看上去很美的“商业大平层”，真面目是什么？

写字楼卖不动，就改建成商业大平层，这一招，房开商玩得得心应手。

自2022年开年以来，从御滨府·御映、滨融府、中冶锦绣公馆，再到近期的建发缦云、钱潮鸣翠，总价过千万的商业大平层销售情况都不错。克尔瑞数据显示，1~3月，杭州已经成交了近400套商业大平层，而2021年全年成交数量为1100多套。

所谓“商业大平层”，是介于住宅和写字楼之间、一个嵌合体一般的特殊存在。性质是商业用地，实际用途是住宅。

随着钱江新城、望江新城、奥体沿江等杭州核心板块中可建住宅的土地越来越少，180平方米以上的大面积住宅的开发又受到种种限制，开发商将目光投向了商业用地。商业大平层就是开发商的“创举”。不过，随着政策的趋紧，商业大平层受到的限制正在不断加码，市场上的商业大平层还会“香”吗？

“看懂”了商业大平层，可能就会有答案。

“商业大平层”排队入市

杭州商业大平层的兴起，可以追溯自2018年。彼时，杭州市规划局发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，要求商办项目最小产权分割单元不小于300平方米，进一步对类住宅项目作出明确规范。

这意味着，新出让的商业地块很难再做成小面积的酒店式公寓产品，商办项目将回归写字楼性质。

然而写字楼的周转率太低，毛利也低，房开商效仿上海等地，一顿操作之后，新的“类住宅”项目——商业大平层横空出世了。

这是“上有政策下有对策”的产物。

尤其是随着“双限”政策的愈发严格，住宅主流户型被框在120平方米~180平方米之间，大户型住宅的供应愈发稀少。不需要房票、不限购的商业大平层的确为不少购房者提供了“新思路”。

有自媒体估算，当前杭州在售的商业大平层项目超过50个，全年供应量保守估算超过3000套。此外，还有大量待上市的商业大平层，加上年初的35宗，粗略预计，今年杭州的商业大平层项目至少还有110宗，而杭州一年住宅新盘量也不过100多个。

而且，这些商业大平层项目大多集中在西湖边、钱江新城核心、南星桥等城市核心区域。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“商业大平层的居住体验一般都比较好，项目的地段、规划以及产品质量都不错。”

而为了打动高端消费者，房开商在商业大平层的设计、装修、户型上极尽所能。有业内人士表示，因为没有限制，目前，绝大多数商业大平层的装修标准领先于同区域内的住宅，也吸引了更多高端客群。

除了自身产品原因外，商业大平层的火爆还因为“摇号难”。已申购大平层住宅的王楠（化名）告诉记者，如果没有顺利摇到号，会去看看同地段的商业大平层，“销售还跟我说，买了他们的商业大平层，就有可能跟网红当邻居”。

有数据显示，杭州是浙江省电商主播数量最多的城市，诞生了不少日进斗金的头部主播。“有钱了肯定想买房，但住宅限购，商业大平层大多地段好、装修豪华、圈层高端、方便‘晒’，这些网红都喜欢。”王楠分析。

房开商的灰色操作

事实上，杭州楼市并不缺乏高端玩家，缺的是产品力好的开发商。高端市场需求总要有人去满足，这是商业大平层风行的原因之一。但商业大平层并不是一个好的产品，而是带有“先天缺陷”。作为商业项目，商业大平层在规划伊始就明确“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房”，本不该被赋予居住性质。从居住条件来看，商办项目与住宅项目相比而言，也有更多限制。

但最终带有居住功能的商业大平层反而成为业内的普遍现象，这其中显然存在一定的灰色空间。

一位房开商告诉媒体：“目前的常规做法是，房开商以毛坯写字楼的形式先完成验收，后期再自行装修成类住宅进行销售。只要住建、规划等部门毛坯验收完，后期就很少有监管了，除非有人投诉。装修完要消防验收，但消防验收并不管项目性质和用途，只看是否符合验收标准。”

“实践中有些房开商出于市场需求考虑会打些‘擦边球’，即在书面文件或售房合同中约定房屋只能用于商业，但在房屋的设计功能上则满足甚至侧重购房人的居住功能。”上海市光大律师事务所高级合伙人徐军解释道，“这样一来，表面上看，房开商建设及出售的是商业用途房屋，购房人购买的也是商业用途房屋，但购房人如何使用，是不是作为居住用途，则是购房人的事情。”

上述房开商还表示，“项目验收前普遍会预留污水管道，一般每户会留三个。竣工验收之后想通燃气的话，不需要经过规划部门，只要向燃气公司提出申请，一般都可以通。”如此一来，本该专注商业用途的商业项目，基本居住需求也能被满足，进而成为更多人置业的选择。

被规范的“擦边球”政策

在房开商的系列操作下，商业大平层成为可通燃气的类住宅产品。一位商业大平层的销售小光（化名）坚称，虽然都是商业住宅，都只有40年产权，但商业大平层与酒店式公寓有所不同，具体有何不同，小光也解释不清。

不过，在记者的一再追问下，小光最后表示，“如果要说商业大平层是放大版酒店式公寓，也可以。”

于部分购房者来说，商业大平层确实满足了一定的需求。但这样的房子，其实暗藏着诸多风险。

“如果在实际建设的时候，房开商违规建设，增添了一些居住设施设备，可能涉及违规建设被拆除的问题。”北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒道。

此外，北京市京师（延吉）律师事务所主任王琮玮指出，虽然施工中确实可以做设计变更，但土地性质一般是不能改变的。“如果实际施工和规划设计，或者与土地性质有冲突，很可能最后购房者的房产证办不下来。”

王玉臣也表示，如果土地出让时明确不得带居住功能，办房产证的时候，办下来的房本肯定不会是住宅或居住用房。

杭州市住房保障和房产管理局市场管理科的工作人员明确告诉记者，商业大平层是非住宅项目，不能通燃气，房开商必须作出不能进行住宅改造的承诺，购房者也需签订“了解不可改造部分”的协议。市场管理科的工作人员更是直言，“个人不建议购买商业大平层”。

上述工作人员亦提醒道，杭州市住房保障和房产管理局去年发布的七大购房重大风险提示，其中就提到了商办项目通燃气的风险。

按照风险提示，“凡是开发企业承诺商业办公项目可以改为类住宅用于居住的就是风险”“凡是开发企业承诺商业办公项目可以燃气入户的就是风险”。

小光也坦言，之后他们公司将推出的商业大平层会带居住功能，只是不通燃气，但在精装修交付时会配备电磁炉并升级家电的配置。

是否会被“打回原形”

其实，近几年，为了进一步遏制房开商通过灰色操作打造具有居住功能的商业大平层，杭州监管部门的努力不止于此。

在上述风险提示发布后，不少房开商接到通知，不可违规接入管道燃气。同时，杭州上城区住建局还针对“商改住”大平层开展安全隐患综合整治。这也就是说，已经通了燃气的商业大平层项目也可能处在升级后的监管之下，失去之前房开商承诺的部分居住功能。

2021年11月，杭州第三批土地挂牌的部分地块规划条件显示，其商业商务部分最小分割面积从原先的300平方米增至800平方米。

有房开商跟媒体透露，因为无法兑现通燃的承诺，已出售的商业大平层被退掉了大半。

本来，商业大平层就已经被剥离了与住宅捆绑的系列附加值，如落户与学区，只剩居住的价值。如果燃气不能通，面积从800平方米起步，叠加本就高昂的转让税费，商业大平层的高门槛和低性价比，会让一大批潜在购房者打消念头。

在“房住不炒”的宏观背景下，以及监管升级的预期之下，打着“类住宅”幌子的商业大平层，是否会被打回原形，回归商业本质，值得关注。