11月深圳房地产市场报告 | 楼市成交上扬 多项新政面市

观点指数 月内，深圳对多个房地产市场相关政策征求意见，包括"非住改保"、正式上线二手房交易网签系统并发布相关使用的通知，以及鼓励开发企业探索7天无理由退房机制等，均属于新制度或新模式的尝试。

另外，深圳市城市更新和土地整备局发布了《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）》，推进深圳城市更新实施流程更加流畅，并逐步形成规范。

市场方面，新建商品房成交继续回暖，二手住宅成交则止跌回弹，表明在个人房贷额度缓解、房地产企业融资边际宽松的情况下市场信心或有所恢复。

住房供应继续发力，"非住改保"征求意见

深圳市住房和建设局发布了《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，提出将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。

一方面，深圳部分非住宅存量房存在空置率高企、利用效率低下的情况，而面对大量的新增人口，租赁住房存在很大的缺口，"城中村"又成为多数人在深圳的落脚地。因此，"非住改保"成为深圳盘活存量土地资源、解决住房问题的方式之一。

另一方面，保障性租赁住房的发展，是在以往鼓励规模化租赁的基础上进行了调整。租赁住房的发展存在着改造投入大、回报低的问题，导致市场参与积极性较低，而保障性租赁住房的发展可以获得更大程度、更完善的政策支持，可行性相对更高。

但目前"非住改保"模式还在探索阶段，如何创造发展"非住改保"的有利条件、充分发挥市场作用将是政策完善的重要走向。

从深圳发展保障性住房的整体情况来看，根据相关规划，深圳全市十四五期间将筹集公共住房40万套。

宝安区本月发布的政府工作报告中提到，宝安区"十四五"期间将筹集公共住房8万套以上，即宝安区承担了深圳公共住房的八分之一，是"十四五"期间承接居住需求的主力区域之一。

市场管理方面，深圳二手房交易网签系统于11月19日正式上线，引入单边代理模式，经纪人从原本的撮合交易变成为委托人争取更高的利益，房地产经纪的业务逻辑将会转变。

深圳市房地产中介协会在该系统上线后发布《关于进一步规范发布房源广告的通知》，要求中介机构及人员向委托人获取有效房源信息编码后方可对外发布相应房源信息，但对于经纪人在新模式下的交易规范和服务费用等未有明确规定，因此仍需等待相关的细则出台，才能充分了解单边代理模式的运行。

此外，深圳龙岗区住房和建设局发布《龙岗区关于房地产项目全周期管理的指导意见（征求意见稿）》。

意见中提到，鼓励开发企业探索7天无理由退房机制，此举将有助于保障购房者利益，亦令房地产项目更注重自身的建筑质量，谨慎宣传项目亮点等。

集中供地收官，全年宅地成交158公顷

11月底，深圳完成今年第三批住宅用地集中供应，成功出让11宗地块，其中7宗底价成交、4宗封顶价成交，有3宗地进入竞配建环节，合计收金368.37亿元。

从成交结果来看，深圳地铁斥资178.51亿元拿下5宗地块成为最大赢家，均为底价成交；深业集团通过竞配建拿下光明区、南山区各一宗地块；深物业亦在多轮竞配建面积后拿下光明区龙玉塘道地块。

本次集中供地中有所收获的民企分别为鸿荣源和星河控股，前者底价拿下宝安区新安街道地块，后者则以封顶价收获龙岗区宝龙街道地块。

从全年表现来看，深圳今年完成宅地供应157.65公顷，而年初计划供应面积为149.3公顷，目标完成率105.6%，建筑面积合计557.93万平方米。除集中供地外，今年2月末深圳还成交了一宗龙华区的居住用地。

纵观全年居住用地供应，盐田区、罗湖区、大鹏新区缺席，其余8区均有地块供应，而商品住房用地供应上福田区亦缺席，原因是福田区今年唯一出让的宅地将建设出售型人才住房。

商品住房贡献最多的是宝安区，6宗地块用地面积达到44.66公顷，建筑面积超过109万平方米。

城市更新方面，月内宝安区两个城市更新项目发布延期公告，项目有效期将延长，此外亦有项目完成立项或进行实施主体公示。

深圳城市更新仍在正常推进中，但对比第三季度，近期公告数量有较大幅度下降，推测在一定程度上是受到"防止大拆大建"的通知影响。

二手成交止跌，一手供应维持放量

年末深圳一手住宅供应维持高位，核心区包括南山区、福田区等多个地区均有数个项目获得预售许可，令市场热度出现上升；加上房企融资环境边际宽松，购房者观望情绪有所下降，11月深圳房地产市场一二手成交均较10月有所上升。

据观点指数监测，11月深圳新建商品住宅成交5644套，成交面积55.62万平方米，环比上升14.5%，同比下降11.3%。成交前三位的区域依次是宝安区、光明区和深汕合作区。

宝安区网签主力为玺玥华府，光明区为万丰海岸城、金地峰境瑞府，深汕合作区为半山润府。

数据来源：深圳市房地产信息平台、观点指数整理

二手商品住宅成交结束长达7个月下跌,11月网签2211套，环比上升37.8%；成交面积20.92万平方米，环比上升39.1%，同比下降58.4%。

深圳市房地产信息平台数据显示，11月全市新批预售商品住房项目20个，共10263套，新批供应面积105.51万平方米，保持较大供应量。

由于新批准预售保持较高水平，深圳住宅供需压力短期内缓解。截至11月末，深圳全市新建商品房库存面积280.51万平方米，库存套数27985套，去化周期为5.5个月，较10月上升1个月。

项目方面，11月获批预售的20个项目有13个于月内上线购房意向登记系统，另外有4个现售项目开盘。

从意向登记情况来看，登记人数超过加推项目数量的有南山区的深铁懿府、临海揽山御园，福田区的海德园、中洲滨海华府，宝安区的榕江壹号院和光明区的深铁瑞城；南山区和福田区还分别有中泰印邸和富通上舍开盘，热度较同区其他项目要低一些，前者是由于所在的南油片区环境较差，居住的舒适度低，而后者则是因为定价偏高。

总体而言，随着供应稳定放量、热门区域的存量项目逐渐释放，深圳房地产市场热度回升，刚需人群的选择空间扩大，购房者可以更从容地作出选择。