当前位置:首页 >外汇 >

A股房企亏损数量翻3倍，全行业归母净利骤降120%，侵蚀房地产盈利能力的“四大杀手”都是啥？

来源：金融界 2022-05-11 14:22:41

2021年，房地产调控范围、力度空前，市场出现大幅波动，民营房企信用风险事件高发，房地产行业和企业都经历了前所未有的严峻挑战和重大考验。金融界上市公司研究院统计，2021年，109家A股房企（申万分类）平均营收为274亿元，同比增长23.39%，归母净利润均值为3.28亿元，同比减少120.62%；平均毛利率为29%，同比减少4个百分点；平均净利率为-0.9%，而去年同期为5%，说明房地产行业盈利能力大幅下滑。此外，共有31家上市房企2021年发生亏损，而去年只有10家发生亏损。

十强房企净利润全部大幅下滑

如果从行业头部企业来看，盈利下滑的情况就更明显。根据营收规模排名，前30名房企整体营收均值为874.97亿元，同比增长10.94%；归母净利润均值10.5亿元，同比降幅比整体更大，达到144%。

从营收规模前十名公司来看，营收全部正增长，亏损公司只有中南建设(行情000961,诊股)一家。但是从盈利能力来看，TOP 10均发生了归母净利润的大幅下滑，其中降幅最大的是首开股份(行情600376,诊股)，归母净利润只有6.92亿元，下降了77.95%。

2021A地产公司营收排行前十名

制表：金融界上市公司研究院；数据来源：Choice

房企业绩“四大杀手”

综合各家房企年报，业绩承压的主要原因主要来自于以下几个方面：

其一是大幅计提。由于2021年特别是下半年，整个行业发生了较大幅度的下行，导致不少房企的在手项目出现预期下调。出于谨慎性原则，许多房企都进行了大幅减值计提。统计显示，109家上市A股房企平均计提折旧与摊销额度为3.08亿元，而较去年增长了12%。TOP 10企业中，计提金额最大的是万科，达到54.82亿元，其次是绿地和华侨城，分别达到39.26亿元和26.6亿元，对利润直接带来了冲击。

其二是毛利率下滑。以TOP 10房企为例，其毛利率全部下滑。下滑的原因一方面是2021年纳入报表的楼盘项目有许多是来自于2018-19年高地价项目；二是受到房价走势。统计局数据显示，2021年全国住宅新房成交均价为10,396元/平方米，同比增长4.2%；但在四季度，全国住宅新房成交均价为9,920元/平方米，较三季度10,267元/平方米下降3.4%，调整趋势明显。三四季度本来是房企推盘旺季，受此影响销售毛利率也随之下降。上表也显示，TOP 10房企中毛利率全部下降，降幅最大的是华侨城，其次是金地集团(行情600383,诊股)。

其三是投资收益下降。由于房地产整体市场不好，不少房企参与合作的项目权益收益也随之下降。例如万科表示，联合营公司盘账比较集中在第四季度，而这部分在去年四季度有明显的下滑，因此全额影响万科权益利润的，2021年第四季度投资收益27亿，同比减少了63亿元。

其四是为确保现金流，不少房企加快了滞重资产的出表。为确保现金流稳定，不少公司针对库存性项目加大了去化力度，同时也就对当年利润造成一定折损。

产业园区类上市公司毛利率维持高位

如果从细分板块来看，一个值得注意的现象是，在本轮地产上市公司业绩下滑之势中，产业园区相较其他细分行业表现较为坚挺。11家申万三级分类为产业园区的上市公司，其2021年毛利率仅下滑1个百分点，达到39%；住宅地产毛利率平均下滑4个百分点，商业地产毛利率平均下滑11个百分点。

从业绩情况来看，有浦东金桥(行情600639,诊股)、外高桥(行情600648,诊股)、上海临港(行情600848,诊股)和中新集团(行情601512,诊股)四家产业园区开发类企业，在2021年维持了营收、归母净利和毛利率三项为正增长，这在11家产业园区类公司之后比例较高。其中归母净利增幅最大的是浦东金桥。该公司业务以产业园区经营为主要业务，凭借“租售结合、以租为主”以及“招-投-孵-服联动”的经营模式，在上海浦东打造社会主义现代化建设引领区启动元年的机遇下，使产业园区开发业务方面保持了较好的增长，其营收为46.17亿元，增幅28.5%，归母净利为16.23亿元，增幅46.5%，毛利率高达68%，相较去年增长了15个百分点。

A股房企亏损数量翻3倍，全行业归母净利骤降120%，侵蚀房地产盈利能力的“四大杀手”都是啥？

2021年，房地产调控范围、力度空前，市场出现大幅波动，民营房企信用风险事件高发，房地产行业和企业都经历了前所未有的严峻挑战和重大考验。金融