雅居乐2020:多点开花与资本拼图 | 地产年鉴⑧

编者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列，复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第八篇，雅居乐2020：多点开花与资本拼图。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

“预测今年肯定是难的，希望今年能够确保2019年1200亿左右销售额”，2020年，疫情冲击叠加调控趋严，使得雅居乐对于销售业绩少了些期待，多了些保守，甚至在雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林看来，“第一季销售已难以追回，未来三季的发展则是不敢想象，今年销售情况可以与去年相若已算是不错”。

事实上，凭借着全年2200亿元的货值以及销售进度的加快，雅居乐较早地走出疫情冲击的阴霾：4月销售同比增速实现回正，7月销售额同比增长近五成，12月销售额甚至同比上升155.3%，达到223.7亿元。于2020年全年，雅居乐累计实现合约销售额1381.9亿元，同比上升17.1%，目标完成率达115.2%。

虽然今年销售形势严峻，但雅居乐没有“以价换量”，销售单价出现了明显上涨。2020年上半年，雅居乐销售面积与2019年同期持平，但销售单价从1.2万元/平米涨至1.5万元/平方米。2020年全年，雅居乐销售均价达13879元/平米，同比上升4.83%。

受益于此，截至2020年中期，雅居乐实现营业额335.27亿元，同比增涨23.7%；毛利为115.2亿元，同比增涨40.2%；毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点。

相比于地产业务销售业绩的“平稳”，2020年雅居乐在物业管理、环保、房管及城市更新等多元化业务上表现颇为亮眼。

其中，物业管理服务板块雅生活于上半年完成收购中民物业，进一步完善全业态、全国化布局；11月，雅生活宣布更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，并获控股股东雅居乐再度增持。据克而瑞统计，雅生活在管面积达50500万平方米，位居中国物业服务百强企业TOP2，仅次于万科云物业。

除了已上市的雅生活外，雅居乐还在积极推进其他可能分拆上市的板块发展。去年6月，雅居乐宣布拆分雅城集团在港上市。雅城集团主要聚焦智慧装饰家居和绿色生态景观两大业务，招股书显示，截止2019年底业务已经覆盖国内27个省份的119个城市。

彼时，雅居乐表示，分拆雅城上市，可直接接触资本市场进行股或债务融资，以为现有业务及未来扩充提供资金，加速拓展及改善分拆集团的营运及财务表现。

现在看来，分拆雅城上市还有利于缓解雅居乐“三道红线”的压力。根据“三道红线”融资新规，截至2020年6月，雅居乐资产负债率76.26%、净资产负债率114%，踩中两道 “红线”，位列“橙档”。 业内人士称，分拆子公司上市可以打造另一个融资平台，有利于母公司缓解财务压力，增厚权益，降低整体杠杆率。

外界猜测，排在雅城之后，环保业务或房管业务有可能成为雅居乐下个分拆上市的板块。资料显示，去年，房管集团新获超15个代建项目，全年累计储备货值突破1000亿元，初步完成全国布局。环保业务已进驻全国15个省，投资50多个工业重镇，截至去年上半年，已累计投产26个项目，营业额同比增长69%。

陈卓林颇为骄傲地指出，“多元化已经开花结果了，在整个行业里我们也算是龙头，希望能够在全市场做大做强，至于什么时候成熟，值得期待”。

去年上半年，雅居乐地产板块业务收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%及12.6%，其中多元化业务收入的占比较2019年增加3.6个百分点。虽然离陈卓林希望的“2022年到2023年，多元化业务占总收入一半”还有一段距离，但多元化业务对现金流的贡献逐渐显现。雅居乐预计2020年全年会有770亿回款，其中160亿左右为多元化业务回款。

多元化业务在增加雅居乐营收和现金流的同时，还拓宽了雅居乐拿地渠道。去年6月，雅居乐正式成立城市更新集团，聚焦粤港澳大湾区，并深入华北及中原地区，业务范围覆盖旧村、旧厂、旧城及棚户区改造等。据雅居乐初步估算，截至2020年12月底，城市更新集团业务遍布全国6个省及直辖市，包括粤港澳大湾区与华北中原地区，累计锁定项目全口径建筑面积逾1000万平方米，锁定项目全口径货值突破3000亿。

除了城市更新外，雅居乐还通过产业小镇获取土储。2020年上半年，雅居乐通过多元化购地渠道新增20个项目，总货值604亿，总建筑面积375万平方米，其中40.9%通过产业小镇获取，新增可售货值超140亿元。

克而瑞表示，上半年雅居乐通过产业小镇拿地超150万平方米，这部分土地平均成本约1768元/平米，有效降低了拿地成本。除此之外，还能较好地实现产业协同，具备较强的市场竞争力。正由于此，新增土储整体权益楼面地价由2019年的3930元/平米进一步下降至3007元/平米，相比销售均价有较大优势。