华平投资魔术，魔方公寓估值十年催肥25倍

文/乐居财经魏薇

规模见顶之下，房企递表冲击上市的热度已过。资本市场从来不乏闯入者，9月26日，港交所迎来了首个长租公寓企业——魔方生活服务（以下简称“魔方生活”）的上市申请。

上万亿规模的长租公寓是个处在上升期的朝阳事业，根据弗若斯特沙利文的资料，中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元，预计2026年将进一步增至2.7万亿元。

目前来看，行业的发展已经进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中。国内已有两家长租公寓企业上市，二者均选择了赴美上市，不同的是，青客公寓在纳斯达克上市，蛋壳公寓则是在纽交所上市，但最终都因资金问题相继暴雷。

作为较早进入长租公寓行业的运营商之一，2009年，魔方生活开始在南京发展集中式长租公寓业务，2013年扩展到上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。

近两年来，长租公寓行情向好，魔方生活也加速了收并购步伐。2020年，魔方生活收购了位于虹梅南路上的一家酒店，改造为旗下企业员工宿舍产品9号楼公寓。2021年，整合了V领地青年社区旗下的部分项目，并统一运营，借此完善了大型租赁社区模块；2022年，魔方生活与上坤就长租公寓市场开拓及运营达成战略合作，所涉房源量达两千余间(套)，主要集中于上海区域。

此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

催肥的估值

在IPO之前，魔方生活就已引入多家实力投资者，包括中航信托、华平投资、德同资本等。

2012年6月，魔方生活完成A轮融资，包括创始人在内的多方订立股份认购协议，其中，德同资本的直接全资子公司DTMFInvestment以现金750万美元认购25万股；2013年2月，魔方获得来自华平投资领投的6000万美元B轮融资；2015年5月，华平投资对魔方追加投资1.4亿美元；2016年4月，获得C轮融资3亿美元，由中航信托、华平投资共同参与；2018年7月，获得1.5亿美元D轮融资，投资方为CDPQ。

战投时间表中，屡次可见华平投资的身影。资料显示，华平投资成立于1966年，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资热衷于中国的房地产市场，除魔方生活外，还投资了富力地产、绿城中国、红星美凯龙、自如等公司项目。

2016年开始，创始人团队纷纷将所持股权转让给华平投资。当年12月，作为创始人之一的张红漫将其持有的73085股股份，以3936.2万元的价格转让。

半年后，创始人葛岚通过GGXHoldingsLimited将其拥有的37976股股权转让，代价2499.96万元。陆欣也分别在2017年-2018年，先后将20,333,881股股权转让，代价共计约1.34亿元。

值得注意的是，从A轮到E+轮融资中，魔方生活的投资估值一路拉高，从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元，估值增长近25倍。

如今，华平投资已经是魔方生活最大的持股者。IPO前，华平投资透过PeridotGemInvestment、PeridotGemGroup及MordeniteGem直接或间接拥有约51.62%的股权；CDPQ(Asia)拥有16.8%股权；由中航信托控制的HangFangInvestment则拥有12.5%股权。

CDPQ(Asia)是CDPQ的全资附属公司，后者中文名称为加拿大魁北克储蓄投资集团，是加拿大领先的机构基金管理公司。

截至最后实际可行日期，魔方生活由华平投资持股53.96%、CDPQ(Asia)持股17.56%、HangFangInvestment持股13.07%。

淡去的创始人

从董事会构成来看，创始人葛岚在公司内并无任职。53岁的郑南雁任魔方生活非执行董事兼董事会主席，负责战略把控，并不参与一线运营；44岁的柳佳任执行董事兼首席执行官，负责集团业务营运的整体管理；PERLMANJeffreyDavid、吴凯盈、张其奇、张昱诤、李晓梅、LIMMengAnn6人任非执行董事。其中，张其奇也是华平投资的董事总经理。

值得注意的是，以葛岚为首的创始人团队几乎都被“弱化”了。在成立之初，葛岚、陆欣、徐海燕、徐嘉、张红漫、印小伟、白玲玲、应英军一众创始人分别持有35.05%、32.05%、5.59%、2.56%、9.31%、0.93%、12.5%、2.00%股权，但在上市前均只剩下很少一部分，就连葛岚的持股比例都降低至2.86%。

据传，他在2017年选择离开魔方，一位接近魔方的人士透露，除了和投资人出现了一些分歧，葛岚也有自己的创业规划。

创始人的离开影响到了公司运转，作为魔方的投资人和最大股东，华平自然也要操心经营问题，董事总经理潘建想到了郑南雁，2017年底，他向郑南雁发出邀请。

在中国的酒店业，郑南雁是个重量级人物。其曾在2005年创办七天酒店，仅用了四年时间就在纽交所上市。之后，他经历了7天退市、组建铂涛酒店集团、参与成立鸥翎投资。而郑南雁本身看好长租公寓行业，他觉得这是比酒店大得多的生意，产业容量大，资金回报价值也高。2018年6月，郑南雁出任魔方生活董事长。

也正是在郑南雁的推荐下，柳佳加入魔方，从COO做起。

半年盈利41万，跌99.7%

魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：一是直营模式，在该模式下，整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营，二是加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394个地点共拥有76190套在营公寓，约65.7%的公寓以直营模式经营，其中，有38609个直营公寓位于一线城市，在其他城市拥有11465个直营公寓。

旗下品牌包括2009年推出的“魔方公寓”和2016年推出的宿舍类住宿解决方案“9号楼公寓”，定位客群分别为白领人员和蓝领人员，月均租金分别为3002元、3723元。

在收租的同时，魔方生活还有一笔隐形收入。2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元，今年上半年为1360.3万元。这里的其他利息收入，指其授出贷款赚取的利息。

此外，魔方生活获得的赔偿收入，即自商业争议收取的款项，在2019年-2021年分别为773.1万元、643.3万元、484.2万元；2022年上半年为73.8万元。

整体业绩方面，2019-2021年，魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元和14.71亿元，复合年增长率为24.7%；同期净利润分别为6355万元、-2.3亿元、2.95亿元。今年前六个月，魔方生活服务共录得收入8.49亿元，同比增长24.1%，净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元，同比下降99.75%。

营收增长的背后是规模的扩大，但这也给魔方生活带来了不小的财务压力。2019-2021年，魔方生活的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元。截至今年6月末，其流动负债净额为-15.43亿元。

另外，上述期限末对应的未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元。7月末，又上升至24.53亿元。

截至6月末，魔方生活需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，但现金及现金等价物6.23亿元，远不够覆盖即期债务。