老将交棒 万达“左膀右臂”换位置？

2000年仲春，齐界和张霖先后加入万达集团，从基础员工到集团决策层，两人见证了万达的高光，也陪万达走过至暗，而在珠海万达商管二次递表上市这样一个重要的时间节点上他们开始了一场权力的交棒。

6月13日，万达地产集团有限公司主要成员发生变更，齐界卸任董事长职务，张霖由董事兼总经理变更为董事长，另新增黄国斌任董事兼总经理。

而在月前，大连万达商业管理集团发布高管变动公告称，因公司总裁齐界任期届满，决定聘任张霖为总裁，任期自2022年5月16日至公司第五届董事会期限届满日为止。

“此次变动的主要目的也是为了明细职权”一位接近于万达的知情人士坦言，经过此次的交接，万达基本完成各大集团的职务梳理，据公开披露信息，珠海万达商管由肖广瑞负责、万达地产集团由张霖负责，万达文化集团由曾茂军负责。

而齐界则是担任万达集团总裁一职，“在集团地位仅次于王健林” 万达集团内部人员如是评价。

齐界其人

2000年4月，已过而立之年的齐界正式加入万达集团。

此后的8年间，齐界在万达做过项目管理，也曾担任过成本控制部总经理等多个职务。由于其有丰富的财务背景知识，齐界曾在财务分析会上面提出，要强调严格执行资金计划、注重融资成本、合理节约纳税支出、提前筹划利润、强化内控管理、加强风险项目审核等6项工作标准。

2012年，齐界进入了集团管理层，正式履任万达商管的前身万达商业地产的董事、执行总裁。在万达内部，齐界有着超强的领导力和执行力，他为人随和，做事雷厉风行，有万达“拼命三郎”之称。

作为与王健林一起打拼20多年的得力干将，齐界可以算得上是追随王健林多年的股肱之臣。

几年前，曾有媒体问王健林，万达将来会由谁接班，王健林曾经大笑说：“（接班人）现在是肯定有的，有好几个，但是我不敢肯定是谁，要看谁在今后几年带队伍带的好，出成绩，那就是谁了。”彼时就有人猜测，齐界是备选接班人之一。

从万达商管董事长、万达集团董事兼总裁、万达地产集团董事长、万达文化集团执行董事。经过多次的身份转换，2020年1月，齐界接下丁本锡的“衣钵”成为万达集团董事长。

而在此次职位调整中，齐界几乎辞去全部职务，仅保留了万达集团董事长和万达商管董事长的职务。

因为王健林在2018年工作总结中说过：“万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。”

退市后、上市前

这个被王健林视若珍宝的企业，其实也经历过一番改头换面。

在万达商管从港交所退市前的最后一份半年报中，依稀可以看到变革之前万达商业地产的影子。

数据显示，2016年上半年，万达商业地产收入人民币376.35亿元，其中，来自投资物业租赁及物业管理业务板块的收入为人民币81.23亿元，来自物业销售的收入为人民币253.15亿元，来自酒店经营业务板块的收入为人民币26.53亿元。

而这时的万达商业地产房地产色彩依然浓厚。物业销售和酒店营收在万达商业的总营收中占比高达74.31%。

而此次赴港递表，在万达商管600多页的招股书中已经没有了之前的“厚重”。

万达商管的招股书显示， 2019年、2020年和2021年，珠海万达商管收入分别为134.37亿元、171.96亿元和234.81亿元。

虽然营收难追2016年的水准，但是，万达广场的数量相比2016年却有了质一般的增加。

截至2021年12月31日，珠海万达商管在管广场数量为417个，在管建筑面积达5900万平方米。2019年至2021年，三年间平均出租率为98.8%。储备项目161个，包括139个独立第三方项目。

与此同时，万达商管的主营业务也发展了变化，招股书中显示，万达商管的收入主要来源于商业管理服务和物业管理费用，以及增值服务。

多年“瘦身”路

“变轻”似乎是万达这几年来一致的追求。从港交所离开时，王健林曾说，万达商业的估值被低估了。而近年来房地产行业轻资产的高PE属性，让万达意识到，“轻”与“重”之间当择其一。

2017年，万达卖掉了旗下大量的文旅项目及酒店资产，减去负债440亿元，回笼了670亿元的资金。彼时，在融创、富力、万达三方齐聚的签约会议室里，摔杯子的声音被媒体传得有声有色。

2018年3月，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，公司转型为纯粹的商业管理运营企业，不再进行房地产开发业务。

数据显示，即使在疫情暴发的2020年，万达商管当年新开业的万达广场仍多达45座。其中，轻资产型项目27个，占比超60%。同年，万达商业签约60个轻资产型万达广场，较上年增长67%；在建142个万达广场中，“轻资产型”项目占比超过80%。

伴随公司自身一系列“变轻”动作，万达轻资产商管公司重组完成，并确定了珠海万达商管将是未来的上市主体，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

招股书显示，大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括5.19%的直接权益、透过万达集团拥有的44.31%间接权益、及王健林的配偶林宁所持有的3.18%直接权益。

对于今后的拓展，万达商管方面表示，计划到2021-2022年每年开设约50家商场，其中70%以上属于资产轻模式，2022年后停止开发资产密集型商场。

同策研究院资深分析师肖云祥坦言，重组后，万达商业将轻资产业务再次上市，更易“讲故事”，也更易获得投资者认同。

在万达退市前最后一份半年报上还签署者时任万达集团总裁的丁本锡的名字，而如今，老将退休，万达商管能否在资本市场再战新秀，还带时间给出答案。