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牡丹江楼市困局：人口外流二手房价跌回5年前

来源：中房报 2021-05-05 09:23:55

黑龙江省又一地级市因低房价“出圈”。

据贝壳研究院统计，在不考虑通胀前提下，2020年牡丹江二手房房价跌回5年前价格水平，今年一季度跌幅直接使其房价倒退至2007年水平。

无论是官方统计数据还是房屋交易平台公布数据，都向外界传递了一个信息：牡丹江房价在下跌。

根据国家统计局发布的数据显示，1月—3月，牡丹江无论新房销售价格指数还是二手房销售价格指数均同比下跌。具体来看，牡丹江二手房价格下跌幅度较大，1月—3月，其二手房价格同比下跌分别为10%、9.9%、9.4%。

4月，牡丹江房价也呈现下跌状态。安居客数据显示，4月牡丹江二手房均价5507元/平方米，环比下跌1.11%，同比下跌2.01%；新房均价4959元/平方米，当前在售楼盘45个。

在贝壳研究院资深研究员唐瑄看来，牡丹江房地产发展呈下行态势，与其整体经济发展情况相匹配。

2020年，牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比增长0.4%。

房地产开发投资方面，商品房销售面积和销售额均同比下降。数据显示，2020年牡丹江全市房地产开发完成投资58.5亿元，同比下降6.5%；牡丹江新开工面积90.9万平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8万平方米，同比下降39.2%；商品房销售面积140.1万平方米，同比下降16.9%；商品房销售额68.4亿元，同比下降17.3%。

牡丹江是黑龙江省东南部中心城市，辖绥芬河、海林、宁安、穆棱、东宁、林口6个县（市）和东安、西安、爱民、阳明4个城区，全市总面积4.06万平方公里。

唐瑄认为，牡丹江房价下跌很正常，原因是牡丹江经济总量小，导致人口净流出尤其是青壮年劳动人口外流，缺乏产业和人口的支撑。

“青壮年流出人口居多”是牡丹江现阶段人口发展存在的问题之一。

牡丹江市统计局表示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。数据显示，“90后”“00后”成为流出人口中的主力军，比重达27.1%。

截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万，与2010年第六次人口普查数据相比，近10年常住人口减少19.4万，年均减少2.2万。

在一定程度上，牡丹江楼市也是一些三四线城市房地产市场真实写照。

唐瑄认为，不止是牡丹江，其他一些经济欠发达、传统资源型城市的房地产市场也面临类似的困境，即“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

“我们研究发现，棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市需求侧明显萎缩，但土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，形成‘新房—二手房积压下跌’的恶性循环。”唐瑄表示。

根据贝壳研究院整理的数据显示，在各城市新房价格指数方面，自2019年棚改逐步退坡至今，贝壳研究院监测的100城中，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升，三四线城市整体新房价格指数仅回到两年前的水平。

此外，三四线城市土地流拍现象显著。2020年全年，贝壳研究院统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中（10城）、东北（6城）、广东（5城）以及云贵桂地区。除了传统印象中发展相对落后的内陆腹地，靠近大湾区的广东其他三四线城市也遭遇了地产市场冷却的情况。

中国社科院金融所在4月25日发布的《中国金融报告2020：新发展格局下的金融变革》一书中表示，一二线城市与三四线城市之间的房价表现将会分化加剧，房地产行业的集中度未来有望持续提高。这意味着，未来三四线城市的中小房地产开发商会面临较大的经营风险。

在唐瑄看来，三四线城市的房地产市场要想“破局”，需从两方面发力：一是从城市经济发展来讲，政府要着力发展有比较优势的产业，如旅游、大规模农林业等，通过发展有亮点的产业和就业岗位来提高当地的人均收入，劳动力流出才会减少；二是从房地产发展来看，过去几年土地和新房供给已经过剩，未来需要通过科学规划用地出让稳定新房市场，同时通过旧改和政策盘活存量房市场，优化住房供应结构和居住体验，与新型城镇化需求和置换改善需求良好匹配，方能打破困局，实现房地产市场平稳健康发展。