房地产市场大变，楼市资金转向股市？

最近有两组关于楼市和股市的数据，形成鲜明的对比：

1、深圳二手房成交同比跌77%，一线城市二手房集体降温；

2、A股连续第33个交易日破万亿。

有分析认为，A股市场上的热钱涌动，有一个最主要的来源地是楼市。

// 深圳二手房成交同比跌77%//

曾经热火烹油的深圳二手房市场，如今逐渐冷静下来。

根据深圳市住建局的数据显示， 8月，深圳二手住宅成交量为2043套，同比跌77.28%，这是深圳二手房成交量连续第五个月下跌。

从2013年以来，深圳仅有2次成交量比今年8月份低。第一个是受疫情影响的2020年2月，当时的成交量是1667套；还有一次是2019年2月，成交量为1997套，低于今年8月的2043套。

数据显示，8月深圳二手房每日成交数基本在80套上下波动，且成交量均低于一手房；但在去年8月，深圳二手房每日成交数却基本都超过400套，甚至还有多日逼近700套，二手房成交量更几乎是一手房的三倍还要多。

（图片来源：Wind金融终端）

不过除了深圳之外，就一线城市来看，北京、上海的二手房成交量均有所降温。2021年8月份，北京二手住宅共成交17702套，比之7月略有减少。

7月北京二手房网签量为17855套，环比6月的18849下滑5.3%。而在今年二手房网签最高点的3月份，成交量在22000多套。

上海二手房市场近期也是进入了明显下行通道。上半年在新房集中供应、二手房房贷周期拉长等的影响下，上海二手房市场成交量从1月份4.4万套的历史高点，下降至7月的2.4万套。

而上海二手房成交下滑的趋势还在延续。据同策好房提供的数据，8月2日-29日的四周内，上海二手房周成交套数基本在4000套左右，最低不足3500套，远低于6、7月份时周均逾6000套的成交。

// 二手房成交价格下滑//

再从成交价格上来看，深圳二手住宅市场价格这几个月也在不断降温。

国家统计局最新数据显示，深圳7月二手商品住宅成交销售价格指数为99.6，同比下跌0.4个百分点。这是深圳二手住宅价格连续三个月下跌。

从4月的价格维持不变，到5、6、7月分别下降0.1、0.2和0.4个百分点来看，深圳二手住宅价格在政府指导价政策出台后，先是观望2个月，随后便连续下跌，且跌幅也逐渐加大。

（图片来源：Wind金融终端）

据同策好房提供的数据显示，8月2日-29日的四周内，上海二手房成交均价也从逾4万元/平方米降至3.7万元/平方米。

国家统计局数据显示，从今年一月以来，一线城市二手房价格环比一路在下滑。1月份为环比上涨1.3%，7月份为环比上涨0.4%。

（图片来源：Wind金融终端）

// 楼市调控加码//

值得注意的是，8月深圳二手住宅价格跌幅加大，或许与深圳的楼市调控新政不无关系。

日前《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》7月30日起公开征求意见，其中明确提出，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

一方面，采取大学区制，打破房子和学位的对应关系；另一方面，实行教师交流制度，推进教学水平均衡化。双管齐下，对于学区房炒作来说无异于泼下了一大盆冰水——学区房正是深圳二手住宅市场一直以来的“硬通货”和“炒作重灾区”。

据中国基金报称，关于近期深圳教育相关改革的进展，已有消息称南山、福田开始教师轮岗，就连分班都有采取摇号的了。

8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用电脑摇号的方式对2021级初一新生进行分班。

政策叠加之下，深圳学区房市场首当其冲。

此外，在8月29日，深圳市规划和自然资源局微信公众号发布《深圳重新发布第二批次居住用地集中挂牌出让公告》。此次涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。与杭州相似，深圳此次也将土地溢价率上限下调，在地块达到溢价率上限后采用摇号方式确定竞得人。不同的是，深圳此次还进一步下调了住房销售限价，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

// 未来楼市还会更冷吗？//

实际上，今年楼市调控迎来全面升级。2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史记录。截至8月22日，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

整体来看，今年以来，全国房地产调控政策井喷，核心特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

中国基金报表示，有分析人士认为，以往限购限贷的措施本质是限制消费侧，让新房二手房的购买变得低频缓慢，让杠杆下降。而此轮第二次集中供地下调土地“面粉价”，是从供给侧“动刀”，会让大家形成“面包价”也下调的预期，市场观望情绪会更浓，见底还言之过早。

// 炒楼资金悄然“转场”股市//

近日证券时报曾报道，某头部券商客户保证金突然猛增近5%，保证金猛增的背后，是市场上的热钱突然多了许多，据分析认为，热钱有三股来源，分别是一级市场、银行理财，以及最主要的来源地——楼市。

一位资深的房产投资人士，在深圳20年操作过多套房产的老吕向证券时报称，“楼市资金流入股市情况确实存在，我身边不少百万级的资金都进场了。”他本人现在也有大几百万资金放在股市，他表示，楼市短期无法上行已达成共识，资金没地方去了，楼市资金向来享受高利润，对于理财产品等兴趣不大，去股市很正常。

此外，证券时报在一个房产投资交流群中发现，目前群内交流的话题，股市早已经超越楼市占据了主流，对于楼市的信息，大多是群内偶尔有人发个笋盘的信息，群友们惊叹几句：“啊，跌这么多了吗”、“没想到宇宙中心也跌了”、“太狠了，一下跌了几十万”……

该群群主是深圳一位小有名气的房产投资人士，他同样表示，身边房产投资人士转为“股民”的不在少数，不过贷款进入股市的基本上没有，因为股市输得更快。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前一波恰是房地产表现强势、股票市场颓势的阶段，所以各类资金选择了房地产作为资金避风港。但近期股票市场表现还不错，而房地产则相对来说面临多重打压，自然会使得各类资金从房地产领域撤出，进入到股票市场。当前各类改革过程中，房地产炒作和投资投机的空间是在减少的。反过来，一些吻合改革导向的股票则会有较好的表现。若是后续股票市场表现较好，那么各类资金确实会加快进入到股票市场。

不过他表示，从楼市流入股市的资金规模没法确定，因为很难界定从楼市上流走的钱一定就是进入股市了，但从业内交流的情况来看，应该是不少。

// 多方因素导致A股交投火爆//

数据显示，上周五，A股大市成交1.57万亿元，这是A股连续第33个交易日破万亿。

（图片来源：Wind金融终端）

业内人士表示，近期A股出现这么大的量，是多方因素造成：一是确实有包括楼市资金在内的增量资金流入股市；二是场内资金在换仓，进行高低腾挪，从一些估值高的品种转向估值低的；三是板块切换导致的巨幅波动，也贡献了巨量成交。

国君策略最新发布研报称，金九银十，A股将续演拉升行情。震荡不长久，此后是拉升。分子端盈利承压预期充分之下，下半年宽松节奏的超预期以及背后无风险利率下行将是驱动后市继续拉升的核心力量。行业配置方面，推荐新能源/券商/新基建/钢铁/铝。

中信证券(行情600030,诊股)研究最新研报表示，交易信号、政策信号、经济信号以及上市公司行为信号的逐步显现并积累，预示着市场风格均衡将逐步转向风格切换，9月是布局四季度行情的最佳窗口。配置上，建议继续在成长制造和价值消费间保持均衡，且重心逐步向后者转移。交易信号上，市场流动性依旧维持紧平衡，增量资金流入有限，北上、量化及融资的成交贡献均保持稳定，中小市值公司及热门赛道板块成交更为活跃，散户数量明显增加，机构大幅调仓和散户频繁交易共同驱动成交放大，加速市场风格均衡化。