压力也是动力！房地产职业经理人信心指数降幅缩窄

刘伟/发自北京

2022年开局后的很长一段时间里，地产行业的各项统计数据可谓“一泻千里”，受此影响，不少从业人员、投资人一时间纷纷陷入迷茫之中。

终于到了6月份，机构数据显示，30城新房销售面积同比增速为-7.41%、环比增速为81.08%，成交套数同比增速为-10.4%、环比增速为71.25%，当月实现本年度最低同比降幅和最高环比增速，30个大中城市商品房成交面积已经恢复到近几年的平均水平。

然而，仅此一月的环比回暖数据是否足够说明地产已经步入反弹周期？从业人员的信心恢复了吗？7月14日，中国房地产报2022年二季度职业经理人信心指数调查结果出炉。

调查结果显示，二季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称“中房MCI指数”）为50分，较2021年三季度的54.47分小幅下降，但与2020年三季度至2021年同期-14.62%的同比降幅相比，下降幅度已明显缩窄。

一位地产业内人士在受访时对记者表示，从更长的时间线上来看，2022年房地产行业应该已经步入本轮周期的底部，预计未来会进入反弹周期。“房地产业跟社会民生、政府的GDP目标相关，我国的房地产需求会长期存在，这是房地产业可持续发展的基础。”

企业融资能力得分最低

2022年上半年，百强房企1至6月全口径销售金额同比下降51%。具体来看，近8成企业1至5月的累计业绩同比降幅高于30%，近2成企业高于60%。除了TOP10梯队房企外，其余各梯队房企均有逾6成企业的累计业绩降幅大于45%。

房企销售业绩连续下跌，房地产职业经理人的信心也同比继续滑坡。

中国房地产经理人信心指数调查结果显示，在企业经营管理方面，职业经理人们为企业融资能力给予2.5分的评价（总分8分），这也是所有细分项中的最低分。

上半年以来，房企融资额度大幅减少，一定程度上减弱了“借新债还旧债”的运行逻辑，加上房企正在经历偿债高峰，债务压力可见一斑；不过，在行业发展遭遇下行的形势下，打磨产品依旧是职业经理人不忘的初心。在产品定位上，职业经理人均给出5分以上的分数，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。

市场走势预期方面，在2021年三季度调查时，在房价走势预判和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别打出了7.16和6分的高分；到2022年二季度，这两项的分值分别滑落至6.75分和5分。其中，房价走势预测仍旧是职业经理人们在此项打分中的最高分，但在市场的供应端和市场端热度难起的情况下，对房价走强的预期恐怕要落空。

在国家宏观政策上，金融政策为所有单项评价中的最高分，即5分（总分8分），这就说明，职业经理人们认为，今年国家金融政策调整已经为地产市场的发展在一定程度上扫清了障碍。

行业短期底部已现

与职业经理人信心指数下降同步发生的，是许多发生流动性风险的企业面临债务逾期的严峻考验。

2018年以来，在金融去杠杆的大环境和未见放松的房地产调控基调之下， 截至2020年11月14日，7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。

近三年来，这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及债券余额超过330亿元。而今年，在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下，违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19笔和223亿元。

一位金融机构人士对记者表示，发生债务逾期的房企既有企业自身财务抗风险能力不足的原因，也受到经济衰退大环境影响，资产处置和债务展期是这些房企的当务之急。今年，开发商任务目标恐怕要有不少幅度的下降。

不过，今年二季度末出现环比回暖，也让市场松了一口气。在平安证券重点监测的32家房企中，央企、国企及高信用民企销售表现更优，其中越秀地产(港股00123)、华发股份(行情600325,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、远洋集团(港股03377)、华润置地(港股01109)、保利发展(行情600048,诊股)6月单月销售额同比增长107.7%、40.5%、28.8%、 18.6%、2.4%、1.4%，已实现转正。

6月28日，在万科举行2021年度股东大会上，万科董事会主席郁亮在会上公开发表了对当前房地产市场的判断：“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。”

中国银河(行情601881,诊股)(港股06881)发布研报称，虽然本轮周期销售的复苏路径较以往更加艰难和曲折，但修复终有时，从其跟踪的高频数据来看，部分城市的政策宽松效果已经开始显现，预计市场在四季度将迎来复苏。今年各大城市优质地块供给比例加大，总体溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。

（此文刊于中国房地产报7月18日07版）