首批保障房REITs遭疯抢

又一批新的公募REITS开售就卖光。

8月16日，首批3只保障性租赁住房REITs（简称“保障房REITs”）正式开售，发售截止日期原定是8月17日。但在开售首日晚间，3只产品均已发布提前结束募集的公告，宣告“一日售罄”。《国际金融报》记者从某渠道处了解，华夏北京保障房REIT公众发售全渠道已募集超过190亿元。

资料显示，3只保障房REITs分别是华夏北京保障房REIT、中金厦门安居住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT，公众初始发售份额合计为1.76亿份。3只保障房REITs网下询价阶段的拟认购数量均是网下发售份额的百倍之上，可见机构投资者对这类REITs的认可程度，公众投资者则可通过场内或场外进行认购。

保障房REITs一日售罄

8月16日晚间，由于公众投资者认购踊跃，3只保障房REITs——华夏北京保障房REIT、中金厦门安居住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT均发布了提前结束募集的公告。公告提及，将在8月17日起不再接受公众投资者认购申请并进行比例配售的公告，基金管理人将对公众投资者认购份额进行比例配售。

某渠道人士向《国际金融报》记者透露，华夏北京保障房REIT在公众投资者的发售渠道认购规模超过190亿元。

根据8月17日晚间公告信息，红土创新深圳人才安居REIT公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.39%，刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

作为市场比较稀缺的一类投资工具，每当有新的REITs品种出现，便会引起市场的广泛关注。今年7月底，中金厦门安居REIT和红土创新深圳人才安居REIT获批，华夏北京保障房REIT获得受理。随后在8月初，华夏北京保障房REIT也迅速获批。其中，华夏基金和中金公司(行情601995,诊股)旗下保障房REIT是在上交所注册，红土创新基金旗下保障房REIT是在深交所注册。

REITs作为一种不动产投资信托基金，投资标的为不动产资产，目前市场上已经存续的公募REITs主要投资标的覆盖了产业园区、仓储物流、高速公路、市政基础设施、生态环保基础设施等。作为新晋REITs的成员，保障性租赁住房REITs的投资标的为各地一些住房项目。

根据基金招募说明书，华夏北京保障房REIT投资的基础设施为位于北京市的文龙家园项目和熙悦尚郡项目，二者均已经建成并投入运营，项目公司的主要经营模式为以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。两个项目分别位于海淀区北五环和朝阳区朝阳北路附近。从出租率来看，文龙家园和熙悦尚郡近三年出租率均在90%以上。基金合同为62年。

中金厦门安居住房REIT投资的基础设施为位于厦门市的园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源。基金合同为65年。

红土创新深圳人才安居REIT投资的基础设施有4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及其配套。基金合同为66年。

华夏北京保障房REIT、中金厦门安居住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT的发售份额均为5亿份，其中，公众投资者认购初始份额分别为0.6亿份、0.56亿份、0.6亿份。3只保障房REITs在网下询价阶段就受到了资金的热捧，根据基金公告，参与华夏北京保障房REIT询价的网下拟认购份额是网下发售份额的113.37倍，中金厦门安居住房REIT为106.23倍，红土深圳安居REIT为133.03倍。

若按照询价结果估算，3只保障房REIT成立规模合计接近38亿元。

房产类REITs会更多

目前公募REITs产品已经覆盖较多基础设施项目，而从最近的项目类别来看，产业园区、仓储物流、保障房等产权类资产颇受资金青睐。

2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。对于这类REITs产品，业内人士也一众看好。

安爵资产董事长刘岩在接受《国际金融报》记者采访时表示：“从首批上市的华夏、红土创新、中金旗下三只保障房REITs，上市当天全部大幅超募的情况来看，可以说是市场高度认同。这也说明市场对于中央坚守‘房住不炒’定位的认同，预示着未来国家用金融手段支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的新方向，同时也实现进一步盘活国有资产，放大和提高REITs产品市场规模和功能的叠加效应。”

刘岩表示高度看好保障性租赁住房REITs产品的市场前景，“首先保障性租赁住房领域属于国家重点鼓励方向，去年开始，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，政策倾向非常明显；其次，这类资产品质优良、安全边际充裕，目前产品出租率普遍保持在90%以上，租金收益长期稳定增长，符合机构大资金长期稳定投资的风格需求。有关数据显示，‘十四五’期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），这些都将成为重要的公募REITs资产类别之一。可以肯定地说，未来房产尤其是保障性住房领域的REITs资产一定会越来越多”。

排排网财富产品经理徐圣雄告诉记者，保障房这类REITs市场前景广阔有几点原因：“首先，保障房本身持续稳定的租金收入非常契合公募REITs基金特性；其次，保障房符合国家‘房住不炒’的基调，更是有多种政策保驾护航；最后，拿本次排排网财富代销的华夏保障房REIT举例，北京保障房中心将通过REIT回收的资金用于北京焦化厂剩余地块的保障房项目建设。该类REITs有利于盘活存量或者新增当地保障性租赁住房市场的建设。”

据徐圣雄介绍，保障房REITs的主要盈利来源为房屋租赁和业务服务等收入，也就是租户缴纳的租金等费用。虽然其本质上属于产权类REITs，不过由于保障房的特殊性，租金定价会大幅低于市场行情，未来的租金涨幅也会受到限制。不过，基于目前的供需关系来看，入住率和收入持续且稳定。

徐圣雄认为，未来房产相关的REITs产品会越来越多，特别是像保障房这种带有公共服务属性的房产，其自身定位不是以盈利作为首要目标，通过引入REITs基金模式，能够有利于项目资产的盘活和新增。并且随着REITs基金的相关支持政策的持续出台，未来REITs基金的数量和种类将会不断增加。