新房成交创5年新高 二手房创4年新高 北京楼市怎么了？未来房价怎么走？

尽管受疫情冲击，但北京楼市去年成交却创历史新高。

多家研究机构的统计数据显示，2020年，北京新房成交达4.9万套，创近5年新高；二手房成交达16.9万套，同比上涨16.4%，创近4年新高。二手房市场表现好于新房，成交套数占全市住宅总成交的比重为73.6%，同比提升1.6个百分点。

业内人士认为，2020年北京房地产市场升温的原因是，北京楼市已经连续跌了3-4年，性价比出现，上半年货币宽松影响下房贷利率下降带动市场需求释放。预计2021年限竞房产品的供应仍将对新房价格起到稳定器的作用，在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，北京新房、二手房成交均价大幅上涨的可能性不大。

新房成交创近5年新高

贝壳研究院的统计数据显示，2020年北京商品住宅成交量呈现先抑后扬的走势，上半年受疫情影响成交量同比下滑近3成，下半年逐渐恢复，全年成交面积702万㎡，同比上涨5%

中原地产研究中心的统计数据显示，2020年，北京新房成交4.9万套，创近5年新高。

对于新房市场成交升温的原因，贝壳研究院认为，限竞房成交量逐年提升，成为拉动整体成交量上涨的因素之一。限竞房自2018年开始入市，且近三年限竞房成交量占整体市场成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成。

中原地产首席分析师张大伟进一步表示，全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。随着土地供应中不限价地块明显增加，限竞房的性价比相对提高。去年年底北京新房项目加快了入市速度，供应量增加，热点项目网签明显上涨，市场出现了暖冬。

从成交价格来看，贝壳研究院的数据显示，2020年，北京商品住宅成交均价为48147元/㎡，同比上涨3%，与去年基本持平。

二手房成交创4年新高

不仅新房成交创新高，去年北京二手房成交也创历史新高。

贝壳研究院的统计数据显示，去年北京全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。

从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看，年初三月，在新冠疫情影响下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最严重的2月，成交同比下滑86%。随着疫情逐步得到控制，被阻滞需求逐步释放，4月起，单月成交同比转正，年内后8个月二手住宅成交量同比增加43%，这使得全年总成交不降反增。

对于二手房市场成交创新高的原因，贝壳研究院认为，是上半年货币宽松影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放所致：到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

从成交价格来看，贝壳研究院的数据显示，去年全年北京二手住宅成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势。

分区域来看，贝壳研究院数据显示，2020年北京成交的二手住宅表现为外围量升、中间价涨的特点：外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内；价格方面，4个远郊区除外的12个城区中3区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。

今年房价大幅上涨可能性不大

值得注意的是，去年成交的住宅用地中，不限价宅地占比大幅提升，成交楼面价也创4年新高，这也拉高了未来新房价格上涨的预期。

据贝壳研究院统计，2020年北京住宅用地成交金额为1738亿元，同比上涨16%，成交楼面价为28823元/㎡，同比上涨24%。其中不限价地块成交比例由去年的48%提升至今年的84%。

贝壳研究院认为，供地结构的变化是拉动今年土地出让金上涨的主因，一方面，2020年宅地成交区位向城中靠拢，拉动整体土地出让金上涨。另一方面，今年成交多宗鲜少供地的优质区位地块，例如上半年成交了2宗海淀区地块，以及两宗地理位置较好的丰台分钟寺地块。

尽管北京不限价宅地大量成交拉高了新房价格上涨的预期，但是贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在控制房价过快上涨的调控指导思路之下，不限价地块多长时间能够形成供应是不确定的，而限竞房存量较为充足，据统计自限价宅地2016年入市以来，共成交1634万㎡，而限竞房成交面积为592万㎡，仍有64%的限竞房产品等待去化，并且限竞房地块也有很强的入市和销售压力，限竞房产品的供应将起到价格稳定器的作用，预计2021年北京新房成交均价大幅上涨的可能性不大，且限竞房仍将对整体市场成交量起到较好的支撑作用。

而对于二手房价格，贝壳研究院也指出，2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，其中降价次数占比86%，同比基本持平，市场预期仍不强。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧慢。在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

（文章来源：券商中国）