等待“迟到”的小阳春

【编者按】2022年3月以来，政策暖风频吹，地方松绑城市超过70个，为楼市复苏埋下伏笔。然而，新一轮新冠疫情突袭，让楼市再度笼罩上一层阴霾。预期中的“小阳春”有没有失约？暖风与阴霾并行叠加之下，各地的楼市真实状况究竟如何？搜狐焦点《风起百城》系列报道，全面盘点各地当下楼市真相。本文为全国篇。

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

“一天看了四个盘，样板间全是人，连酸梅汁都没了。”清明小长假，深圳一位市民加入到看房行列，感受到了网红盘的火爆。

刚刚过去的小长假，北京、深圳、郑州等地的售楼处很忙，人头攒动，有看房者说售楼处比公园还热闹。

假期后，深圳不少房企晒出了成交量“喜报”，令不少业内人士好奇深圳楼市究竟是冷是暖。根据4月6日深圳房地产中介协会公布的数据来看，3月28日-4月3日，新房成交1592套，环比上涨25%，深圳楼市确实初现复苏迹象。

不过，“报复性买房”更多可能是“报复性看房”。

地产从业者对于这一波行情颇有感触。“深圳楼市三月期望的小阳春因疫情封控未至，反而是个低谷；但疫情防控得力后的四月清明，出现了明显的楼市‘踏青’热。”乐有家营销总裁贺玲表示，深圳一手成交和二手成交均有回升，但依旧处于低迷阶段。

贺玲以深圳楼市为例，目前“反弹”显得“拖泥带水”，新房成交有所提升，而二手房方面，深圳卖方信心越来越足，买方信心尚未恢复，成交进入一种微妙的僵持阶段。这种市场博弈体现的僵持，经常反复；购房者决策上足够理性，同时“捡漏”心理明显。

未等来“小阳春”，但是楼市或许可以期待“风信月”。贺玲表示，因为三月成交基数低，四月在成交增长率方面会比较“好看”，实际上成交量预计还是低迷阶段。四月是个“风信”月，“风信报花开”，或许五月更值得期待。

小阳春“爽约”，但市场回温明显

“小阳春”爽约，在数据上体现得更为直接。

据焦点研究院数据，因清明假期原因，当周武汉市场新建商品房成交备案2113套，环比下降约58.2%，同比下降约63.5%；面积约23万平方米，环比下降约56.15%。这只是一个缩影。

根据中指研究院数据，2022年清明假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降64.7%。除个别热点城市成交面积有所增长外，多数城市成交规模均同比下行。

楼市的倒春寒，企业的感受应该更明显。根据机构数据，今年第一季度，百强房企的整体业绩规模同比降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

具体来看，1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；TOP100房企权益销售额均值119.5亿元、权益销售面积均值85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。

招商基金研究部首席经济学家李湛认为，今年一季度百强房企销售金额同比下降47%，本质在于高杠杆、高负债经营模式，直接原因在于政策收紧，也包括购房意愿下滑、疫情扰动等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当前市场最大的问题是，从上到下，从开发商到银行，再到购房者，预期和信心比较弱，楼市政策底到市场底的转换艰难。

房企一季度推新盘谨慎，在拿地上同样审慎，不过热门城市的土拍市场，如合肥、厦门等已有回暖迹象。截至4月5日，北京、福州、武汉、成都等8个城市完成了首批土地集中出让，根据克而瑞数据，百强房企中近7成未拿地，国企、央企是土地市场主力军，民营房企态度趋于谨慎。

“小阳春”虽未如期而至，不过随着各大城市稳楼市的政策密集出台，楼市回暖信号越来越强。

尤其进入四月，楼市回温明显。如华北的北京楼市，机构数据显示，清明假期北京的新房成交量，较今年元旦假期大幅上涨了222.86%，二手房也出现上涨。除此之外，苏州新房交易量也出现增长，市场活跃度提升。

而华中的郑州，今年第14周（2022.4.4-4.10），新房成交数据2061套，周环比上升52%；二手房成交数据1188套，周环比上升15%。

据湖南世联行数据显示，今年3月长沙内五区商品房共成交6598套，成交面积为77万平方米，环比增长55%。

但是，被疫情黑天鹅突袭的地区，如上海，随着城市封控管理，楼市也被按下了暂停键，3月的翘尾行情突然中断，土拍、认购、开盘全部延期。

逾70城发布超百项松绑政策

对于当下的楼市而言，信心比黄金还重要。而随着各地救市政策频出，市场信心正在逐步修复。

根据机构数据，2022年以来，全国超70个城市发布了稳楼市政策，叠加部委发布的政策，接近100次，尤其是在3月，房地产调控政策发布接近50次。而这些调控政策更是“大招”不断，包括放松限购、放松限贷、降低首套房首付比例和公积金政策宽松等。

多地开始降利率、降首付，如苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%。根据贝壳研究院数据，今年3月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套房贷利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，103城中82城房贷主流利率下调。

而在公积金新政方面，今年以来，甘肃、广西、沈阳、青岛、济南等17地出台相关政策，提高公积金贷款最高额度，降低首付款比例。

4月6日，甘肃省住房资金管理中心发布消息称，自2022年4月6日起，将住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元；单身缴存职工50万元调整为60万元。

这是今年全国第一个省级提高公积金额度的例子，具有很强的信号意义。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，甘肃的政策进一步说明，各地政策放松是大方向，未来各地政策方面，将会形成一省一策、一城一策等模式，不断对省和各城市房地产的发展形成支撑作用，有助于促进全方位的政策放松。

一些省会城市也在加大松绑力度。如4月5日小长假之后，兰州发布了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》，推出20项措施，包括二套房的首付比例降至30%，取消“认房又认贷等，对楼市实质性放松。

此前，郑州、哈尔滨、福州等省会城市也出台相关政策，如郑州是今年以来首个松绑限购、限贷的二线城市，福州取消了限购，哈尔滨取消了限售。

苏州的救市信号

值得关注的是，热点城市、新一线城市也在积极松绑。

苏州就是一个具有信号意义的城市。4月11日，苏州市限售放松，二手房限售由5年改3年。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，苏州3月二手房市场表现不及预期，市场延续低位运行态势。此时限售政策松动将有助于市场需求的释放，有利于促进苏州楼市健康发展和良性循环。

从城市分布来看，三四线城市更积极救市，松绑力度更强。如浙江衢州成为全国首个限购限售均取消的城市。4月2日，衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，对限购和限售都进行了取消，政策更为全面。

当前对于政策放松的效应要给予更长的时间观察，严跃进表示，二季度预计在目前一些重要政策的影响下，房地产市场完全会有积极的信号，尤其是对于目前已经开始放松的城市，二季度市场表现虽然不会太强势，但也不会太悲观。新房交易数据努力走出阴影区间，对于二手房、商办市场以及土地市场等都会产生提振的作用。

李宇嘉认为当下关键是提振预期和信心，调控政策客观上会有助于热点城市楼市，只是政策有一定时滞，需要耐心等待。

长沙一位业内人士预计，随着气温回升和推盘节奏的加快，长沙楼市“银四红五”整体销量将稳中有升。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平的观点略有不同，虽然他也认为，2022年房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，这既有稳增长政策的支持，也有市场自身需求回暖的作用。但植信发布的报告显示，楼市的回暖似乎并没有大家预期的那么快，“商品房销售有望在今年第三季度企稳回升”。