深响·财报?|手握三板斧 新城控股“戈壁”竞技

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

新城控股崇尚“骆驼”文化，这在业内众所周知。现任董事长王晓松曾多次带领公司员工戈壁徒步，在100公里的行进中，脚下迎来的是滚滚黄沙。

房地产进入限制性发展周期，就像走进了戈壁沙漠。向管理要效益、向“三道红线”指标看齐，规模需要与经营相匹配，这是现时行业环境给予企业发展的启示。当市场逻辑发生转变，新城控股也在适应新的政策调整，扩土储、拓融资、降负债，提升收益围栏。

半年报显示，今年上半年，新城控股营收实现翻番，归母净利润同比增幅超三成，商业运营总收入增长近7成，现金短债比1.44倍，净负债率仅为60.48%，一切信号都在表明这家房企的指标趋向高质量增长。

作为“沙漠之王”，骆驼能够应对沙漠的所有的一切的变化。以“骆驼精神”为企业基因的新城控股，一再强调“以内部的确定性应对整个外部的不确定性”。

去年开始，王晓松也明确表示不会为了排名而排名，坚持“增量”转“提质”，希望新城控股能够走得更好、走得更稳健。

向管理要效益

房企转型进入“深水区”，对于一家房企的战略及战术考量愈发重要，围绕现有布局做大做强做深，提升市场占有率，找寻新的机会点，并把握销售窗口期积极去化才能赢得市场的先机。

新城控股选择的是，坚持“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略，以“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，加码供货及营销力度。

就上半年的销售业绩来看，新城控股在江苏、浙江的签约金额位居前两位，分别达到了424亿元及182亿元的签约金额，而这两省的签约面积及结算金额也都位居全国的前列。此外，其他城市销售额则保有均衡的业绩贡献度。

就具体城市而言，位于温州、苏州、常州、西安等各地项目市场份额不断提升。其中，住宅方面，以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，项目今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿的突出成绩，成为当地标杆红盘。

重点城市深耕，做熟、做深、做透，其他省市则保有均衡的策略，分摊风险，这保证了新城控股整体销售额的增长。

半年报显示，上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。

对此，申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

此外，土储池一直关系着企业未来发展的长度及广度，土储布局充裕且均衡，既有利于分散市场风险，货值的精准把控也能稳定现金流、增厚利润。

半年报显示，今年上半年新城控股新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米。新城控股也在将机会眼光瞄向南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市。

事实上，新城控股也在做深区域的同时，谋划长线战略，优化纳储结构，提高拿地城市层级。

截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中，一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

“增量”转“提质”

除了战略布局的横向考量，运营思维对企业的发展则呈现纵深渗透的影响。

按照市场逻辑，商业注重运营，住宅更偏销售；商业回报周期长而住宅短期见效，这种看似矛盾的两种业务模式却在新城控股这家公司中运营得恰。

事实上，新城控股始终坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，就上半年来看，商业运营的扩围正在为新城控股增厚效益。

商业管理毛利率70.58%、商业运营总收入同比增长近73%，仅从这些数据来看，新城控股商业攻势运营效果不言而喻。

今年上半年，新城控股新获取18座吾悦广场，其中，重资产13座，截至2021年6月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座，进驻全国129个城市。

针对商业的未来发展，新城控股总裁曲德君曾表示：“从2020年开始，新城控股已将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，实施轻重并举战略，不只追求数量，更考虑质量。“

事实上，自2008 年涉足商业地产以来，新城控股商业发展的速度十分迅速，12年来，新城商业历经了4 代产品的迭代进化。商业成为现金流的重要补给，也让新城控股坐享城市功能升级和消费升级的重要红利。

一方面，拓展规模，抢占市场占有率；另一方面，疫情等市场环境也在倒逼商业运营提升效率。去年12月，新城控股集团迎来第 100 座吾悦广场——温州龙湾吾悦广场的开业，正式进入百店时代。

对于“轻重并举”的策略，新城控股来的看法是，不仅能扩大“吾悦”品牌规模效应，更能通过轻资产布局盘活存量资产，实现创造大量就业和税收所带来的社会意义。

根据半年报，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%%；上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12%。

中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

行业转型进入“深水区”，品牌化、差异化已成为攻城略地的重要利器，拥有长线思维与底层铺排才能有突围的可能。

据了解，新城控股商业在各线城市都有全面布局，一二线和三四线同步发展，每一座吾悦广场都采用领先的购物中心模式，进入下半年，新城控股称，将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标迈进。

对于未来产品力打造，曲德君也曾给出答案：“坚守”与“变革”。

在“坚守”层面，新城商业希望让商业回归经营，其中坚守定位是前提，一店一策、匹配市场，根据市场环境、匹配商业定位，打造业态特色，树立独有标志；

第二，对内容的坚守，做强零售、做精体验，购物中心已经成为实体商业主力军，需在满足体验业态消费的基础上，回归零售，强化零售业态，同时以更开放、更灵活的方式携手品牌商家，推动商业内容创新发展，助力品牌良性发展，为消费者带来更丰富的消费内容和消费体验；

第三，对经营的坚守，购物中心销售业绩是第一指标，品牌商家才是购物中心良性运转的基石，商家销售业绩好，客户消费需求才能得以满足、业主投资收益才能得以实现，要与品牌商家共同创造经营价值。

数据显示，截至2021年8月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到177座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内131个大中城市，已开业及委托管理在营项目达到107座。

筑高安全边际

当土地红利消失，“三道红线”已经明确地框定了房企的安全边界。除了向管理要效益之外，新城控股也在通过开源节流，注重现金流及负债管控，筑高自身的安全边际。

在维持业绩持续增长的同时，新城控股也不断优化财务表现。半年报显示，截至半年度末期，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%,维持行业低位。

今年6月底，新城控股成功发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。这是新城控股发行的首笔绿色债券。今年2月初，新城控股境外子公司成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%。

低息的融资率为日后偿还债务减轻了负担。此外，得益于商业规模的背书，今年7月，为促进吾悦广场轻资产化，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金。

事实上，新城控股此前已经多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品打通商业地产"投、融、管、退"链条、研究持有型物业退出平台方面。

除了开源融资流之外，新城控股也在通过节流的方式，降低成本。

广发证券在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，地货比优势明显。

半年报显示，流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

对于债务结构，市场给出了良性的反馈。7月16日，继惠誉、穆迪、标普国际三大评级机构纷纷上调新城控股的主体评级，中诚信国际旗下中诚信亚太也宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。