房企融资“三条红线”试点有望扩围 A股牛市之下，转型路上的房企正在被投资者抛弃？

2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对商业银行房地产贷款上限管理做出明确安排。

核心内容为两个上限：①房地产贷款余额占比。国有行和股份行（含3家大型城商行）分别不得高于40%/27.5%。房地产贷款包括对公开发贷及个人住房按揭贷款；②个人住房贷款余额占比。国有行和股份行（含3家大型城商行）分别不得高于32.5%/20%。

对于此次监管层政策的出台，国泰君安(行情601211,诊股)在研报中指出，预计银行业整体达标压力有限，大小行达标路径分化。

国泰君安认为压力不大主要基于以下原因：

第一、仅部分银行超标，且超出比例有限；

第二、央行在答记者问中指出，自2019年以来对此监管要求就进行了广泛调研，并与金融机构充分沟通。因此推测银行已提前进行结构优化或制定整改方案，缓解达标压力；

第三、监管在落地要求上较为宽松，如提供了2-4年过渡期、地方银行有弹性监管空间等。对于部分未达标银行，国有行及股份行的达标压力多是个人住房贷款占比超标，而城商行的达标压力多是对公房地产贷款占比超标。因此，二者信用转移的达标路径也有所不同。

江海证券屈庆团队在研报中进一步分析指出，此次针对房地产贷款集中度的监管政策收紧对现有银行业务整体冲击不大，但对单个银行来看，此次通知所带来的影响依然不容小觑。

屈庆团队选取A股上市的37家银行作为样本，剔除数据缺失的北京银行(行情601169,诊股)和紫金农商行，根据上市银行半年报披露的贷款余额和投向数据计算，大部分银行截止2020年上半年的数据都能够满足通知中对贷款集中度的要求，但部分银行仍存在超标的情况，甚至个别银行的超标幅度较大。整体来看，中型和小型银行的超标情况更为普遍，压降压力也更大一些。大行整体压力不大，虽然建行和邮储略有超标，但由于今年以来涉房贷款增速已明显下降且低于贷款余额增速，根据目前的趋势外推，未来调整压力也相对有限。由此可见，此次通知对包括股份行、城商行、农商行等在内的中小银行而言压力更大。

此外，政策的出台又一次勒紧了房企融资。从时间的维度而言，考虑到较长的过渡期安排和监管弹性空间，此次通知的短期影响更多体现在预期层面，实质影响相对有限。但从中长期来看，未来房地产行业融资整体收紧已是大势所趋，对房地产行业和经济的负面影响值得警惕。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会以及部分房地产企业负责人参加会议，会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

新规通过三项指标管控房企融资（三道红线）：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）

2、净负债率大于100%；（有息负债-在手现金）/所有者权益

3、现金短债比小于1倍；在手现金/短期借款及一年内到期部分

根据“三道线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。三项指标均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%，每降一档，有息负债增速降低5%，三项指标均超出阈值为“红色档”，有息负债不得增加。

从2020年中期财务指标来看，50强房企中有10家为红档，10家为橙档，24家为黄档，6家绿档房企基本集中在前20强。如果将50个样本企业看做一个整体，其2020年中期的财务指标中仅有剔除预收款后的资产负债率超过指标，达75.15%，属于黄档范围。

今日下午，据财联社报道，从多个信源处获悉，近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称，融资“三条红线”试点有望扩围。

面对监管的层层加码，众房企也在重新思考发展方向。目前看方向有如下几种：

1、碧桂园模式——农业、科技两头下注。碧桂园重点围绕建筑机器人(行情300024,诊股)+BIM+新型装配式，搭建系统化研发体系，组建5大研究院，招募4000多名国内外优秀研发人才，进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产与应用。2019年，碧桂园旗下的全资子公司千玺机器人集团正式成立，致力于将更先进的科技、文化主张运用于多元化餐饮服务。2018年，碧桂园宣布引入高科技发展现代农业，布局农业全产业链条，包括前端研发，中端生产组织和以社区门店为主体的终端销售，目标是成为现代农业系统方案的提供者和服务商。

2、恒大模式——押注电动车。恒大集团通过大举收购车企和技术，招揽汽车人才等方式，高举高打，进军电动车市场。

3、万科模式——养猪。2020年12月29日晚间，万科A(行情000002,诊股)在互动平台表示，公司养猪业务目前已经落地，正在顺利推进中。针对是否准备开展社区团购业务，万科A称，实现与最终客户的连接，有很多种方式，公司会保持开放的心态，和产业链上下游各类合作伙伴共同探索，尝试各种可能，但在业务模式通过验证之前，不会过早下定论，也不会贸然扩张。

近来A股市场持续火爆，连续两个交易日成交额破万亿大关，大有牛市氛围。但值得注意的是，以万科、保利地产(行情600048,诊股)、绿地控股(行情600606,诊股)为代表的A股房企股价却毫无反应，后市房地产板块上市公司走势不得而知。但在中美之间博弈高科技的时代大背景下，房地产渐行渐远。

转型之下，有的房企选择了向右，有的房企选择了向左。殊途同归的是如何在后房地产时代给大股东带来最大收益。