1月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数2021年，物业管理行业仍然稳中向好。

1月，有多家物业企业在港交所递表或上市，行业内的收并购及整合活动依旧如火如荼进行，二级市场上，物业股也有不俗的表现。

根据目前各企业陆续公布的盈喜预告，可以看到，尽管过去一年整体经济饱受疫情困扰，但是物业行业凭借较高的抗风险能力，不仅站稳了脚跟，还在业务经营上取得了亮眼的成绩。

此外，1月5日住建部、发改委等十部委发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。主要从提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、强化物业服务监督管理等六个方面落实具体行动，多角度提升物业服务质量，推动物业服务企业转型升级并健全行业监管制度。

值得注意的是，该通知鼓励物业服务企业加强智慧物业服务建设，扩大业务范围并发展生活服务业，把业务向更多领域进行延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，并为物业企业拓展不同业务提供了优惠扶持政策。

可以预见，未来物业行业的“内涵”会更加丰富，细分赛道会继续扩容，市场量级亦会得到更大的提高。

万科物业维持榜首，物企上市热潮持续

1月份，万科物业继续稳居“中国物业服务发展指数TOP30”榜首，碧桂园服务和恒大物业紧随其后。

2021年1月，共计有10家物业公司陆续发布正面盈利公告，显示不少物业管理行业在疫情冲击下依旧取得了不错的业绩。

根据公告，发布盈喜物业公司2020全年业绩取得高速增长，主要受益于在管面积和增值服务收入的增加，以及降低成本，提高效率带来的收入和利润同步提高。

来源：企业公告、观点指数整理

物业服务企业赴港上市热度一直不减。1月，荣万家、宋都服务和星盛商业成为2021年首批上市的物业公司，陆续于港交所挂牌上市。根据公告，荣万家将使用募得资金的60%，星盛商业将使用募得资金的55%来进行战略收购和投资；而宋都服务计划将募得资金的60%用于扩充长三角地区的业务规模，提高市场份额及扩大地理分布。

另据观点指数统计，截至1月底，港交所已上市物业企业数量达到42家。

此外，还有新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活和中骏商管5家物业公司于1月向港交所提交了招股书。整体来看，物业公司上市热潮仍在继续，在“三道红线”的压力下，拆分物业板块上市也逐渐成为房企分散压力的有效方式。

据观点指数整理分析已上市的42只港股物业股发现，截至1月29日，已上市物业股中，碧桂园服务依旧是市值最高的，为2004亿港元，“鲸吞“亚太酒店物业后，恒大物业也紧随其后，市值达到了1931亿港元。

涨跌幅方面，42只已上市物业股的平均月度涨幅为4.28%，其中15只物业股月度涨幅超过10%，而恒大物业领涨，涨幅高达92.17%。另外，1月18日上市首日，宋都服务收盘价较发行价跌36%。截至2021年1月29日，宋都服务股价为0.12港元/股，较发行价跌46.7%。

整体看来，目前港股物业板块竞争十分激烈，投资分化较为严重。在二级市场中涨幅相对较高的多为恒大物业、华润万象生活等规模较大的头部物管企业，而不少中小型物业公司则普遍表现平平。

数据来源：Wind，观点指数整理

究其原因，随着物企上市潮持续进行，可选择及参照的标的也逐渐增加，行业的头部效应十分明显。可以看到，品牌化、资源丰富的大型头部物业企业更容易通过收并购来实现规模效应，相反中小型物企的大规模并购扩张则容易暗藏风险。

因此，相对后者，规模较大的品牌物管企业更容易受到市场的青睐。不过，亦要留意到合景悠活等部分中小型物企也较受资本认可，可见虽然目前物业行业主要是以规模制胜，但良好的经营、独特的业务范围依旧能取得较高的行业竞争力。

恒大“鲸吞”亚太酒店物业，物管行业整合加速

2020年，物业行业收并购活动频繁，不完全统计共有41起收并购活动，涉及金额71亿元。

进入2021年，物业企业收并购浪潮仍在持续，1月7日，永升生活服务发布公告称，拟以4.34亿人民币收购桂林彰泰服务集团有限公司65%的已发行股本。彰泰物业目前在管面积超过1000万平方米，签约面积超过2400万平方米。

月中，合景悠活则发布收购雪松智联科技集团有限公司80%股权的公告。该笔收购代价为人民币13.16亿元。截至2020年12月31日，雪松智联在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个。交割后，预计合景悠活总在管面积将突破1.2亿平方米。

当然，月内的大笔收购还有恒大主导的“鲸吞”亚太酒店物业。恒大物业公布的信息透露，其以15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司100%股权。

资料显示，亚太酒店物业在浙江、江苏、山东、四川等13个省份39个城市拥有在管项目940个，在管面积超8000万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态。此外，服务业主超200万人，同时还拥有33个城市公共服务项目，在5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑及城市公共服务领域均有涉猎。收购完成后，恒大物业的在管面积将超过3.8亿平方米。

在1月的几起收并购活动中，可以看到恒大物业的收购动作表现亮眼，上市仅两个多月，股价已然翻倍。通过此次大手笔并购，恒大物业市值直追碧桂园服务，在进一步扩大物业管理规模的同时，也将业务范围进一步扩大到了城市公共建筑和服务领域。

1月17日，恒大物业在军令状誓师大会上设立了两个“小目标”， 其中一个便指向2021年的投资拓展目标——每月新增拓展在管面积达到3000万平方米，全年新增3.6亿平方米。另外，根据恒大物业招股书，其IPO募集资金的65%将用于战略性收购及投资，2021年，恒大物业的收并购活动将继续进行。

对目前物业企业来说，扩大规模仍是最主要的发展渠道。随着房企三道红线的压力，地产行业逐渐走向存量市场，可以预见未来物业行业收并购将愈演愈烈。