选择了冲击港交所，再算上A股平台中南建设，倘一切顺利，陈锦石将同时坐拥3个上市平台，140亿的身家或将进一步增长。

短时间内连续递交招股书，一方面是自身发展的需求，各项业务趋于成熟需要更大的助力，而集团受困于地产与建筑两个吞金兽的限制。

同时，中南集团也需要第二个上市平台打开融资通道，境外上市则更能满足。

新能源失落新三板

事实上，中南集团此前拥有另一个上市平台中南磐石新能源。

2017年5月5日，江苏磐石新能源开发股份有限公司正式挂牌新三板，新能源板块登陆资本市场。

仅仅2年后，磐石新能源由于整体运营和战略原因在2020年7月份退市，公司2019年度财务报告被出具带强调事项段的无保留意见审计报告。

磐石新能源2019年发生净亏损2.58亿元，且负债总额高于资产总额，净资产为-7831.4万元。

毫无疑问，此次中南集团新能源板块上市之旅是失败的，两年后铩羽而归并没有给集团带来帮助，反而让自身业务陷入泥潭。

中南集团的业务设计极为宽泛，下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。

如今，中南集团业务分类收缩成“4+1”业务布局，中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育，实业投资下面再分为金融、资本、工业三个方面。

此次筹划上市的中南高科与中南服务，两者均选择了安永会计师事务所作为核数师，除此之外共同点并不多，均独立于A股平台中南建设之外。

中南服务主要由陈昱含主导，任公司董事会主席；而中南高科更像一个合伙人平台，除了陈锦石拥有绝大多数股份外，高管在股权激励下也持有不少股份，合共授出了接近12%股份，其中董事会副主席曹卫华分得了近1.5%。

“卖房子”的产业园生意

据招股书披露，中南高科收入由2018年的4.61亿元增加至2020年的46.13亿元，2018年至2020年复合年增长率216.3%；在2019年、2020年分别录得纯利1.76亿元及2.93亿元。

毛利由2018年的1.57亿元增加至2020年的12.92亿元，2018年至2020年复合年增长率186.8%。近3年毛利率分别为34.1%、33.7%及28.0%，呈现逐年下降趋势。

2018年-2020年，中南高科已确认每平方米平均售价分别为2972元、3163元、3181元，同期平均土地获取成本则为每平方米平均384元、344元、376元，平均土地获取成本占平均售价的12.9%、10.9%、11.8%。

从上述表格可以发现，中南高科收入大部分来自物业开发及销售（均为产业园），小部分则来自其他业务，包括提供产业园综合运营服务、提供建筑服务及物业租赁。

中南高科主要向中小型企业（大部分为制造业企业）出售所开发产业园内的标准化及/或定制厂房。

中南高科的业务模式与传统地产开发有些许类似，首先是项目评估选址及产业研究规划，通过收购土地，随后导入产业资源，开发及交付产业园，最后是提供运营服务。

截至2月28日，中南高科拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。

中南高科在2018年、2019年、2020年新增获取产业园项目数量分别是12个、20个和30个。截至2月28日，公司拥有土地储备总建筑面积约870万平方米。

此外，截至2月28日，中南高科已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目第一阶段估计总建筑面积420万平方米，正在办理中国必要监管程序以取得该25个待建产业园项目的国有土地使用权证或订立土地出让合同。

同时，中南高科与业务伙伴已订立合作或收购协议，以开发八个产业园项目，该等项目的估计建筑面积为130万平方米，并正进行土地收购流程。

近期在项目上的跃进给公司带来了新的借款，不过总体而言，中南高科短期负债压力并不大。自去年12月31日起直至2021年3月31日，中南高科承担了15笔借款，本金总额为7亿元。该等贷款协议的年利率介乎4.8%至8.0%，年期介乎六个月至五年。

在招股书中，中南高科也表示公司一直维持大量的负债以便为运营提供资金。公司近3年的净资产负债比率为100%、170%及60%。

截至3月31日，中南高科未偿还银行及其他借款总额28.09亿元，其中6.66亿元须于12个月内偿还，剩余21.44亿元须于一年后偿还。