详解1500亿房企开年债:借新还旧为主,金科宝龙缩水

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

与往年一样，开年第1月再现融资潮，众房企在海内外密集发债。

据焦点财经不完全统计，截至1月30日，今年已有逾50家房企发行债券，募集资金规模达1157.68亿元。其中，境外发债113.45亿美元（约732.98亿元），境内发债424.7亿元。

此外，还有21家房企披露即将发行债券，预计募资资金规模约380.7亿元。其中，境外拟发行22.52亿美元（约145.5亿元），境内拟发行235.2亿元，合计约380.7亿元。总体来看，个体房企融资规模由0.5亿美元到8.72亿美元不等；融资利率由2.7%到15%不等；融资年限由不足1年到10年不等。

2021年1月，房企已发债及拟发债规模达到1538.38亿元。

借新还旧，7224亿债券到期

房企密集发债的背后，除年初流动性宽松之外，是偿债高峰的逼近。一方面，由于房企自2015年后开始密集发行公司债，而公司债的发债年限一般为3-5年，2021年房企迎来新一波的还债期；另一方面，在2016年年底境内债发行受限后，房企发债转向海外，2017年开启海外债潮“元年”，2-5年的发债年限是主力，房企近几年境外的到期量均较大。

据克而瑞统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

借新还旧成为房企发债的主要目的。1月份，宝龙地产先后发行一笔1亿美元优先票据，一笔10亿元公司债和一笔4.4亿元超短期融资券，合计募资约20.86亿元，全部用于偿还一年到期的境内外债务。

与此同时，融资“三道红线”叠加银行贷款“两条红线”，房地产融资的阀门持续在收紧，房企面临愈加严峻的资金压力。

去年8月，监管层推出“三道红线”融资新规，即按照剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍的标准，将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档，据此分别设定有息负债的增速阈值，每降低一档，上限增加5%，并要求30家试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

2021年开始，又增加了“两条红线”，即根据银行的资产规模和机构类型进行分为“五档”，并设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，从而达到管理房地产贷款规模的目的。

在外界看来，给房企设置“三道红线”与给银行涉房设置“两条红线”有着异曲同工之妙，一个是收紧了房企银根，一个是控制了水龙头，目的都是为了防止资金过多流向房地产。

这意味着，多数房企面临着资金需求和降低负债规模的压力，迫切需要抓住窗口期积极融资，甚至不惜高息发债。2021年1月，脚踩“两道红线”的佳兆业先后发行一笔10.88%的3亿美元优先票据及一笔9.95%的2亿美元优先票据；脚踩“三道红线”的富力地产将发行5亿美元的两年期优先票据，年利率高达11.75%，所得款项均用于一年内到期的中长期债务再融资。

房企融资“马太效应”凸显

密集发债的同时，房企融资分化持续，龙头房企的融资优势持续凸显，中小房企融资成本难降，两极分化严重。

一方面，梯队越靠前，则利率最低。据克而瑞统计，1月前两周，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企则为11.42%，融资成本较高。如1月12日，碧桂园发行的一笔5亿美元优先票据，票面利率为2.70%，为所有发行债券的最低利率；时隔一天，明发集团发行的8900万美元境外债利率则高达15%，为所有发行债券的最高利率。

另一方面，龙头房企获得更长的发债年限和更低的发债利率。如世茂发行了10年期的8.72亿美元境外债，利率为3.45%；碧桂园发行两笔年限都在5年以上的境外债，利率最高为3.3%；而排名靠后的中小房企，融资利率多超过10%，且发债年限小于2年的房企基本为排名50后的房企。

面临融资成本两极分化，部分房企另辟蹊径，选择发行比普通票据成本更低的绿色票据。2021年1月，正荣地产、当代置业、禹洲集团、建业地产合计发行了14.72亿美元的绿色票据。其中，当代置业发行的一笔两年期美元绿色票据利率虽达9.8%，但利率远低于其2019年发行的15.5%普通美元票据。

相对于境外发债，房企境内发债的融资成本分化差距较小。据焦点财经不完全统计，2021年1月，房企共发行36笔境内债券，包括公司债、中期票据、超短期融资券以及住房租赁债，融资成本大多集中在3%-5%。其中，鑫苑中国发行的一笔5亿公司债和绿地控股发行的一笔10亿公司债，利率分别为8.35%、7%，为所有发行债券的最高利率。

个别房企发债遇阻，“艰难”发债

在房企融资环境持续收紧的大背景下，并不是每次发债都能“一帆顺风”。1月27日，历经6次延长簿记建档时间，金科2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）票面利率确定为6.2%，且最终发行金额为7.5亿元，较原计划发行的19亿元大幅“缩水”。无独有偶，宝龙地产一笔五年期公司债原计划发行25亿元，最终实际发行规模为10亿元。

另外，还有部分房企的境内发债由于各种原因被迫终止。1月26日，阳光城结合市场情况、综合考虑成本及后续申报节奏，主动申请终止一笔25.92亿元的私募公司债的审核。1月27日，深交所显示，俊发集团13.69亿商业物业信托受益权ABS终止发行。

1月28日，厦门国贸宣布，鉴于近期市场波动较大，决定取消2021年度第一期超短期融资券发行，该债券原计划于2021年1月25日-26日发行本期超短期融资券，发行金额为人民币10亿元，期限177天。

亿翰智库认为，随着疫情影响的逐步消散，房企的融资政策重新回到偏紧的状态。从去年12月银保监会主席郭树清“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”的表态来看，目前监管当局对房地产融资的态度仍未改变，房地产融资形势在2021年仍然不容乐观。随着“三道红线”的设置，E50房企中大部分房企将面临一定的去杠杆压力，有息负债的增速预计将进一步下滑。