斯里兰卡宣布破产！房价怎么样了？

“3.8万美元，约26万人民币，在房价居高不下的中国一线城市已经不够一个卫生间，在二线省会城市也不够交首付。但是，在还没有一点房地产泡沫的斯里兰卡首都科伦坡，可以在CBD生活圈入主一席。”

这是一家帮助中国人海外购房的机构——“HI斯里兰卡”2019年打出的广告，3年之后这条分发在百家号上的广告有了第一条留言：“现在斯里兰卡破产了，房价多少钱。”

在2021年的时候，首都科伦坡市中心区域房价一平米约4万至5万人民币，外围房价在1万到2.5万之间，没有公摊，赠送车库。

在斯里兰卡，二手房和新房差价不大，本地人购买享永久产权；外国人只能购买第4层楼以上的公寓，不得购买带地皮的物业，产权99年。

去年斯里兰卡的楼市还有着不错的光景。这一年前三季度，斯里兰卡全国房价上涨15.93%，与前一年1.44%的下跌形成鲜明对比。

这一增长在2021年最后一季度经历了180°的转变，第四季度房价环比大幅下跌14.74%。但新冠肺炎疫情挡住了外国游客，让该国严重依赖海外投资者的楼市一蹶不振。

今年初俄乌冲突以及西方随之而来的对俄制裁引发全球大宗商品价格飙升，再次全面冲击斯里兰卡经济。4月中旬，斯时任财政部长阿里·萨布里说，该国的基本燃料进口费用几乎翻了一番，小麦价格及运费都在上涨。俄乌是斯小麦进口的重要来源。

如今斯里兰卡房地产市场仍在苦苦挣扎，科伦坡高端公寓单元的平均价格较2021年同比下降9.6%，降幅高于前一年的7.29%。

眼见着斯里兰卡经济不断下坠。以至于7月6日斯里兰卡总理维克勒马辛哈宣布“国家已经破产”，而且，他认为，这场史无前例的经济危机“将至少持续至2023年底”。根据债券评级机构穆迪的统计，斯里兰卡由此成为21世纪以来，首个外债违约的亚太国家，上一次发生这种情况的是1999年的巴基斯坦。

在截至2022年第一季度的全球房价调查中，根据通胀调整后的数据。房价同比跌幅最大的国家是斯里兰卡的科伦坡（-19.84%），柬埔寨（-19.15%）、哥伦比亚的波哥大（-11.55%）、摩洛哥（-10.57%）和秘鲁（-8.35%）紧随其后。

作为对比，最强劲的房地产市场土耳其今年以来房价同比去年上涨了超过30%。

近几年土耳其房地产行业异常火爆，吸引了大量外国买房者蜂拥而来。根据2022年5月的土耳其房产销售数据，5月份，外国人在土耳其购置房产数量比去年同期增长了235.7%。

是哪些因素让土耳其房价在短时间内一飞冲天呢？据分析，主要有以下三个原因：持续贬值的里拉、政府的货币政策与供不应求的市场面。

首先，里拉贬值与政府的货币政策有着密不可分的关系。在高通胀压力下，土耳其央行自去年以来却还是连续四次降息。这让市场对里拉失去信心，人们不再选择持有里拉，而是将手上的里拉转做其他投资，以求保值抗通胀。

除此之外，供应不足也是价格上涨的原因。自从2020年疫情爆发后，土耳其许多建设项目被迫暂停，2021年里拉的剧烈贬值也让建材价格持续上涨，持续至今年原物料的涨幅仍未下降，包含水泥、钢铁等建材成本的提高，让许多开发商为了避免损失或是碍于其资本不足而被迫暂停或暂缓建设，降低了市场的供给速度。

不少人认为，土耳其房价上涨的最大推手是不断涌入的海外投资者。

今年土耳其政府把置产移民，也就是“买房送护照”的购屋门槛，从原先的25万美金升至40万美金，同时规定置产投资的外国人需要以里拉作为交易的货币，作为保护里拉汇率的工具。

土耳其“买房送护照”的政策始于2012年开始实施的《公民法案》，当时规定只要外国人在土耳其购买100万美元以上房产，即可获得土耳其的公民身份。2018年时此门槛降至25万美金，这让不少伊朗中产阶级跃跃欲试，他们希望以此转换身份以拜托此起彼伏的国际制裁。

2021年，外国人一共在土耳其买了58576套房，若以国籍划分的话，伊朗人稳稳地排第一，共买走了其中的10056套，占到17%。

据统计，2015年到2022年外国人在土耳其置产国家排名依序是伊拉克、伊朗、俄罗斯、沙特阿拉伯与科威特。伊拉克有钱人视在土耳其为自己的避风港，在伊拉克发生动乱时，自己有路可退。同时，伊斯坦布尔是地区最大的国际化大都市，也是他们趋之若鹜的。

这其中来自中国的买家也在逐渐增多，根据已有的统计数据，2020年有近1000位中国买家投资了土耳其楼市，排名13位。

但大规模的置产热潮则是从2021年年中后才开始，主要诱因还是里拉大幅贬值。

就在7月10日，国际评级机构——惠誉将土耳其的债务评级从 B+ 下调至 B。对于下调评级的原因，惠誉表示，这主要是由于土耳其政策助长了“螺旋式通胀”并抑制了资本流入。

具体数据来看，惠誉预测，2022 年，土耳其的年通货膨胀率平均为 71.4%。

这是一个什么概念呢？对此，惠誉表示，这是惠誉评级的所有国家中最高的，而且未来仍然具有高度不确定。

这一路径走出了一点点斯里兰卡的味道，不过土耳其无论从什么角度都非斯里兰卡所能比的，浪漫的土耳其未来一段时间还是国际投资者理想的买房目的地。