深圳467平米豪宅公寓打七折成交！涉小牛资本案，仅一人参与竞拍

5月8日，深圳罗湖区法院完成拍卖一套比邻福田核心区的千万豪宅，引起逾万次围观，最终只有一人参与竞拍下，以起拍价成交。

这套房屋为商务公寓，建筑面积467.19平方米，所属小区为深业上城，起拍价3940.24万元，评估价4925.3万元。最终，该房屋以起拍价成交，较评估价低近985万元，成交单价约8.43万元/平方米。

值得注意的是，该套法拍房所有权人彭钢，正是“小牛资本”集资诈骗案的幕后当事人之一。企查查显示，彭钢是小牛资本管理集团有限公司股东之一，小牛在线总经理。

1人报名拍卖

这套房屋坐落于广东省深圳市福田区彩田路与笋岗西路东北侧深业上城（北区），建筑面积 467.19 平方米，房屋用途为商务公寓，所在单元西座 A 单元 5806 。

该房产所属小区为深业上城，由两座高约224.5米大厦组成，是深圳第二高的玻璃幕墙公寓建筑，总建筑面积17万㎡，高62层，共639套单位。主力精装户型106到358㎡一房至四房。车库共有1400个车位。公开报道显示，深业上城公寓2013年9月开售，当时整体均价7万左右。

阿里拍卖成交信息显示，起拍价3940.24万元，较评估价4925.3万元打了八折，较评估价低近985万元，保证金394万元，起拍单价约8.43万/平方米。

这次拍卖有253人设置提醒，1人报名，最终仅一次出价，该房产就以底价3940.24万元成交。

根据通告，这套房产已被深圳市公安局南山分局以深南公（经）封字[2021]33006号刑事裁定书依法查封，被抵押与中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，抵押债权为2765万元。

根据通告，该房产由处置小组与买受人自行交付，申请拍卖的深圳罗湖区法院不负责交付。另外，涉案房产物业拖欠的物业管理费、水、电、煤气费等欠费均由买受人承担；具体以实际产生为准，其余不详，竞买人自行核实。

法拍房涉“小牛资本案”

结合法院执行裁定书和其他相关法律文书，该房屋的所有权人为小牛资本管理集团有限公司股东之一，小牛在线总经理彭钢。

小牛资本官网介绍，公司成立于2012年，旗下平台包括小牛普惠、小牛在线、小牛新财富、小牛投资和牛鼎丰科技；涉及普惠金融、财富管理和投资管理业务。

其中小牛在线于2013年6月上线，总部位于深圳，公司实控人为小牛资本集团董事长彭铁。2018年6月，小牛在线出现逾期。官网信息显示，小牛在线平台累计成交额1171亿7374万元，累计注册人数达608万。

2020年5月9日，小牛在线在其微信公众号发布《平台网贷业务良性退出公告》，称自公告发布之日起，平台将停止发布任何新标及停止计息，并关闭出借人开户、充值、投标等功能；同时，自公告发布之日起，暂缓兑付，待兑付方案经全体出借人公开投票表决通过以后，按照兑付方案启动兑付工作。

随着调查深入。去年1月13日，深圳南山警方先后发布通报称，小牛资本涉嫌非法吸收公众存款，已被依法立案侦查，并对彭铁、彭钢等63名犯罪嫌疑人依法采取刑事强制措施并冻结相关账户。

同年5月6日，深圳南山警方再次通报称，警方加大对小牛资本彭某等人涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款案的侦办和追赃挽损力度，累计冻结涉案账户663个，追缴资金1.4亿余元，查封涉案房产1056套（合计24037.5平方米），冻结涉案公司股权9991万股。

去年8月26日，深圳市检察院发布《小牛资本管理集团案被害人权利义务告知书》，称彭铁、彭钢、李特立等六人涉嫌集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪，王添威涉嫌集资诈骗罪，田东明、田朝林、梁万玺等20人涉嫌非法吸收公众存款罪一案，已于近日由深圳市公安局南山分局移送检察院审查起诉。

侦查机关认定，小牛资本自2013年开始，通过公开宣传、承诺保本付息向社会不特定人非法集资，累计非法吸收公众存款达1000余亿元。经初步审计查明，截至立案，小牛在线共吸收投资人充值金额约740亿元，投资人总数达104万人，实际损失人数超过15万人，实际损失金额人民币89亿元。

购房多年后折价成交

随着彭铁、彭钢等犯罪嫌疑人落网，涉案资产也被逐一清理。

按照深圳罗湖区法院出具的执行裁定书显示，该套由彭钢2016年购入的深业上城公寓房产，被申请执行人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行申请强制执行，以偿付1674.55万元及利息。

2021年11月4日，罗湖区法院依法立案执行。法院认为，被执行人彭钢在指定期限内没有履行生效法律文书确定的义务，依法拍卖、变卖被执行人彭钢名下深业上城房产，以清偿本案债务。

不动产登记信息显示，彭钢名下深业上城房产于2016年4月1日购入，同年4月21日完成房产登记，登记价格5530.15万元。按照登记价格计算，成交单价达11.83万元/平方米。

但这次阿里拍卖的成交价，不仅低于当年房产登记价格5530.15万元，也低于评估价4925.3万元，最终仅以起拍价成交，成交单价约8.43万/平方米。等于6年间，该套商务公寓不涨反跌，相比最初登记价格打了七折。

事实上，法拍房一直是一个较为小众的细分领域。一位长期关注法拍房的购房者表示，法拍房虽然常被看作“捡漏”，但也深受楼市调控的影响。这套法拍房低价成交，出现这样的情况很有可能是受到当前市场情绪低迷的影响，一二手房成交走势下滑，法拍房市场也会受到一定的情绪波及，加上去年底法拍房被纳入限购行列，有房票的人肯定会更珍惜手上的购房机会。

2022年1月1日起施行的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》明确指出：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

另外，本次拍卖的房产，由于属于商务公寓，相比普通住宅本就存在折价。同时，该房产涉及“小牛资本”案，案件涉嫌面广。据通报显示，该案实际损失人数为15万余人，实际损失金额约为人民币89亿余元，这也吓退了有意参与竞拍的人士。有熟悉法拍房的中介人士表示，法拍房的价格确实比二手房便宜，但是可能存在的产权、欠款、过户问题还是比较麻烦，需要注意风险。