蚊型物企过会：在暴风雨中起舞

文/乐居财经邓鑫妮

“不坐等暴风雨过去，而是学会在暴风雨中起舞。”德信服务集团执行董事兼总裁唐俊杰的这句话，成为众多在逆境中屹立不倒的物企的一个缩影。

七月末八月初，物管股罕见地热闹起来，整体而言，喜忧参半。

八月的第一天，二次递表的国资物企苏新美好生活顺利通过港交所聆讯。几天前，众安智慧生活在放弃全球招股后，又开启了第三轮递表。

喜讯不少，但底色依旧沉重。8月1日收盘，40家物企股价下跌，最高跌幅37.37%。

“比无法过会更可怕的事情似乎来了。”

眼下，递表物企中已经拿到港交所入场券的物企只有苏新美好生活，但有意思的是其实力并不算拔尖，不到700万方的规模，在所有上市物企中处于较低水平。

为何率先突围的是苏新美好生活？

如果说过会是上市的序幕，那么公开招股就是这场盛宴的重头戏。现有成色、发展空间，资本打着算盘在给它估值。

物企的泡沫还未挤完，整体估值向下，想要拿到好的价格绝非易事。物企通过聆讯后选择放弃招股的，早些时候已有案例。

分析认为，物企上市中途折返，与融资情况不明朗有着较大关系。

规模四个月仅增10万方

近一年资本市场的态度，已经将物企的耐心磨得很好。一次递表不成就再递表，是常有的事情。

距离苏新美好生活首次递交招股书，已经过去整整11个月时间，首次失利后不久，招股书就立马更新，距今也已3个多月时间。

国资背景无疑是苏新美好生活的加分项。今年共有四家敲钟物企，其中有国企背景的占了一半，分别是金茂服务和鲁商服务。

从股权上来看，苏新美好生活由苏高新公司和苏高新城建分别持股93.13%和6.87%。再往上穿透，苏高新公司持有苏高新城建100%股权，而苏高新公司背后的股东正是江苏省财政厅和苏州市虎丘区人民政府，两者分别持股10%、90%。

苏新美好生活成立的时间并不短，总部设在苏州，其业务范围大多圈在长三角。但长期固守此地，也使得苏新美好生活的外拓欠佳，2021年甚至出现规模回缩。

截至2019年、2020年及2021年12月31日，苏新美好生活的在管总建筑面积分别为640万平方米、700万平方米、670万平方米。

而在最新通过的招股书中，四个月时间，苏新美好生活的在管面积仅增加约10万平方米。

截至2022年4月30日，其已订约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800万平方米，其中，77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。

规模增速一定程度上限制了苏新美好生活收入的增长。

业绩方面，2019年-2021年以及截至2022年4月30日止四个月，苏新美好生活的总收益分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元、1.62亿元，2020年和2021年涨幅分别为0.23%和5.7%。期内利润分别为4360万元、4810万元、5650万元、1910万元，净利率分别为10%、11%、12.2%、11.8%。

倒在招股之前

苏新美好生活率先过线，等待聆讯的物企又少一家。

据乐居财经《物业k线》统计，近一年时间，有12家物企二轮递表。目前等待的7家企业中非首次递表的占多数，有5家，分别是众安智慧生活、龙湖智创生活、润华物业、融汇悦生活、以及珠海万达。

资本之路波折，在如今的情形下并不少见。通过聆讯并不意味着高枕无忧，目前物业股普遍下跌，后续的招股关系到上市的成功与否。

众安智慧生活再次出现，是让人有些意外的。4月22日，众安智慧生活在两轮递表后，终于敲开了港交所的大门，然而不久之后却宣布放弃全球招股。而今重启IPO，不知是否已经做好迎接资本市场校考的准备。

更早之前，祥生活通过聆讯后也未有进一步动作，其明确表示：“基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。”

祥生活直言暂缓，众安智慧生活重振旗鼓，中南服务和中梁百悦智佳在过会后匆匆出售，不免让人唏嘘。

年初，中南服务被华润万象生活收入囊中。截至2021年9月30日，中南服务在管总建筑面积达到4330万平方米。

不久之后，中梁百悦智佳也被碧桂园服务吞下，近8个月的上市努力转眼化为泡影。截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管面积3320万平方米。

物企冲过重重阻碍获得上市船票，资本却不一定买单，招股成了上市路上的另一只拦路虎。

企业审时度势主动叫停，至少还有机会再度发起冲击，出售变相终止上市进程，想再培育一家物企分拆，就不是几个月能完成的事情了。