金科股份：快速“降档”暗藏玄机，五年倍增难度多大？

在2020年保持大幅增长的金科股份（000656），顺势喊出了五年倍增口号，提出在2025年实现4500亿销售额目标。只是，金科股份面临区域布局下沉、部分区域市场潜力不足问题，实现目标的可能性到底有多大，目前不得而知。

快速“降档”引发质疑

在监管新规要求下，不少房企成功“降档”，金科股份就是其中一家。

根据金科股份发布的2020年业绩快报显示，截止年底，金科股份的资产负债率为80.66%，净负债率为71.84%；剔除预收款后的资产负债率为68.99%，现金短债比为1.4，“三道红线”监管要求全部达标，已然成功跻身“绿档”企业。

但在半年前，它还处在“红档”行列。2020年半年报显示，截止6月末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，“三道红线”全部踩中，是不折不扣的“红档”企业。

仅用了半年时间，便让自己从“红档”中脱身而出，金科股份的“降档”速度之快，令人咋舌。也正是因为异乎寻常的“降档”速度，引起舆论的关注，并引发质疑。有媒体指出，近年来，由于金科已股份通过收并购、合资合作、小股操盘等多种方式，建立与土地方、资本方的合作机制。而此举通过少数股东“明股实债”的方式隐藏真实负债，可能在某种程度上为金科股份成功“降档”起到了助攻作用。

金科股份营业利润率与归母利润率增速不一致，也在一定程度上说明，来自市场的质疑并非空穴来风。数据显示，2020年金科股份实现收入878.1亿元，同比增长29.6%；营业利润123.9亿元，同比增长43.7%；实现归属于上市公司股东的净利润70.2亿元，同比增长23.7%，增长主要是由于2020年交房规模的增加。利润率方面，公司营业利润率较2019年提升1.4个百分点至14.1%，归母净利率则下滑0.4个百分点至8.0%。

根据2020年三季报数据显示，金科股份归属母公司股东的净利润占比为79.56%，而在2019年底，该数据为89.28%，两相对比，下降了9.72个百分点。此消彼长，这意味着少数股东权益比例在悄然增长。

五年倍增如何实现

在2020年12 月，金科股份发布五年战略规划，未来五年总体战略是“四位一体、生态协同”高质量发展战略。要精耕地产主业，设定 2025年总销售规模 4500 亿元以上，年复合增长率 15%以上的销售目标，在行业整体增速放缓的背景下，较高目标体现了金科股份对未来发展的信心。

2020年全年，金科股份实现销售金额2233亿元，对比2025年的4500亿目标，意味着它想要在未来五年里，销售金额要翻一番。

通过对部分房企销售和投资的测算结果发现，只有投销比大于50%的情况下，才能实现销售规模不减速，而金科股份也满足这个条件。根据亿翰智库数据显示，在市场整体投销比下滑的情况下，2020年上半年金科股份仍然达到0.63，要高于华润、世茂等头部房企。显然，这是金科股份喊出五年倍增计划的底气所在。

但是，由于金科股份布局城市有半数在低能级城市，这使其增长潜力可能受限。根据国盛证券公布的数据显示，2020 年，公司拿地 148 宗，计容建面 2364 万平方米，同比下降28.9%，土地购置合同金额 892 亿元，同比增长58.8%。截止 2020三季度末，金科股份在一二三线城市拿地权益建面占比分别为 0.34%、51.61%和48.05%，三线城市占比接近半数。

不被业界看好的三线城市会否拖累金科股份的倍增计划？目前来看是个未知数。亿翰智库认为，当前销售均价/拿地均价是房企拿地的利润空间，2015年至2019年部分房企地货比持续下降至0.33左右。当地货比为0.33时，新增土储未来贡献的销售增速将会转负，很不幸的是，根据2019年数据测算，金科股份地货比为0.35，已经接近0.33的临界值。

平安证券在其近期发布的一份研报中也提到，公司（指金科股份，笔者注）中西部与三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行，或对公司销售造成负面影响。中信证券的研报也表达的相同的观点，认为“公司区域布局有所下沉，部分区域市场潜力不足。”

刚刚经历“人事地震”

金科股份此前不久完成新一届董事会换届选举，实现人事换防，年轻人上位。

金科股份发布的第十一届董事会第一次会议决议的公告称，周达当选公司董事长，杨程钧当选集团总裁。两位“老臣”各有归宿，原董事长蒋思海不再在新一届董事会任职，获任为金科股份名誉董事长，但是不参与公司治理。原总裁喻林强则重新执掌重庆区域公司。

值得一提的是，原融创系仅剩的一位独立董事姚宁出局新一届金科董事会。至此，融创与金科的纷争正式终结。

从新一届董事会组成来看，金科控股实控人黄红云依旧牢牢掌握着大局。而此前，金科股份实控人黄红云、董事长蒋思海、喻林强曾结成“铁三角”，为当初严防融创系夺权，发挥了巨大作用。

蒋喻二人为金科股份的发展，立下了汗马功劳。在二人合作过程中，2017年至2020年期间，金科股份实现销售金额从658亿跨越至2233亿。

不过，新提拔的周达和杨程钧二人，都是名副其实的金科“老人”：周达自2005年加入金科，16年间见证了金科的不断发展壮大；而新总裁杨程钧，更是在2001年便已加入金科，迄今已有20年。

新一届董事会表示，未来将转变发展方式，从强调规模速度向强调效益质量转变，坚持以效益为中心。可见，在“三道红线”压力下，以周达为首的新一届金科董事会已经悄然否定了先前的追求规模的打法。

只是，在接下来的5年时间里，“少壮派”能否顺利实现4500亿元的销售目标？时间会给出答案。