当代置业降档换速 谋非线性增长 | 财报深响⑧

摘要：2021年当代置业销售目标470亿。

作者|绿蜡

来源|焦点财经

当代置业今年有明显减速发展的迹象。2020年将销售目标定在500亿元，2021年定下470亿的销售目标，这一目标同比去年实际销售额仅增长11.35%。

疫情蔓延而下，即便是有绿色科技地产作为差异化背书，当代置业还是抱着审慎的态度面对这一切，不惜降速减档以求企业发展安全。

就2020年成绩单来看，2020年的当代置业仅完成年度销售目标的84.42%，实现合约销售额约人民币422.12亿元，较2019年增长约16.6%，销售均价每平方米约人民币10224元；实现收入157.4亿元，同比增长8.2%；毛利约37.85亿元，同比增长2.1%，毛利率约24%；截至去年12月31日年度纯利按年增约5.9%，至约7.39亿元，每股盈利26.4分，建议派发末期股息每股3.65港仙。

高负债率，高融资成本是这家企业既有的底色，然而在三道红线的紧箍咒之下，松开油门，车速降低后换低挡，当代置业已经让两项指标满足监管要求。

由"橙"变"黄"净负债率连续两年攀升

年报数据显示，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点；净负债率为95.7%，较2019年末82.7%上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.10，较上年同期提升约0.17。银行结馀及现金约141亿元，占资产总值约17.2%，加权平均借贷成本约9.9%，净负债比率约95.7%，连续两年攀升。

就融资成本来看，由截至2019年12月31日止年度约人民币4.2亿元减少约2.4%至截至2020年12月31日止年度约人民币4.1亿元。在国内及海外市场利率普遍上升的情况下，截至2020 年12 月31日年度的加权平均借贷利率为约9.9%，与2019年12月31日止年度的约9.9%维持相若水平。

当代置业也在通过各种融资手段调整资本结构。

2020年当代置业完成发行绿色优先票据共7亿美元；成功发行首单购房尾款ABS人民币6.2亿元，获取恒生信用贷款1亿港元。2021年伊始，完成绿色优先票据新发及增发共3.98亿美元。2月2日，当代置业发行2024年到期额外11.95厘绿色优先票据。当代置业购买2023年到期的2.5亿元9.8厘优先票据。今年3月初，当代置业购买未偿还于2021年到期12.85%的优先票据。

据参加业绩会的投资人透露，当代置业希望未来继续提升银行贷款的占比，控制信托贷款的比重在20%之内的水平。

从现金情况来看，当代置业总借款账面余额约人民币24,593.0百万元，包括银行及其他贷款约人民币15,710.6百万元，优先票据约人民币7851.9百万元及公司债券约人民币1030.5百万元，较2019年12月31日的约人民币18496.0百万元增加约33.0%。

当代置业总裁张鹏曾就集中供地政策回应焦点财经：在资金方面精细排布、广开源流，无论是三道红线还是集中供地，对资金的使用节奏都提出了更高的要求。未来当代置业需把控好资金使用节奏。

“一是现金收付节奏，根据拍地时间铺排往来款的收付节奏。尤其关注行销端开好盘、回好款，从产品去化端回笼资金，为再次拿地做好资金储备。二是融资节奏，以满足资金需求为目的，在合适时间点融资，提升资金使用效率，降低资金成本。”

加大合作收并购合营开发

以合营、联营的方式进行合作开发，借道代建渠道拓展土地储备是当代置业获得土地资源的方式。

张鹏表示：“公开市场招拍挂受限之下，为了形成优势互补、降低资金压力，我们还将加大合作收并购、一二级联动等获地方式的力度，缓解时间压力、错峰拿地、避开项目入市期、减少不确定性，增加土地获取概率，降低经营风险。房地产行业将逐步进入低利润、低杠杆、低负债的阶段，千篇一律的建房卖房将难以适应市场的发展，只有具备差异化竞争力的房企方能获得更大更持续的成长空间，而当代置业一直以绿色科技为差异化竞争力护城河，实现稳健的发展。”

就年报来看，当代置业在安徽、北京、福建、重庆等18个城市具有合营及联营项目。而当代置业也在通过招拍挂、代建方式、一二级联动等方式进入新的城市。3月1日，当代置业以总价约3.93亿元拿下佛山大沥黄岐一宗商住地。总价不高，但20013元/平米的楼面价却刷新了当地纪录。

土地储备方面，2020年当代置业共新获取24个项目，新增计容建筑面积约462.6万平方米。其中，2020年新增优质代建项目8个，建筑面积约146.7万平方米，合约金额约人民币2.5亿元。

与此同时，针对毛利率下降，当代置业在年报中解释，确认持作销售竣工物业转拨至投资物业的公允价值变动由2.9亿元降到1.54亿元，这一定程度上反映出部分竣工物业受到疫情影响价值减少，合营企业受益。

具体来看，当代置业拥有自行运营的精品酒店蔓兰酒店，分布在北京及太原。截至2020年12月31日止年度酒店收益约人民币51.4百万元，较2019年同期的约人民币71.1百万元下降约27.7%。主要为受疫情影响，全年入住率同比下降。

对于公允价值变动由截至2019年12月31日止年度的约人民币357.5百万元下降约33.8%至截至2020年12月31日止年度约人民币236.6百万元，当代置业认为主要为新增投资性物业面积同比下降所致。

就城市结构来看，当代置业总土储货值约2800亿元，其中2020年底确权土储货值约1700亿元，潜在锁定土储货值约1100亿元，2021年预计新增土地储备货值不低于500亿元。纯未售货值土储分布一二线与三四线城市的比例为68%、32%，锁定货值土储分布一二线与三四线城市的比例为71%、29%。

就项目新增城市来看，2020年安徽、重庆、贵州、河北分别新增2个项目，湖北新增5个项目，湖南和山西新增3个项目，广东、河南、江苏、江西、陕西分别新增1个项目。

在整体企业发展方面谋求稳健，但市场对当代置业的市场估值表现较低，截至3月19日收盘，当代置业市值仅有24.6亿港元，而根据公开市场消息，自2020年至2021年1月13日，当代置业执行董事兼总裁张鹏增持23万股，密集增持当代置业高达57次，涉资约21.1万港元。业内人士称，公司高管增持股票，可提升投资者信心，提升股价稳定性。