观点直击 | 五星的胜利 陈启宗称恒隆业绩依靠内地增长（实录）

观点地产网 贝恩咨询公司用“急剧增长”来形容2020年中国奢侈品消费的发展态势。

其刚刚与天猫奢品（阿里巴巴天猫平台推出的奢侈品虚拟APP）联合发布了2020年中国奢侈品市场研究报告。

报告宣称：“2020年中国境内市场在全球奢侈品市场的整体份额翻了一倍。”具体而言， 2020年中国境内奢侈品市场有望实现48%的增长，总体规模达到近3460亿元人民币。甚至各大奢侈品品牌已经着手涨价。

这亦是恒隆集团董事长陈启宗想要告诉大家的行业趋势。该公司目前在中国内地拥有5间专门售卖高端奢侈品的五星级商场，是内地高端销费复苏的主要受惠者。

资料显示，恒隆地产2020年收入仍有1%的增长，合计89.73亿港元。其中，恒隆地产于内地实现收入52.77亿港元，于香港实现收入36.96亿港元。内地收入占比超过香港，达到59%。同期，恒隆地产取得64.81亿港元营业溢利，内地分部贡献占比首次超过香港达到54%。

由于香港零售市场在过去一年备受打击，同时恒隆地产目前物业销售收入十分轻微（占比0.7%），因此内地的租金收入正变得越来越重要，而且尤以五星级项目的表现最佳。

另据恒隆集团业绩报告显示，其去年物业租赁收入为94.64亿港元，其中内地为56.94亿港元，同比增长14%。而香港则下跌9%，仅录得37.7亿港元。

过去市场在谈论恒隆内地物业的资质时，总认为恒隆的高端路线在上海以外的城市出现水土不服。但如今看来情况并非如此。

“目前的分歧不是上海同非上海，而是五星级和四星级的分别。”陈启宗称，受疫情的影响，在去年上半年所有的五星级和四星级，即卖奢侈品和非奢侈品的物业表现是完全不一样的。

据了解，恒隆目前在中国内地拥有9个项目，包括5个五星级商场。

据介绍，上海恒隆广场去年总收入大幅增长20%至20.32亿元，其中商场租金收入增幅达34%，零售额亦较2019年增加60%。

2020年第三季度完成资产提升的上海港汇恒隆广场，全年租金收入增长10%，录得13.54亿元。商场收入提升15%，零售额亦增加了42%。

上海之外，无锡恒隆广场总收入增长达到26%，商场收入和零售额分别上升30%及72%；2019年开业的昆明恒隆广场和沈阳市府恒隆广场去年表现亦亮眼，后者全年收入升幅也达到16%。

据介绍，恒隆旗下五星级商场2020年下半年的零售额升幅达到98%，“升了一倍之多”。而其余四个四星级项目呢？它们定位中高档，主要拥有轻奢、潮牌、快时尚等种类的商业品牌。

其中，沈阳皇城恒隆广场整体收入下跌10%至1.75亿元，零售额也同比减少了15%；济南恒隆广场全年收入也减少了8%，零售额跌幅达18%；天津恒隆广场同期商场收入下跌10%至1.68亿元，零售额亦减少23%；大连恒隆广场收入下跌了11%，零售额就减少了18%。

区别是如此明显，于是恒隆正将部分四星级商场升级至五星级。“其余4个四星级项目我们在建的时候都是用五星级的设计、五星级的材料去推出的。”行政总裁卢韦柏表示，这些项目过去只是一线奢侈品品牌并没有到位。

据了解，恒隆目前正着手升级大连恒隆广场。它无需太多工程上的改造，就“只是需要我们将品牌进行引入。”卢韦柏透露，品牌的引入是在2019年开始，2021年会最终完成。

济南恒隆广场也被列入需翻新项目的行列。这个项目预计需要几年的时间翻新，分阶段分摊到未来两三年去落实。

另外，备受期待的武汉恒隆广场将于今年3月份开门迎客，跟昆明项目一样，其一落地就是五星级的品质。按此计算，恒隆集团今年之内就能拥有7个五星级商场项目，它们的高增长将为恒隆未来一年的收入带来裨益。

反观香港市场，“我们在内地有最好的奢侈品市场和五星级商场。”陈启宗说，而恒隆在香港是没有所谓的高档项目的，一般都是民生向，跟老百姓生活有关的零售。例如港岛东康怡广场、九龙东淘大商场两个社区购物商场。

所以香港整体租务受太大影响的可能性不高，但简单来说，属于“只能防守却不能进攻”。目前香港疫情的情况尚未明朗，市况也难以预测。

所以“在香港的租赁就不要太过乐观，但在内地是可以比较乐观的”，陈启宗认为，恒隆未来一年的业绩，在相当程度上是需要靠内地的租金收入的升幅去维持的。

以下为恒隆集团、恒隆地产2020年全年业绩发布会现场问答实录节选：

陈启宗：从前有很多人觉得我们公司在内地的租赁业务是有两种，一种是很靓的，就是上海的那些。一种是不那么靓的，就是上海之外的那些。但在以往这两三年慢慢可以看到，根本不是这么回事。

今日的分歧不是上海同非上海，而是五星级和四星级的分别。因为受疫情的关系，在去年上半年所有的五星级和四星级的物业表现是完全不一样的。在上半年四星级是下跌34%，五星级是升了21%。到下半年就更厉害了，四星级的都有很好的恢复，基本从上半年下跌34%，变成只跌4%，收窄了很多很多，我相信今年应该会有更好的改善。但是五星级呢，不仅仅是上海，包括我们在无锡的项目、在沈阳的项目、在昆明的项目，他们的升幅在下半年是98%，这是讲我们的租户的销售额，升了一倍之多。

由此可见，今日我们在内地的这盘生意，最好的不止是上海，最好的是所有五星级的商场，不管你在哪里，总之你是五星级商场你就能做好。当然这是今日的环境所致，随着时间的过去以及市场的发展会有不同。

但不可否认的是，过往的这一年受疫情的影响，五星级和四星级是有很大的分别，这也是为什么当年我们会选择去主攻五星级商场的原因。大连的项目，在去年整年有很多的大品牌搬进去，到今年年底，我相信应该都已经完成了，由四星级升为五星级，也会为全公司在内地的租赁业务带来相当可观的增长。

现场提问：管理层好！请问关于恒隆此前未能按原定时间购买寿山村道物业，现在的进展到底怎么样？另外集团今年在香港有什么项目会推售。集团对今年香港的楼市有什么看法？

卢韦柏：关于寿山村道地块，我们一直在同卖方，即和双方的律师都继续保持着紧密的联系，我们仍然是准备、愿意以及是有能力继续完成这个交易。

我们在此前恒隆集团跟恒隆地产联合公告里面所讲，这个物业是需要卖方去达成一些外交事务相关要求的手续，在今日来讲我们是继续同他们保持联系的，当然我们也不知道这个外交事务及相关手续他们完成了没有。但我们是在紧密和他们进行沟通。

我们在香港有好几个发展项目，都紧锣密鼓地进行着，包括我们在以前的淘大工业村，在那里我们会建一个楼面大概15.5万平方呎的住宅物业，现在进展得非常良好，亦没有受到疫情的影响。我们也打算在今年的下半年可以进行预售。

另一方面我们在电气道，恒隆地产和恒隆集团合作兴建的一个办公楼大厦，我们也准备得非常好，也没有受到疫情的影响，这个物业预计是在2022年落成。在买卖地方面，我们一直都有留意参与不同的卖地计划。

而对香港的楼市怎么看？我想我很简单会讲到的是，其实在疫情最严重的时候，大家都可以看到楼市是受到影响，成交是稍微下跌的，但踏入第四季，其实大家都可以看到，虽然有一些价格可能会有稍微的调落，但成交量尤其二手和一手是回升的。最主要影响的那些都是在游客比较多出现的区域，包括铜锣湾和旺角，这都有一个双位数的下滑。

你问我们究竟2021年怎么看呢？其实我们是真的希望疫情能够尽快可以缓和，这样很多的零售业务可以重回正常。因为如果不能够短时间内正常回来，这个影响是依然会持续的，我们也很希望当疫苗等等慢慢开始见成效之后，下半年会比上半年好点。

现场提问：恒隆是否有收购其他商业项目的计划，包括在海外？

卢韦柏：我们一直都有在留意机会的。在今天来讲，我们希望将我们的精力暂时放在香港和内地。我们觉得香港和内地在未来这几年是充满机会的，就算在现在的疫情之下。至于会不会买多点惠及民生方面的（项目）呢？我觉得都要看长远的发展机会。

陈文博：虽然疫情之下，我们管理层比较少机会去内地看，但我们有一个团队，每日、每个星期都会与不同城市不同市场保持非常紧密的联系。我们也一直在留意相关机会。但目前的方向还是向着高端商业发展来看，这些是没有停过的，我们是一直在内地找的。

现场提问：目前有一些在内地的商场由四星级转五星级，那会不会计划将余下的都会转五星级，如果转五星级的费用预算是多少？

卢韦柏： 关于内地的商场由四星级变五星级，今日不计3月底会开幕的武汉恒隆广场之外，我们是有9个项目的，在9个项目里面其实有5个五星级商场，里面包括上海的两个项目，还有无锡、昆明、沈阳的市府广场。

还有4个我们在建的时候都是用五星级的设计、五星级的材料去推出的，但当然有一些时候，只是那些品牌未进驻而已。但在2021年包括我们在大连，亦都包括我们济南项目，将会在2021年开始启动优化。

关于这方面的造价，济南恒隆广场肯定不会像上海的那些价钱一样高，但因为那个商场部分也是非常大的，所以我们会分段装修。但大连就不需要有什么造价，只是需要我们将品牌进行引入，其实品牌的引入已经从2019年开始了，但逐步会在2021年慢慢将所有的品牌导入。

我们将开业的武汉恒隆广场，同昆明是一样，都是五星级的设计、五星级的品牌。所以到时候，我们10个项目有7个已经是五星级设计、五星级品牌，当然我们的济南（项目）需要几年的时间翻新。

现场提问：去年受疫情影响、经济影响，写字楼空置率比较高，请问集团对未来一年的写字楼租务如何看，无论是香港还是内地方面？

卢韦柏：香港方面，在中环的物业是影响不大，因为第一我们只是在渣打大厦有物业。比起市场，我们是没有市场受影响那么大的，我们的跌幅也没有市场那么高的。

但我们可以看到在铜锣湾、湾仔方面，压力是非常之大的。原因之一，可能我们在铜锣湾的办公室生意有一些只是零售而已，这些零售可能是包括旅行社，包括不同的行业受到疫情的极大影响。

在内地方面，上半年也可以看到我们的压力也是在的，最主要是因为供应量很多，这很自然就会令到物业业主有压力的。但我们的优势是，我们在内地所有的办公楼地点都是在城市的最中心点，只要我们可以找到一些长期的租户以及国际知名的公司进驻，其实我们的租赁业务的影响就不会那么大。

其实你们可能会对比同行，我们的办公室业务是有轻微的升幅，在收入方面有2%的升幅。在内地，主要是因为我们项目所在的城市地点以及客户的质量方面是令到我们有一点点优势，

当然这不是说会令到我们没有危机感，我们会继续努力。

现场提问：翻新以及一些在建中的项目，今年要投多少资金下去？

何孝昌：随着上海港汇的翻新工程的完结，我们往后要翻新的项目需要的资金额是不会太高，济南那个项目将会在今年稍微开始工作，但也会分摊到未来两三年去做。

整体上来讲，我们今年的资本性开支都是维持在大概50亿港元左右，但绝大部分投我们在内地的在建项目，比如杭州、武汉的结尾项工程的费用，这已经包含在50亿里面了。

现场提问：恒隆在内地公寓方面的销售计划是怎么样的？

卢韦柏：我们在内地可建筑的公寓楼面是大概有500万平方呎，这500万平方呎里是包括有武汉、无锡、沈阳、昆明的项目。我们第一炮应该是在武汉的项目，现在都可以进行预售了，在建筑中。

我们预计可能会在2021年的下半年，会开始预售武汉的公寓。这个计划，第一开始预售是武汉，随之而来就是无锡和昆明，最后就是沈阳。

主持人：陈董事长会不会有相关的补充？

陈启宗：讲两点。第一，大家要留意内地下半年的租金收入进展是好过上半年好多好多的，这个趋势是向更好的方向发展的。在香港的租赁就不要太过乐观，但在内地是可以比较乐观的。

我觉得恒隆是最近比较幸运的，为什么呢？因为我们在香港只是其中一个商场是比较受到影响的，我们在香港是没有高档的项目，一般都是跟一般老百姓生活有关的零售。但在内地就有最好的奢侈品市场、五星级的商场。

我们的10个项目，如果计上3月尾开的武汉恒隆广场外，我们的10个项目当中有7个已是五星级、奢侈品的商场。因此在同今日的市况比较，好的那方面我们都有，但不好的方面我们是比较少的，因此我们比较幸运。

我希望在未来一年，我们的业绩都是相当程度上是靠内地的租金收入的升幅去维持的，我相信这应该会不错的！