1-2月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数 2月地市淡季如期而至，土地整体供应和成交力度持续走弱。

观点指数监测的100个重点城市数据显示，2021年2月土地供应数量676宗，环比供应减少83宗，同比供应增加60宗，供应土地规划建筑面环比减少2.9%，同比增加2.7%。

三线城市供应数量和供应建筑面积降幅最大，一线城市则由于月内多宗大体量工业用地入市，呈现出供应数量减少、供地建筑面积增加以及起始楼面价骤减的情况。

成交方面，2月100个重点城市成交土地数量555宗，环比减少401宗，同比减少270宗；成交土地规划建筑面积1983.3万平方米，环比减少41.2%；成交总价环比减少19.7%，同比减少4.5%；平均溢价率15.8%，环比上升2.3个百分点，同比上升5.47个百分点。

分城市能级来看，一二三线城市土地表现为成交建筑面积环比下降，成交楼面价和溢价率上升，反应出了当前房企严控土地支出，竞相补仓优质地块的状况。

考虑到供地政策的变化以及年初积极纳储可以对全年可售货值形成有效补充，预期在接下来的3月拿地高峰期，土地市场热度进一步上升。

城市更新方面，据观点指数统计，月内10家房企在城市更新业务上有新的动作，包括珠江投资、勤诚达、俊发、合景泰富5家房企正式签约新的城市更新项目，储备规模进一步发展。

头部房企积极扩储，央企拿地力度加大

观点指数发布的“1-2月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，前两名分别是碧桂园、保利，1-2月累计新增土储分别为643.7万平方米、603.0万平方米，远高于第三名万科的389.6万平方米。

来源：观点指数整理

整体拿地积极性上，头部房企前两月加大纳储力度，拿地销售比为0.29，远高于TOP10-30以及TOP30-50阶段的房企。其中，前两月招商蛇口、华润以及保利3家央企拿地销售比分别为0.64、0.57和0.43，远高于其他头部房企。

从单月拿地情况来看，保利和融创非常活跃。

2月，保利斥资161.9亿元，新增加房地产项目 15 个，新增土地建筑面积294.9万平方米，为当月新增土储建面最多的房企。另外，融创同样斥资184.6亿元进行大手笔扩储，新增土地建筑面积174.5万平方米。

根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜，1-2月，保利发展新增权益建筑面积445.9万平方米，以微弱优势领先碧桂园，位居新增权益土储榜单首位。

另外，保利发展首两月新增货值911.9亿元，远超其他房企，获得新增货值榜单桂冠。取得1-2月拿地权益金额榜首的是万科，对应的拿地权益金额为258.1亿元。

值得注意的是，1-2月已经有9家房企新增货值超过300亿元，较上月新增5家。TOP30货值门槛值由1月的50.6亿元上升至99.2亿元。

成交建面环跌超40%，优质地块争夺促溢价上升

观点指数监测的100个重点城市数据显示，2021年2月土地供应数量676宗，环比供应减少83宗，同比供应增加60宗，供应住宅用地177宗，商服用地97宗，工业用地368宗，其他用地34宗，供应土地规划建筑面积5992.5万平方米，环比减少2.9%，同比增加2.7%。

数据来源：Wind，观点指数整理

2月单月，一二三线城市供应土地数量分别为39宗、310宗、313宗，环比供应分别减少2宗、3宗、74宗，同比供应增加4宗、96宗、-50宗；供应土地建筑面积为514.7万平方米、2842.0万平方米、2477.0万平方米，环比增速分别为37.7%、8.4%、-20.3%，同比增速分别为7.8%、66.8%、-31.6%。

从供地趋势上看，2月淡季各地供地数量环比稍有下降，其中三线城市供应数量和供应建筑面积降幅最大。一线城市则由于月内多宗大体量工业用地入市，呈现出供应数量减少、供地建筑面积增加以及起始楼面价骤减的情况，这同时也拉动了平均起始楼面价由上月的2700.4元/平方米降低至2115.7元/平方米。

数据来源：Wind，观点指数整理

成交方面，由于春节假期原因，2月土地市场延续上月疲弱态势，成交量进一步下滑。

具体而言，2月100个重点城市成交土地数量555宗，环比减少401宗，同比减少270宗；成交土地规划建筑面积1983.3万平方米，环比减少41.2%，同比减少40.2%；成交总价约1983.3亿元，环比减少19.7%，同比减少4.5%；成交楼面价4193.7元/平方米，环比上升36.5%，同比上升59.7%；平均溢价率15.8%，环比上升2.3个百分点，同比上升5.47个百分点。

数据来源：Wind，观点指数整理

分城市能级看，2月房企补仓优质地块积极性高，热点城市扎堆竞拍情况频现，部分地块溢价率上升明显，城市土地热度进一步分化。

具体而言，2月一线城市土地成交数量58宗，环比减少63宗，土地成交建面591.4万平方米，环比下降49.4%，但由于月内北京和上海数宗地块高价、高溢价率出让，如以85.8亿元、70.9%溢价率出让的北京顺义新城地块，以及64.5亿元、36.2%溢价率出让的上海普陀石泉社区地块等，促使当月成交总价与成交楼面价分别环比上升26.3%与149.8%，溢价率亦上升3.6个百分点至10.04%。

另外，二三线城市土地成交情况与一线城市类似，均表现为成交建筑面积环比下降，但成交楼面价和溢价率反而上升，这反应出了当前房企严控土地支出，竞相补仓优质地块的状况。

考虑到供地政策的变化以及年初积极纳储可以对全年可售货值形成有效补充，预期在接下来的3月拿地高峰期，土地市场热度会进一步上升。

沪杭成交建面领先，多地提出年内老旧小区改造目标

数据来源：Wind，观点指数整理

以城市成交土地建面进行排行，2月上海市共成交土地32宗，成交土地建面265.7万平方米，位列第一；重庆、杭州、潍坊以及惠州分别以成交土地建面262.7万平方米、226.1万平方米、208.2万平方米、206.7万平方米紧随其后。

2月土地成交总价TOP5的城市分别是上海、杭州、广州、北京以及苏州，成交总价分别为441.0亿元、137.5亿元、136.8亿元、136.5亿元和112.8亿元。

来源：观点指数整理

从2月涉宅住宅用地成交总价TOP10来看，成交价格最高的是上海地产竞得的虹口区四川北路街道地块，为111.4亿元；其次是华润和保利联手竞得的顺义新城第23街区新国展三期项目地块，成交价格为85.8亿元。

值得注意的是，成交总价TOP10榜单中列举的6宗地块均是由央企、国企背景的房地产企业竞得，月内华润领衔，凭借雄厚的资金实力、融资成本低的优势大举扩储。多数民营企业在资金有限和优化财务结构的前提下，更倾向于招拍挂以外的方式，例如收并购、城市更新等方式获得土地储备。

在集中供地新政出台之后，22个重点一二线城市的土地市场出让节奏将迎来重大变革，行业内具备资金优势以及多样土地投资渠道的房企优势将更加明显。

来源：观点指数整理

城市更新方面，据观点指数不完全统计，月内10家房企在城市更新业务上有推进动作，珠江投资、勤诚达、俊发、合景泰富5家房企正式签约新项目，储备规模进一步扩大。

其中，珠江投资一口气签下五凤经济联合社下辖的沙溪、五村、泰宁三个自然村，三村改造范围约88.88公顷，总投资约228.9亿元。

根据国家对房地产转型升级的需要，城市更新项目成为了热点的政策话题，城市更新提速势在必行。据住建部统计，2020年全国实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，完成量超过预定的3.9万个小区年度目标。

在新的一年，政府预期新开工改造城镇老旧小区5.3万个。各地方政府也相继部署改造任务，例如石家庄年内将改造645个老旧小区，杭州年内将完成200个小区综合改造提升。而北京也透露今年计划新开工300个老旧小区改造项目、约1100万平方米。

随着改造项目加速推进，预计国资背景的房企将在城市更新领域内拥有更多的发展机会。