2021年1-8月房地产企业销售表现·观点月度指数

销售金额环比小幅下滑，26家房企突破千亿

8月房地产行业供货节奏平稳，销售金额环比小幅下滑，房企正在为接下来的“金九银十”积蓄力量。

数据来源：观点指数整理

观点指数发布的“2021年1-8月房地产企业销售金额表现”研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额92082.6亿元，同比增长23%，较1-7月增速回落7.1个百分点。

8月，前100房企录得全口径总销售额10087.9亿元，环比下降5.4%，同比减少14.6%，较2019年同期增长15.9%。

观察1-8月房企销售情况，前5房企依然为碧桂园、万科、恒大、融创和保利，其中碧桂园录得全口径销售额5609亿元，明显领先其他房企。

数据来源：观点指数整理

另外，头部20家房企依靠稳健的经营和庞大的货值，1-8月全口径销售金额同比增长16.4%。个别房企如绿城、金地累计全口径销售实现40%以上的增幅。

值得注意的是，截至8月末，共有26家房企累计全口径销售超过1000亿元，相比去年同期增加7家。

权益销售方面，2021年1-8月前100房企实现总权益销售65815.9亿元，同比增长21.2%；平均权益比例为71.4%，比去年同期下降1.1个百分点。随着部分城市集中供地政策推出，房企联合拿地开发、分散投资风险的积极性加大，预计未来权益比例进一步下降。

销售面积方面，前100房企1-8月录得总销售面积62897.5万平方米，同比增长15.1%，销售均价1.46万/元平方米，同比上升6.8%。8月单月，前100房企实现总销售面积7579.6万平方米，同比减少11%，销售均价1.33万元/平方米，同比下降4.1%。

商品房销售增速转负，房企投资有所回落

国家统计局数据显示，1-7月全国累计商品房销售金额10.64万亿元，同比增长30.7%，增幅环比缩窄8.2个百分点；累计商品房销售面积10.16亿平方米，同比增长21.5%，增幅环比缩窄6.2个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

7月单月，全国商品房销售额1.35万亿元，同比减少7.1%；商品房销售面积1.30亿平方米，同比减少8.5%。

商品房增速持续回落，年内单月销量首次录得负同比增速，主要原因是去年下半年疫情得到防控，销售基数明显攀高；加上今年政策持续加码，房贷利率呈上升趋势，购房需求得到一定控制；土地集中供应、一年三拍导致推盘数量阶段性减少。在供需两端均走弱的前提下，预计下半年房地产市场将维持当前趋势。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

投资端上，1-7月全国完成房地产开发投资8.49万亿元，同比增长12.7%，增幅环比缩窄2.3个百分点。7月单月房地产开发投资1.27亿元，同比增长1.4%，增幅环比缩窄4.6个百分点。

1-7月，全国商品房新开工面积11.89亿平方米，同比减少0.9%；全国房屋施工面积89.19亿平方米，同比增长9.0%；商品房竣工面积4.18亿平方米，同比增长25.7%。7月商品房新开工面积1.77亿平方米，同比减少21.5%；全国房屋施工面积1.86亿平方米，同比减少27.1%；商品房竣工面积5301万平方米，同比增加25.7%。

从数据上看，受集中供地以及房企资金紧张等因素影响，新开工面积继续走弱，房地产投资增速有所回落。另外在刚性交付约束下，竣工迎来高峰期，同比增速继续保持高位。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

1-7月房地产开发企业到位资金11.9万亿元，同比增长18.2%，增幅环比缩窄5.3个百分点。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款累计值分别为1.54万亿元、3.55万亿元、4.54万亿元、1.90万亿元，同比增速分别为-4.5%、10.9%、38.3%、17.0%。

7月房企到位资金1.61万亿元，环比减少25.3%，同比减少7.0%。其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为1937亿元、5380亿元、5773亿元、2598亿元，单月同比分别为-17.2%、5.5%、-9.2%、-13.4%。

由于融资政策收紧，销售回款动能减弱，房企到位资金呈现下降趋势，下半年部分房企或将面临较大的资金压力。

多地第二批集中供地延期，城市更新禁止大拆大建

近期，深圳、青岛、天津、上海、长沙、沈阳、苏州、济南等十余个城市相继发布公告，推迟第二批集中供地时间；苏州、济南、沈阳等城市公布土地竞拍新要求。

据观点指数统计，22个城市首批供地住宅用地902宗，供应建筑面积1.2亿平方米，成交数量850宗，成交建面1.1亿平方米，成交总价10557亿元，平均成交楼面价9732元/平方米，较上年上涨约38%，平均溢价率和流拍率分别为15.6%和5.8%。

从第一批集中供地出让情况来看，依旧存在着部分城市激烈竞争的现象，抬高了成交价和楼面价，同时也没有达到稳地价、稳房价、稳预期的政策目标。

据市场消息称，近期自然资源部召开闭门会议，要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高。在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

来源：政府网站、观点指数整理

根据苏州、济南、沈阳等城市调整的土地竞拍规则，主要包含了以下几个改动：限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等等。这或许将是未来其他城市调整土拍规则的重要参考。

除了土地招拍挂规则改变，房企的另一条扩储之路——城市更新也出台了新的条例。8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。

意见稿里提出几个重要规定：原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。就近安置率不宜低于50%；确保住房租赁市场供需平稳，住房租金年度涨幅不超过5%。

上面几个规定的提出，一定程度上限制了过往部分开发商大拆大建，不顾后果做大复建成本，谋取更多融资面积的乱象，让城市更新回归改善城市功能，为群众提供更好的居住生活条件。