上海房价涨疯了？接下来会怎么样？

开年没几天，就迎来了上海房价大涨的消息，说是新房开盘就售罄，而且诞生了13个千人摇号项目，认筹比率都在300%以上，也就是说至少是3个人抢一套房，最多的是13个人抢一套房，而且好像还真不是托，首套验资就得700万，二套验资得有1300万，光认筹金开发商就收了60个亿。这个新闻登上了上海本地的各大媒体。

新房突然火爆，二手房那边更热，有媒体又爆出来，有房东跳价，一天就涨价20万，看着挂牌价不断上涨，购房人也憋不住了，很多人就在惊吓和恐慌中，慌忙上车，高价接了别人手里的盘。

但是是否真如某些人说的，上海房价涨疯了呢？我们不妨先看看数据。首先，二手房成交套数，2020年，上海重新达到30万套，这什么水平？跟2013年差不多，2013年达到30万套之后，楼市并没有继续火热，而是在2014年瞬间跌到了17万套。上海楼市最高峰是2015和2016年，当时每年能卖36万套。所以很显然，2020年上海楼市没那么夸张。

其次，看月度数据，在11月之前，上海楼市都基本平稳，每月都保持在3万套，到了12月，稍微多一点，到了3.8万套。这个增长确实不小，但是也没到特别离谱的程度。

第三，新房供给一直在增加，而且成交量也基本都平稳，只是在12月的时候，认筹数量大幅增加。看似好像形成了恐慌。

那么为什么，突然之间，上海楼是就被炒起来了呢？有这么几个原因。

1、可能与去年的985高校毕业生的直接落户政策有关，这是去年9月份的政策，当时我们也在第一时间解读过，这个政策意味着上海也在抢夺人才，现在楼市处于神经紧张期，任何的风吹草动，都会解释为调控政策放松。深圳当年放开了豪宅认定标准，迎来了一轮房价大涨，上海让四所985毕业生落户，也就成了不少人炒作的噱头。这个事对于预期的影响比较大。当时我们就说了，这是一个很不好的信号，十有八九会借机炒作，还说了上海库存本身就不大，加上利率低，折扣大，所以房子这块预期会出问题，果不其然，才3个月之后，上海房价就动了。

2、2016年初上海开始了5年限购，到2021年，基本差不多到时间了，上海今年可能会出现一批满足5年社保要求的购房者，本身他的需求也在增长。但是正常增长，并不应该有跳涨发生。

3、有坏人，我们刚才说了新房供给都很正常，甚至12月份新房的供给还在明显增加，而认筹数量暴涨，显然这一切不太合理了，源头肯定出在了二手房上面，而在上海是某几个中介的天下，他们完全有能力协同房东，通过调高挂牌价，和一些房东跳价的新闻，制造一系列的恐慌。这是无本万利的营销。把挂牌价都调上去，逼迫买房人就范，如果没人上当怎么办，很简单，过一阵把这些房源重新上架，换几张图片，价格再调下来就行了。购房人根本不知道发生了什么事情。能搞一把就算是抄上了，搞不了也没什么损失。换几张图片的事而已。

那么上海这一轮会不会就此起飞呢？老齐认为不会，理由也是有几点，1，短期来看，房住不炒之下，上海这么公然挑战政策底线，必然马上引来一顿乱棍，就跟当时深圳一样，肯定会把调控继续收紧，估计会严厉打击哄抬房价的行为。深圳在新一轮调控之后，房价就瞬间熄火了，估计上海也一样，现在这些政策已经在路上了。进一步限售，限购必不可少。很多人有可能一夜之间就失去了买房资格。

2、中期来看，今年是房贷控制之年，现在几大银行已经传出了额度紧张，在房贷缩减的背景之下，上海的房价想起飞非常困难。顶多也就是脉冲式的上涨一下。

3、长期来看，上海是老龄化最严重的城市，甚至没有之一，30%的老年人口，老年人手里房子很多，没有好房子，老破小总有一套。所以这些老房子的供给非常充足，只是个别稀缺的学区房会涨价，大部分刚需普通住房，长期很难大涨。那有人说，我投资学区房呢？那你就是跟政策在对赌，学区房最大的风险不是房价而是政策，一个政策出来，有可能学区两个字就不存在了。北京这两年的教改让很多学区房都成色大跌。比如某楼盘原来肯定能上史家小学，但多校划片之后，只剩下了30%的机会，于是房价就跌了3分之一。当然有吃亏的就有占便宜的，还有的普通房子，多校划片后有了上重点的可能，这种房子反而升值，所以买学区房，现在就跟赌石差不太多。完全取决于政策怎么调整。

所以综合来看，我们还是建议上海，以及全国排名前20城市要买房的朋友，如果你是刚需，近1-2年必须买房，那你就尽量早买，因为今年房贷额度会非常紧张，很可能到下半年你就拿不到房贷了，上海的朋友更是如此，新一轮调控估计已经上路，过两天可能就有人失去购房资格了，所以尽早下手，但如果你是投资的，千万别买了。房贷收缩，就犹如釜底抽薪，让你的房子看着很值钱，但是最后流动性会越来越差，而且在房住不炒之下，房价也飞不起来，比如很多人都说，最近7年北京上海的房价翻了一倍，但7年翻一倍，年化其实才10%，涨幅并不大。未来可能连这10%都没有，顶多是年化5%，还不如房贷利息高，买房投资，几乎已经无利可图。极有可能的是，几年之后你一看房价确实也涨了不少，但是一算自己前前后后投入的钱，比如税费，利息，物业，装修等等都加起来，反而亏了不少。所以在专业投资者眼中，房子这个东西，重要的是现金流，一旦现金不流入了，他就不再是个好的投资。完全赌价格，你很难赌的赢。