盟友变同事 民营房企副总裁转投央企背后

作者丨王迪

出品丨焦点财经

“年少不知国企香，老来方知编制好。”用这句话来形容此时地产人的心境，很契合。

从民营房企接连暴雷，在杠杆出清谋求“活下去”的基调下，明星职业经理人光环渐消，总裁及董事长级别职业经理人离职潮渐涌。在岔路口之上，有朱荣斌、张巧龙、刘森峰等地产高管开启创业之旅，亦有投身国央企阵营，借助“国字头”平台谋求平稳发展的案例。

5月5日，焦点财经从多方信源求证得知，原世茂集团副总裁刘辉加盟中交地产代建板块担任总经理，五一前刚到任。据知情人士称，刘辉所加盟的中交地产代建公司属于中交地产旗下的二级公司。

“目前，中交代建板块比较独立，现在公司基本给予代建板块独立的审批权限，因为代建业务本身是轻资产，不像传统招拍挂和收并购等重资产业务涉及大量资金投入，代建板块拓展代建业务自己就能决策，基本就是到中交地产总部报备就可以。有融资或投资类型的项目可能更严格一些，但现在这样项目不太多，基本上能自己决策。”

有知情人告诉焦点财经，目前刘辉再上一级的职位设置便是中交地产副总裁，但是目前副总裁并非分管纯代建业务，所以刘辉的发挥空间还是比较大的。

从今年2月由世茂集团离职，到加盟中交地产，从副总裁到央企代建板块总经理，平台的转换之间，是民营企业近年来来高杠杆问题的窘况，亦是国央企上扬发展人才流动的趋势呈现。

当然，经历民营房地产企业高歌猛进的高薪挖角，明星职业经理人似乎已经实现了早期的“资本原始积累”，“稳”字当头或许是人生下半场的主旋律，毕竟疫情等多重因素为创业增添了不确定性的因子。

此外，民营房企为了扩展规模往往设置多位副总裁，与国央企高管职位设置增减谨慎有所差别，即便是降级，央企稳定及资金背书的平台优势仍然明显。

从中交地产自身来看，让刘辉加盟，主要是为了做大代建业务版图，做强自身业务。

“代建业务必须有品牌、有资源、有技术经验和市场影响力的房企才能做好。刘辉具有品牌民营房企的经历，让其有一定资源和成本控制优势。此外，代建业务没有资金压力，且毛利率较高，也可以补位地产利润摊薄之下房企业务。”有相关地产人士如此认为。

从“盟友”变同事

焦点财经梳理发现，刘辉与中交地产早有交集。2019年2月1日，中交与世茂联合体曾摘得朝阳区将台乡1016-030等地块，成交价34.08亿元，溢价率0.5%，该地块居住部分将全部建设“共有产权住房”。

这便是世茂、中交、金地联合开发的位于东四环旁将台板块的共有产权住房项目——上东郡，该项目于2020年5月开盘。

在民企与央国企合作开发成趋势的北京地产市场，强强联合、同盟合作或许为这次刘辉的加盟中交地产奠定了基础，也为时下明星职业经理人的出路，提供了另外一种路径。

据企查查显示，中交世茂（北京）置业有限公司成立于2019年3月，宗鸣为公司董事长，刘辉任副董事长。

截至2022年5月5日，该公司三大股东分别为华通置业有限公司（中交地产为100%大股东）、北京茂康企业管理有限公司、北京金地致远企业企业管理咨询有限公司，持股比例分别为37%、35%、28%。通过梳理股权结构，三家公司分别对应着中交地产、世茂、金地三家品牌房企。

单就北京茂康企业管理有限公司来看，目前显示其董事长为刘辉，其股东为北京创元汇私募基金管理有限公司及北京悦盈房地产开发有限公司，分别各自持股50%。北京悦盈房地产开发有限公司则为牡丹经世茂新城房地产开发有限公司100%持股。按照相关高管辞职后企业管理人员名称更迭滞后的惯性，亦能看出刘辉在曾经世茂集团中的位置。

值得一提的是，中交与世茂“结盟”开发项目期间，又引入了金地为盟友。2019年10月，中交地产曾宣布转让与世茂合作北京项目8%股权及相关债权，据信息披露，在转让之前华通置业有限公司、北京茂康企业管理有限公司、北京金地致远企业管理咨询有限公司三家持股分别为45%、35%、20%。

从刘辉的简历来看，2013年，刘辉加盟世茂集团任职环渤海区域总裁，后期合并东北区域之后任命为华北区域董事长，2022年离职前任世茂集团副总裁，主导世茂参与合生北京分钟寺项目。加入世茂之前，清华大学博士毕业的刘辉于2005年仕官生身份入职龙湖，曾担任龙湖北京公司运营总、长春公司总经理。

从时间轴来看，世茂与中交合作上东郡时，刘辉正好负责世茂华北区域的项目开发。

此外，更为重要的是，人事方面的铺陈或许与中交地产近年来的发展现状密切相关。

除了代建板块由经验丰富的刘辉负责之外，据焦点财经了解，在今年3月，新上任的两位副总裁何平与王剑，分别负责华东及华南板块的业务，而上述与世茂合作开发的子公司中交世茂（北京）置业有限公司董事长宗鸣，其在公开新闻中出现的职位是中交地产股份有限公司总裁助理、华北区域董事长、中交房地产管理集团有限公司董事长。

“华南和华东等其他区域中只有华北区域有实体公司——华通置业，1995年成立，是以房地产开发为主的大型综合性国有企业，现为中交地产有限公司的直属企业。”有知情人士告诉焦点财经。

事实上，从去年李永前辞去中交地产总裁职务，仍继续担任公司董事长、党委书记、战略与执行委员会召集人、提名委员会委员。汪剑平接任总裁职位，中交地产人事变动频仍，且业绩表现平淡。

经过近年来的发展，中交地产不仅没有实现“央企前三”的目标，而且三道红线全部超标。年报显示，2021 年，中交地产净负债率为 217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为 82.0%，现金短债比为 0.7 倍。

2022年开年，中交地产也在为找钱频频借债。数据显示，截至2022年3月31日，中交地产短期借款为22.94亿元，较去年末8.89亿元增加14.05亿元，涨幅高达158.09%。对此，中交地产解释称，主要一季度新增金融机构短期借款。

此外，早在2021年11月26日，中交地产就曾公告称，为盘活项目公司存量资金，提高资金使用效率，全资子公司华通置业有限公司、北京金地致远企业管理咨询有限公司、北京茂康企业管理有限公司分别从联合持股的中交世茂（北京）置业有限公司分别调用资金4.6亿元、3.5亿元、4.4亿元，期限不超过6个月，不计息。

在2021年年报公布第二天中，中交地产拉出12个涨停板，引起市场对其“内幕交易、投机操作”等“妖股”的质疑。

此后，在中交地产股价创新高时，大股东拟减持套现。截至5月5日收盘，中交地产跌停，报22.87元/股。

为何发力代建板块？

刘辉的加盟，侧面透露出中交地产对代建板块前景的期待，而中交地产做代建源于李永前对绿城的情怀。

中交集团旗下包括中交房地产、中交地产和绿城中国的三个地产平台，自中交地产成为绿城大股东之后，中交地产诸多高管便曾派驻绿城任职。

李永前于2014年入职中交，而后与李青岸等作为中交集团派驻绿城的第一批高管，在绿城任职五年。2019年，李永前调回中交地产担任董事长，之后曾派驻人员前往绿城学习代建业务。

作为“代建第一股”，绿城管理在2019年曾为绿城贡献了全年销售额的三分之一，相比传统的房地产开发，代建业务高达50%毛利率、约20%净利润率吸引了管理层的目光。2020年7月，绿城管理成为中国首家上市的房地产代建公司，也为之后建业集团旗下代建业务板块中原建业上市提供了范本。

对代建板块的重视或许与寻找地产开发之外的“增长曲线”密切相关。2019年7月，回归中交地产的李永前曾定下目标：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”只不过，2021年中交地产的业绩并不尽如人意，归母净利润约2.36亿元，同比减少了32.19%。

从2021年业务方面来看，中交地产的利润主要来源于房地产业务。其中，房地产销售业务的营业收入为144.45亿元，占营收总额的99.33%；但受到疫情、楼市政策等影响，中交地产主营业务整体毛利率有所下滑。在年报公布之前，中交地产就年报资产减值准备及营收款项坏账准备等因素提前公告。

反观作为现金奶牛的代建板块，绿城管理控股2021年实现营收22.44亿元，同比增长23.73%，归属股东净利润5.65亿，同比增长28.66%，销售毛利率达到46.39%；与此同时，中原建业2021年的营收为13.03亿，同比增长12.96%，归属股东净利润为7.70亿，同比增长13.01%。

在开发业务同比下降成行业共性的背景下，极具潜力的增长速度让中交地产看到了代建的潜力。2021年中交地产的（全口径）销售额为560亿，（权益口径）实现签约销售金额398亿元，其中，代建业务在当年年签约销售金额实现了10.24亿元。

事实上，中交与绿城在代建板块的优势不尽相同。绿城做代建一直是其品牌做背书，而中交做代建最大优势是央企品牌，尤其是在房企融资逼仄的背景下，“背靠大树好乘凉”的央企有其优势。

此外，依赖央企背书，中交地产可联合资金方做资本代建。而在李永前看来，中交地产也在效仿绿城“两条腿”走路，即轻重资产并举的开发模式，代建便意味着轻资产模式的实践。

以绿城管理的盈利比例来看，2021年，商业代建依然是其最大的收入和利润来源。目前解决的是涉房类不良资产，未来为股权类投资基金公司去打工。而根据管理层未来的规划，绿城管理会争取在收入方面调整结构情况下，商业代建达到50%，政府代建增加到30%，资方代建达到20%，形成“5:3:2”盈利比例。

在今年业绩会上，绿城管理管理层对代建市场的理解是，“未来，代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年代建行业规模预计渗透率将达到12.5%对应2021年48%的渗透率。 ”

在宏伟的规模愿景之下，近年来，当代置业、金地集团、朗诗绿色地产、建业地产等诸多玩家加入代建领域这一市场“蓝海”。众多的入局者众多也被赋予了代建业务更多的想象力。

从原彰泰集团董事长兼总裁张巧龙创业，联手眉州东坡闯入文旅和物业赛道，原奥山副主席周凤学创业，主打“卓樾嘉城”品牌……从地产细分领域切入成为诸多明星职业经理人的选择，而此次刘辉选择代建板块，或许也是看到了未来相对开发业务不一样的增长可能。