郑州五龙口“散伙” 建业购郑州项目股权潜藏的万科、恒大身影

观点地产网 建业还在慢慢收购郑州巨无霸旧改的股权。

4月12日，建业地产股份有限公司在一份公告中披露，其全资附属公司上海豫进与上海恒玢投资中心（有限合伙）签订股权转让协议，拟8.48亿元收购河南建业富居投资有限公司10%股权。

资料显示，该公司目前持有郑州五龙口城中改造项目及花园口合村并城项目，涉及占地面积4104亩。

此次收购完成前，建业地产、广州富力及上海恒玢分别持有河南建业富居投资55%、35%及10%股权。收购完成后，建业地产、广州富力将分别持有该公司65%及35%股权。

建业再购项目股权

此次收购涉及的，主要是郑州五龙口城中改造项目及花园口合村并城项目。

资料显示，目标公司建业富居成立于2014年10月，由广州富力、建业地产、上海恒玢投资中心(有限合伙)共同出资1亿元，三方分别持股45%、45%、10%。

随后，建业与富力接连拿下郑州高新区五龙口城中改造项目五龙新城，及郑州惠济区东弓庄城中村改造地块，意向合作开发花园口镇项目。

建业富居的主要资产也就是上述两个项目。观点地产新媒体了解到，目标公司两项目共持有14幅地块，总占地面积约273.6万平方米，总规划建筑面积约797万平方米。

其中，五龙口项目占地51.67万平方米，其中开发区占地33.2万平方米，安置区占地18.47万平方米；花园口项目占地221.93万平方米，其中开发区占地148.13万平方米，安置区占地73.8万平方米。

据悉，五龙口项目及花园口项目体量较大，目前正分期开发，部分分期项目正在开发销售。其中，五龙口项目名为“五龙新城”，位于郑州市高新五龙口，目前在售房源整体均价为每平方米约13288元；位于惠济区的富力建业尚悦居均价为13222元/平方米。

公告披露，截至2020年，建业富居的资产总额为139.97亿元，资产净额为9187.9万元，税后净利润为4721.7万元。

实际上，这并不是建业第一次收购建业富居股权。

2020年1月，建业地产就曾以10亿元的代价从富力手中收购10%股权，令其股权提升至55%，富力所持股权比例则下降至35%。

也是在这次收购之后，建业富居成为建业地产间接非全资附属公司，并由建业地产并表，富力也相应将这两个开发超过5年的旧城改造项目出表，达到降低负债的目的。

观点地产新媒体从建业内部人士处获悉，两项目的操盘方已由富力转变为建业。

一切都有迹可循，在彼时交割内容中就已提及，为建业地产全面接管目标集团，广州富力需将建业富居的证件、执照、印章、财务凭证、政府批文、合同、工程文件等资料移交给上海豫进，同时将财务账簿及信息系统数据导出给上海豫进，并解聘广州富力委派至建业富居的部分管理人员。

实际上，富力出售股权在意料之中。在2017年收购万达酒店资产后，富力疲于处理负债及现金流难题，出售项目公司股权债务出表是其降低负债的途径之一。

“富力在过去5-10年都很少合作项目，我们今年会加大力度出售部分的股权，包括邀请同行加入旧村改造，出售部分股权拿到的现金能够帮助我们降低负债。”即便经过一段时期的资产处置，今年3月业绩会上，富力董事局主席李思廉仍然称，将继续出售资产及项目股权以降低负债。

退出的基金公司

对于是否会继续收购富力于该公司中的权益，上述人士称，目前没有再继续收购的计划。

建业地产于公告中称，此次收购建业富居10%股权，可令其分占更多该公司未来业务发展所带来的经济利益。

同时，将进一步提升集团投资组合及拓宽其对河南省商业物业市场的参与度，维护河南省内住宅及商业地产领域的竞争力。

建业是一家典型的区域型房企。

2020年，建业实现合同销售金额约1026.42亿元，在河南省市场占有率为7.24%。而在是次交易项目所在的郑州，建业地产年内录得合约销售金额153.02亿元。

根据公告披露，此次10%股权出让方为上海恒玢投资中心（有限合伙），主要从事实业投资、资产管理、投资咨询及投资管理，基金管理人为上海德见昭地投资管理中心（有限合伙）。

上海恒玢有多个合伙人，背后暗藏万科、恒大、旭辉、华远等企业身影。

公告显示，上海恒玢有限合伙人中，上海伍翎投资中心（有限合伙）持有其约67.39%的份额，杭州万珉恒投资合伙企业（有限合伙）持有其约25.36%的份额。

其中，上海伍翎投资中心（有限合伙）的基金管理人为上海易德臻投资管理中心（有限合伙），其执行事务合伙人为上海誉铂投资管理有限公司，由上海巨派投资集团有限公司持有其100%股权。

企查查中显示，在上海伍翎投资中心（有限合伙）当中，星河湾的黄文仔、万科、旭辉、华远、上实城开等企业出资7500万元持有8.6455%份额，恒大、新城、绿城管理亦有相应出资。

一位分析人士指出，企业通常会投资合伙企业份额进行房地产业务投资，此次股权转让也是一次私募基金的退出。

资料显示，通常，有限合伙与开发商共同持有项目公司股权，由项目公司参与项目运作，有限合伙作为项目公司的股东一般都通过“股本+资本公积”、“股本%2B股东借款”、“纯股东借款”三种方式将融资款项发放至项目公司。

到达某个时期，有限合伙则指定开发商或第三方，以回购合伙份额或项目公司股权的方式实现退出。

在收益方面，有限合伙虽然以参股形式投放资金，但投资本金一般都要求开发商以指定价格回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益或保底收益。

而建业地产此次购回10%股权，说明地产基金显是时候功成身退了。