中海补仓:三个月豪掷652亿拿地 | 深读

作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

近三个月来，中国海外发展（简称：中海）一改上半年谨慎的拿地态度，开始积极补仓。

9月28日，深圳第二批集中供地正式落幕，这也是深圳史上供应规模最大、成交金额最高的一次土拍，共22宗地块入市。

其中，中海以127.2亿元的总金额拿下4宗地，从一众参与拍地的房企中脱颖而出，成为最大的赢家。相比第二名保利置地71.7亿元的拿地金额，高出55.5亿元，排在第一位。

据焦点财经了解，在上述22宗地块中，中海约报名参拍了其中的18宗，仅土地保证金就缴纳了近168亿元。这一数字约相当于中海宏洋截至今年年中的现金及现金等价物总额。

不止于深圳，在9月26日至9月27日的广州第二批集中供地中，中海的表现也很突出。虽然只收入了一宗地，拿地金额却达到99.01亿元，跻身了此次土拍拿地金额排行榜的第三位。

整体来看，仅用短短三天的时间，中海就在广深两地接连落下5子，拿地金额更是超过了200亿元。

相比首轮集中供地，此次土拍的市场热度明显降温，叠加在广、深两地的在建项目偏少，或是中海选择逆势加仓的原因之一。

财报显示，截至2020年底，中海主要在建项目中，位于深圳的项目主要有龙岗区旧改中海阳光橡树园、光明区项目及龙华区项目，后两者为公开拿地所得；广州则主要有2019年竞得的海珠区大干围地块。而广州于2021年上半年为中海贡献了逾100亿的合约额，是该公司的典型区域之一。

拿地风格转变

值得一提的是，同在26日进行的南京第二轮集中拍地中，中海也以80.3亿元拿下3宗地，拔得头筹。据焦点财经不完全统计，9月至今，中海（含中海宏洋）已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地20宗，成交总价约494亿元，相当于上半年拿地总价的63.49%。

而在7-8月份，据中海披露，集团（含中海宏洋）累计新增16宗地块，拿地金额为158亿元。由此计算，其最近三个月的拿地总价已达到了652亿元，占去了上半年拿地总价的83.8%。

时间回溯至今年上半年，中报显示，期内中海地产（不包括中海宏洋）于内地14个城市合共新增20幅土地，共新增拿地建面489万平方米，同比下降16%；拿地总价为513亿元，同比下降7.6%。同时，中海宏洋的新增拿地建筑面积为604.21平方米（包括三个合作发展项目），拿地总价为265.13亿元。

按照中海在中期业绩会上的表态，其全年新增土地权益投资额预算为1650亿元，但上半年的权益地价仅458亿元，完成了该目标的28%，即便加上中海宏洋的购地部分，占比也仅有47%，略显谨慎。

由此对比可知，进入下半年以来，中海的拿地风格可谓转变明显。尤其是，在泰禾、富力、蓝光发展等房企纷纷忙着“割肉”求生，另一批房企则纷纷在土地市场选择“躺平”，以期稳住现金流的时候，频频出手的中海，俨然成为了近期土拍市场中最“靓”的仔。

细究其因，在这背后，离不开中海充裕的在手现金及较低的财务杠杆。截至今年年中，中海的银行结余及现金为1174.27亿元，较年初上升6.3%；净负债率为32.54%，处于40%以下的行业较低水平；资产负债率为60.2%，扣除预收账款后的资产负债率为53%，“三道红线”一道未踩。

此外，中海的融资成本也十分优秀。较为典型的是，今年7月、8月，中海地产先后发行了4笔公司债，票面利率维持在2.75%至3.25%之间，均处于行业极低水平。

利润增长承压

尽管如此，“优等生”中海也有自己的烦恼，也即“如何平衡投资质量与利润表现”之间的矛盾。今年上半年，在行业毛利率普遍下跌的趋势下，中海的毛利率也有所下滑，同比下跌2.05个百分点至28.54%；净利润规模则同比下滑了3.67%至219.67亿元，净利率同比下滑5.37个百分点至20.36%。

尤其是，中海近年最为看重的净利润规模增幅一直较慢。据财报，2018年和2019年，其该项指标分别增长6%及9%。2020年，其净利润规模虽同比增长了12%，但主要由于外币汇兑收益增加所致，并不具有可持续性。到了2021上半年，其净利润更是出现了同比下滑。

克而瑞认为，中海净利润增长的放缓，主要由于过去几年的销售规模增速较慢，导致营收规模上涨乏力所致。

焦点财经梳理中海今年以来的销售表现获悉，截至8月底，其合约物业销售金额累计已达2549.29亿元，相应的累计已售楼面面积为1286.91万平方米，分别按年增加14.7%及6.1%。而在8月单月，中海的合约物业销售金额却仅有250.23亿元，按年下跌13.1%；相应的已售楼面面积约为134.51万平方米，按年下跌1.7%。

将时间轴拉长来看，一季度，中海的销售额增幅较大，3月份及一季度的销售额分别按年增长45%及49.7%。但从4月份开始，其销售额增速则逐渐趋于平缓且出现波动。除5月同比增长28%较多之外，中海4月份和7月份的销售额同比增长13.5%及5.6%，6月、8月则按年下跌10%及13.1%。

按照中海在今年年初的表态：销售目标要在2020年3607.2亿元的基础上，实现双位数的增长。若以最低的10%增长计算，截止8月底，中海的目标完成率约在64%。据此计算，在2021年剩余的四个月里，中海的月均销售额要达到354亿元，才可如期达标。

有评论指，在中海的“十四五”战略规划里，所提出的核心目标是利润总额持续增长，而对于规模则“没有指引”。这种战略思路与华润置地等房企类似，也即通过扩大销售规模，换取利润量层面的持续增长，倒逼销售朝向更精细化发展。中海近几个月的拿地表现，恰恰就体现出了这一逻辑。